房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價值如果過高，就容易造成信貸風(fēng)險，如果過低，抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，要確定房地產(chǎn)抵押價值，作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場價值，有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估中存在的風(fēng)險尤為重要。
一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險
1.稅收風(fēng)險。
就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定：個人出售非居住用房，應(yīng)全額繳納營業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅；個人出租非居住用房，應(yīng)全額征收5%的營業(yè)稅、 12%的房產(chǎn)稅和個人所得稅。據(jù)了解，根據(jù)1998年上海財稅局出臺的房產(chǎn)稅收政策，上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定，非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費要遠(yuǎn)大于5%.舉例來講，銀行向**公司發(fā)放流動資金貸款人民幣2700萬元，期限為1年，估價時點抵押物的評估值為5500元，抵押率為49%，符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風(fēng)險，抵押物是位于市中心的商鋪，足額回收貸款的風(fēng)險比較小。但按照目前稅收制度，個人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項稅：①是按房價的0.05%繳納印花稅；②是按轉(zhuǎn)讓價與購進(jìn)合同價的差價的5%繳納營業(yè)稅；③是按營業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費附加等；④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目（指購進(jìn)房價加可以扣除的印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等）金額50%的部分，稅率為 30%；增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額的 200%的部分，稅率為60%；⑤是個人所得稅20%.以“公司的抵押物處置為例，抵押房產(chǎn)原始價格為1200萬元，考慮到目前房價波動等因素，假設(shè)以拍賣價格為 4200萬元計（單價約2.1萬元），應(yīng)繳納稅收如下：
（1）印花稅：4200×0.05%＝2.1萬元 ?。?）營業(yè)稅：（4200－1200）×5%＝150萬元
?。?）城建稅、教育費附加和河道整治費：150×5%＝16.5萬元
?。?）土地增值稅：
增值金額3000萬元
可扣除項目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6萬元
應(yīng)納稅金額4200－1368.6＝2831.4萬元
納稅金額累進(jìn)684.3×30%＝205.29萬元
684.3×40%＝273.72萬元
1368.6×50%＝684.3萬元
94.2×60%＝56.52萬元
土地增值金額205.29＋273.72＋684.3＋56.52＝1219.83萬元
?。?）個人所得稅：[4200－（1200＋168.6＋1219.83）]×20%＝322.314萬元
拍賣“公司抵押房產(chǎn)應(yīng)繳納稅收合計為 1710.744萬元，拍賣后價款為2489.256萬元，再除去拍賣費用210萬元（約為拍賣價格的5%），可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元，遠(yuǎn)低于貸款本金（2700萬元），風(fēng)險顯而易見。另外，在拍賣后，如不能提供抵押物購入時的原始發(fā)票，增值稅將按照拍賣價格計征，這樣納稅金額將進(jìn)一步提高，風(fēng)險增大。就上述測算看，稅收占房產(chǎn)增值額的50%左右，增值額越大，稅收越高，實際可以用以歸還貸款的款項也相應(yīng)減少，而 60%左右的抵押率仍具有一定的風(fēng)險。
2.抵押物風(fēng)險。
抵押物風(fēng)險主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險、抵押物價值下跌、抵押物處置風(fēng)險等。
從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險主要指以下情況：①是在一些地區(qū)，由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗土地使用權(quán)證的情況下，對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時也存在一定的不確定性；②是對在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)。這種情況在經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多，也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
抵押物價值下跌風(fēng)險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險。一般而言，房屋作為耐用消費品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?
抵押物處置風(fēng)險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險。目前，與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風(fēng)險。而銀行發(fā)放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款，只有不足10%的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月 1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號，以下簡稱《規(guī)定》）直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題?！兑?guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”；第七條規(guī)定：“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執(zhí)行”。從法律后果看，《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實際懸空，第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)，加大了銀行抵押權(quán)行使成本。《規(guī)定》的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實際執(zhí)行效果；②是沒有明確在被執(zhí)行人收入水平超過當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下，是否能對抵押房屋予與執(zhí)行；③是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時，能否對抵押房屋予與執(zhí)行；④是沒有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時間限制。
3.變現(xiàn)風(fēng)險。
房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
