摘要財政部2006年頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》，首次將投資用房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中分離出來單獨列示，為與國際摘要財政部2006年頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》，首次將投資用房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中分離出來單獨列示，為與國際會計準(zhǔn)則趨同。采用公允價值計量，可提升并影響企業(yè)資產(chǎn)價值，給企業(yè)帶來更多有利機(jī)遇，有利于企業(yè)向國際市場發(fā)展。但在推行當(dāng)中還存在一些問題和難點，這就有待加快建立與完善我國的資本市場、生產(chǎn)資料市場、產(chǎn)權(quán)交易市場以及成熟的專業(yè)評估市場，來為公允價值的運用奠定基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞公允價值計量；投資性房地產(chǎn)；多因素
我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，市場的不斷成熟完善加之最新會計準(zhǔn)則公允價值計量方法的引入令一些地區(qū)的房地產(chǎn)價格可以更加可靠地計量。由于房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值經(jīng)常高出其初始投資成本而獲得大幅增值空間，這就使得投資用的房地產(chǎn)與一般固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)具有很大差異。假如企業(yè)仍將具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)依據(jù)歷史成本入賬，期末以扣除折舊、攤銷及資產(chǎn)減值預(yù)備后的金額作為賬面價值，那么就無法在表內(nèi)體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的增值部分，這樣不能與現(xiàn)代房地產(chǎn)市場價格發(fā)展趨同。公允價值計量方法的應(yīng)用將對企業(yè)利潤、凈資產(chǎn)以及房地產(chǎn)稅收制度等方面產(chǎn)生不同程度影響，同時也實現(xiàn)了與國際會計準(zhǔn)則的做法接軌。本文將從多因素角度對公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的可行性進(jìn)行研究分析。
一、公允價值計量方法提出的背景
投資性房地產(chǎn)的提出
投資性房地產(chǎn)是一種為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。財政部2006年頒布的最新會計準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中分離出來，并單獨核算和反映，其目的是與自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)加以區(qū)別，從而更加清楚地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，有成本計量和公允價值計量兩種模式。根據(jù)規(guī)定，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。因此，當(dāng)企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價值模式計量。
房價的大幅波動影響
近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，全社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資規(guī)?？偭坎粩鄶U(kuò)大，加之土地開發(fā)成本上升、市場需求擴(kuò)大、房地產(chǎn)金融的支撐等多種因素的影響，我國房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)了普遍上升和波動的局面。
假如企業(yè)的不動產(chǎn)價值仍然只能按原賬面價值來反映，會計表揭示的信息是以不變的歷史成本計量的結(jié)果，也就不具有相關(guān)性和可比性，大大降低了會計信息的質(zhì)量。
成本計量模式的局限性
投資性房地產(chǎn)成本計量模式下的會計處理比較簡單，主要涉及“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊”、“投資性房地產(chǎn)減值預(yù)備”等科目，這與以前的“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”的計量仍然沒有太大差別，反應(yīng)不出新會計準(zhǔn)則改革的目的。同時，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)模式不斷趨向于多樣化，企業(yè)對公允價值的內(nèi)在需求日益增長，實際上有些企業(yè)早已經(jīng)在會計處理中變相地引入公允價值這一概念。在20世紀(jì)90年代，某上市公司因股價操縱而震動全國，該公司的股價不斷上漲，原因是該公司對其將要投資用的土地和建筑物等不動產(chǎn)進(jìn)行了重估，并按評估值進(jìn)行了調(diào)賬，相應(yīng)調(diào)增了資本公積，然后再將該部分資本公積按1：1的比例轉(zhuǎn)增股本，即每10股送10股。雖然當(dāng)時該公司受到了證監(jiān)會的嚴(yán)厲處罰，但也反映了中國早期的企業(yè)對引入公允價值的強(qiáng)烈愿望。
二、公允價值計量模式在我國推行的有利因素
公允價值反映出投資性房地產(chǎn)隨時間變化的真實價值
公允價值是客觀且動態(tài)的計量屬性體系，具體表現(xiàn)為現(xiàn)行成本、現(xiàn)行市價、可變現(xiàn)凈值、未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計量屬性，與歷史成本價值的靜態(tài)計量相比，更具動態(tài)性。投資性房地產(chǎn)不同于其他資產(chǎn)，有一定的非凡性，公允價值的使用使得企業(yè)信息更為透明，有利于公司和其他相關(guān)利益者在資本市場獲得正確的定價以為投資和再投資打好基礎(chǔ)。新會計準(zhǔn)則的會計表中將單列“投資性房產(chǎn)”科目，對于房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行專門計量，在公允價值模式下不計提折舊或減值預(yù)備，而應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值的，作相反分錄，從產(chǎn)出的角度強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在和未來的價值量，從而使企業(yè)的利潤與凈資產(chǎn)價值更加準(zhǔn)確地得到計量與披露。
提高了企業(yè)融資能力
在當(dāng)前的市場下，部分大中型城市房地產(chǎn)存在資本的增值，公允價值的引入將在相當(dāng)大的程度上提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值，溢價將在賬面中充分體現(xiàn)。以陸家嘴為首的一些投資性房地產(chǎn)數(shù)量龐大的公司，其資產(chǎn)數(shù)倍于賬面的溢價巨額利潤將在賬面浮現(xiàn)，這將大幅提升企業(yè)價值，銀行等金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)的借貸交易也會隨之增多，有助于企業(yè)提升融資能力，并在一定程度上緩解企業(yè)資金鏈緊張的局面。在當(dāng)前有利的市場環(huán)境下，這種新的會計模式會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來重要發(fā)展機(jī)遇。
更具有相關(guān)性和可靠性
歷史成本計量屬性是在幣值不變這一潛在假設(shè)前提下而提出的。但在我國上世紀(jì)80年代初至90年代中期，以及2002008年以來我國物價動蕩不定的大環(huán)境中，這種計量的缺陷凸顯出來。而相對于歷史成本信息，公允價值信息更多地反映了市場對企業(yè)資產(chǎn)或整體價值的評價，可以與“資產(chǎn)負(fù)債表”、“利潤表”較好地吻合，更具有相關(guān)性和可靠性。因此，新準(zhǔn)則中公允價值計量的實施對會計核算的傳統(tǒng)思維是一次全面挑戰(zhàn)。
避免一些房地產(chǎn)企業(yè)操縱利潤
以前，歷史成本原則對于遏制企業(yè)惡意操縱利潤，提高企業(yè)盈利質(zhì)量的確起到了一定的作用，但卻已不能適應(yīng)當(dāng)今的市場環(huán)境。資產(chǎn)計量從歷史成本價值轉(zhuǎn)為公允價值時，凈利潤的波動會加大，非凡是擁有較多投資性房產(chǎn)的企業(yè)，資產(chǎn)總額和凈資產(chǎn)都將大幅上升。為避免一些房地產(chǎn)企業(yè)利用新準(zhǔn)則操縱利潤，新準(zhǔn)則明確規(guī)定：將自用房地產(chǎn)或存貨由歷史成本計量轉(zhuǎn)換為公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的差額，直接計入當(dāng)期損益；公允價值大于原賬面價值的差額作為資本公積，計入所有者權(quán)益，不能確認(rèn)為變更當(dāng)時的收益，這樣避免了因計量模式的變換來控制利潤的浮動。
與國際會計準(zhǔn)則的趨同
國際會計準(zhǔn)則規(guī)定，在計量企業(yè)投資性房地產(chǎn)時要利用公允價值計量。由于國外很多國家已經(jīng)有比較完善的資本市場、生產(chǎn)資料市場、產(chǎn)權(quán)交易市場以及成熟的專業(yè)評估市場和技術(shù)，為公允價值模式計量的使用奠定了很有利的基礎(chǔ)。我國新會計準(zhǔn)則引入的公允價值計量方法雖然不完全具備成熟的市場環(huán)境，但將會促進(jìn)我國不斷加快完善各類市場的建立和專業(yè)評估能力的加強(qiáng)，這一點將有利于國內(nèi)會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的接軌，并且這種趨同將更加方便以后投資者對比國內(nèi)、國外企業(yè)資產(chǎn)的價值做出分析決策，更加有利于我國企業(yè)的國際化發(fā)展。
三、公允價值計量模式推行過程中的難題
公允價值可能存在不確定性、高成本和差異性
中國現(xiàn)階段的市場不完善、公允價值不易取得、變化幅度大可能會給會計工作帶來不便，并且原有歷史成本計量仍存在可行性，給推廣新方法帶來不便。由于房地產(chǎn)的價格變化迅速，若要做到及時準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)的價值，勢必會經(jīng)常性進(jìn)行評估，使得投資性房地產(chǎn)公允價值評估成本增加，直接影響企業(yè)損益。另外，公允價值究竟應(yīng)該是多少，不同的評估方式、不同機(jī)構(gòu)的鑒定可能有不同的結(jié)果和誤差，對于投資性房地產(chǎn)公允價值的變動差額，新準(zhǔn)則要求計入當(dāng)期損益，這項規(guī)定在我國一些地區(qū)公允價值不夠公允的情況下，仍然可能為企業(yè)進(jìn)行利潤操縱提供良好的機(jī)會。
影響股價的評估
公允價值波動計入當(dāng)年損益，公司的利潤將會巨幅波動，股價將有巨大波動。即便公允價值僅出現(xiàn)5%左右的小幅波動，意味著損益可能出現(xiàn)成倍的變化。每股收益的極不穩(wěn)定，使投資性地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)面臨挑戰(zhàn)，以前一貫采用的PE市盈率估值法的參考價值大大降低，使分析猜測面臨較大難題。所以，我們必須尋找更加有效可行的估值方法與之配合。
可能會增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)
很多企業(yè)并沒有采用公允價值計量方法，主要原因是不少企業(yè)認(rèn)為按這種方法入賬，會大幅提高企業(yè)的當(dāng)期稅收負(fù)擔(dān)。從稅法遵從收付實現(xiàn)制的角度來分析，所得稅稅負(fù)發(fā)生的可能性較小，但由于不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊和攤銷，還是會相應(yīng)減少費用攤銷，增加企業(yè)的所得稅。目前，房產(chǎn)稅有兩種征收標(biāo)準(zhǔn)：一是按租金收入的12%征收；另一種按投資性房地產(chǎn)原值的80%征收1.2%的房產(chǎn)稅。那么新準(zhǔn)則執(zhí)行后，對于適用第二種征收標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)來說，按原賬面價值征收，則對房產(chǎn)稅沒有影響，但若相應(yīng)改變按公允價值作為征收依據(jù)，影響程度將會大幅上升。那么，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了避免增加成本，在方法的選擇上也會謹(jǐn)慎，也會對推廣有一定影響。
四、公允價值計量推行的前景
在大中型城市推廣
新會計準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)滿足：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；第二，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。對于大部分的大中型城市而言，各類市場已日趨完善。大中型城市由于存在許多性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物和比較成熟的評估機(jī)構(gòu)，使得同一城區(qū)、同一位置區(qū)域并且可使用狀況相近的土地也可以得到相應(yīng)評估機(jī)構(gòu)的計量。中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字表明，2007年70個大中城市房地產(chǎn)銷售價格上漲7.6%，新建商品住宅價格上漲8.2%，二手住宅價格上漲7.4%；房產(chǎn)租賃價格上漲2.6%。由此可見，大中型城市存在活躍的房地產(chǎn)交易市場和價格披露機(jī)制，是推廣的首選對象。目前，全國70個大中型城市的房地產(chǎn)價格可以分別得到可靠計量，下圖為選取的35個城市2008年1月以來房地產(chǎn)價格指數(shù)的同比變化。
在上市公司中大力推行
上市公司的各項會計信息需要公允地披露，以供各利益相關(guān)者的使用，利用公允價值計量最能準(zhǔn)確反映企業(yè)資產(chǎn)情況，并且有利于投資者對上市公司中同行業(yè)的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行比較分析。投資性房地產(chǎn)賬面價值與公允價值的差異可能給公司帶來巨大的收益和損失，可利用重估凈資產(chǎn)法與市盈率估值相結(jié)合的方法進(jìn)行估價，避免了每股收益變化過來帶來的評估不準(zhǔn)確的弊端。
政府所做的努力
一方面，國家為了鼓勵推廣公允價值計量的使用，在2007年發(fā)布了《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則需要協(xié)調(diào)的有關(guān)所得稅處理問題》，暫定投資性房地產(chǎn)應(yīng)以公允價值計量導(dǎo)致的收益不計入應(yīng)納稅所得，這樣免除了一些可行此法企業(yè)的后顧之憂。其實，房地產(chǎn)價值增值在使用公允價值計量的起初變化幅度最大，鑒于房地產(chǎn)市場的不斷成熟完善、價格浮動的日趨平緩，使得以后各期變化會相對減弱。另一方面，政府也應(yīng)下大力量培育更多更專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一測量口徑，與日趨完善的市場環(huán)境相協(xié)調(diào)，使投資性房地產(chǎn)的價格更加公允有效地反映企業(yè)的資產(chǎn)價值情況。
結(jié)論
通過上述分析，投資性房地產(chǎn)以公允價值后續(xù)計量具有客觀需要和實施的必要性，在政府的政策指導(dǎo)下，在我國大中城市及上市公司中的推行是可行性的。
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