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房地產(chǎn)開發(fā)成本控制


  【摘要】開發(fā)成本控制成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心,對房地產(chǎn)的發(fā)展以至國民經(jīng)濟的健康發(fā)展有著重要意義。房地產(chǎn)的開發(fā)成本應(yīng)該從前期調(diào)研、設(shè)計、施工和竣工驗收四個方面進行控制。本文就此作一探討。
  
  房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來消費和投資的熱點。隨著近年來全國房地產(chǎn)市場的逐漸成熟和局部出現(xiàn)過熱,國家加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著“土根”、“銀根”的嚴(yán)控以及大量境外資金的涌入等方面的多重壓力,市場競爭日趨白熱化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將迎來“大洗牌”、“大整合”時期。隨著房地產(chǎn)市場微利時代的到來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革,房地產(chǎn)的開發(fā)成本控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要法寶。
  
  一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義
  
  成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功,在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義,微利時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。
  我國房地產(chǎn)市場存量過大,其中除宏觀經(jīng)濟體制方面的原因外,也有其價格形成機制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律,商品房如果售價下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價,其中一個主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力,成本居高不下的緣故。從宏觀上講,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究,對合理利用土地資源,避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟,減少國民經(jīng)濟損失有著一定的意義。
  房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展,已經(jīng)走出了暴利的時代。十年前,深圳某知名房地產(chǎn)企業(yè)的董事長曾公開宣稱利潤低于40%的房地產(chǎn)項目不做,而現(xiàn)在利潤能維持在12%左右就算是好的項目了。早年由于土地及資本市場化運作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費市場的不成熟,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營管理狀態(tài)。隨著國家逐步加強了對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范,特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓(如國土資源部第11號、21號、71號令等),對經(jīng)營性用地取消了有不正當(dāng)競爭及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場經(jīng)濟規(guī)范的要求進行,即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路。國家加強了金融市場的宏觀調(diào)控,對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范,同時抑制房地產(chǎn)過度的市場消費需求;使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識到以極高的財務(wù)杠桿進行高風(fēng)險、粗放式的開發(fā)已成往事,必須踏踏實實地合理利用資金,加強成本控制,練好內(nèi)功。
  隨著中國加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開,一些資本實力雄厚或有相當(dāng)融資能力境外資金的涌入(如和記黃浦、新鴻基、恒基等)以及國內(nèi)的一些集團型企業(yè)在全國的擴張(如萬科、萬達(dá)、世貿(mào)等),房地產(chǎn)市場的競爭將更加日趨激烈,在同等條件下,在未來售價不明確或只能預(yù)估售價的情況下,只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優(yōu)勢,才有可能取得土地的使用權(quán)及開發(fā)權(quán),成本控制不力的企業(yè)必將會被市場所淘汰。
  房地產(chǎn)微利時代的到來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本,給利潤騰出了上升的空間,也有利于市場競爭與市場跑量。從微觀上講,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭,騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。
  
  二、成本控制的措施
  
  房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中,具體包括前期調(diào)研、設(shè)計階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。
 ?。ㄒ唬┣捌谡{(diào)研
  在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期,要充分考慮自身地理條件和市場要求,做好前期調(diào)研工作,論證其可行性??尚行匝芯繉τ谝粋€房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用,但是現(xiàn)在沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感覺去上項目,這是非常危險的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利,進行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟效益。在選立項時就必須對開發(fā)項目進行財務(wù)分析,了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險,這也是管理會計的重要內(nèi)容。可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進行準(zhǔn)確分析、充分估計的基礎(chǔ)上,決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握,對市場的容量沒有準(zhǔn)確地估計,一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來,這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入,減少資金成本,讓項目順利地進行下去。
  (二)設(shè)計階段
  降低建筑安裝成本,首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計階段。未雨綢繆,可以取得事半功倍的效果。因此,建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié),注意以下三個方面:
  1. 實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制,以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標(biāo)來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選,從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位;在設(shè)計時,可以根據(jù)情況實行分階段招標(biāo)或委托。如一個好的項目,如果完全委托或全部由境外設(shè)計,則設(shè)計費用本身會相當(dāng)高??梢詫⒎桨高M行招標(biāo),中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計時,可以再組織進行招標(biāo)或委托。
  2.加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。設(shè)計單位在工程設(shè)計中,要推行限額設(shè)計。凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容,均要通過計算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性,要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng);要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟性,盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復(fù)雜或依賴進口的材料和設(shè)備;要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計;各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑模數(shù),建筑標(biāo)準(zhǔn),按設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進行設(shè)計。在保證項目設(shè)計達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計,嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更,保證總投資限額不被突破。在設(shè)計招標(biāo)中,應(yīng)明確要求設(shè)計方提供真實的設(shè)計概算指標(biāo),特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù),如含筋量、硅量等,以方便對結(jié)構(gòu)設(shè)計的造價比較。
3.加強設(shè)計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看,設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時,所花費的代價最小,可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作,以求得提高設(shè)計質(zhì)量,避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。
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  施工階段投資成本控制的關(guān)鍵,應(yīng)該從以下三個方面進行控制:
  1.合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更,這些變更主要由建設(shè)單位引起??刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束,按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度,明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé),確保洽商簽證質(zhì)量,杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時辦理增減預(yù)算,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。
  2.嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理,則應(yīng)按合同辦事。加強對索賠資料的審查,強調(diào)處理索賠的及時性,加強預(yù)見性,盡量減少索賠案的發(fā)生,以免索賠額過大引起投資失控。
  3.搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作,合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料,屬于指定價范圍的,只監(jiān)督質(zhì)量,不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價范圍的,應(yīng)實行“適當(dāng)參與(不包辦代替),推薦廠家(不指定廠家),監(jiān)督質(zhì)量(采購質(zhì)量的主要責(zé)任者是施工單位)及合理限價(不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價)”的原則,設(shè)備采購實行招投標(biāo),確保質(zhì)優(yōu)價廉。
 ?。ㄋ模┛⒐そY(jié)算階段
  凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成,必須要有竣工驗收單。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明,結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應(yīng)與原招標(biāo)文件對照,凡原標(biāo)底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定,合理確定技措費、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用,認(rèn)真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度,確保結(jié)算質(zhì)量。

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