【摘要】由經(jīng)濟發(fā)展決定的住房需求的增長導(dǎo)致近十年住房價格不斷上漲。但購置住房不能只計算當(dāng)前的經(jīng)濟承受力，而要用發(fā)展的觀點制定購房決策。從人口結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模決定購房，既符合當(dāng)前利益又符合長遠利益。
對于中國的每一個家庭，尤其是新成立家庭，住房都是最大的需求與最高消費。一個家庭的住房問題解決了，就度過了家庭消費難關(guān)。目前我國的家庭在決定購買住房時，往往是根據(jù)自己的收入情況和自己所能利用的其它資金的來源狀況決定購買什么樣的住房，實際上，這是一種暫時容易做到但長時間不能擺脫困境的辦法，而要用發(fā)展的觀點制定購房決策應(yīng)用會計決策方略，才能從根本上解決長期困擾居民生活的住房問題。
一、近十年房價將會不斷上漲
在房地產(chǎn)市場中，住房價格由需求與供給兩方面因素決定。土地是一種稀缺性資源，用于住房的土地，每年只能在政府的嚴(yán)格控制與計劃下投入市場，供給是極其有限的。依據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，當(dāng)供給變化不大時，住房價格由需求決定。近十年，由于潛在的住房需求與現(xiàn)實的住房需求不斷增加，將導(dǎo)致房價不斷上漲。
哈佛住宅研究中心啟動大量的資源來進行統(tǒng)計學(xué)的分析，分析表明，人口數(shù)量是最能預(yù)測房地產(chǎn)市場長期走勢的，人口結(jié)構(gòu)變化影響房地產(chǎn)的需求。分析歷年的《中國統(tǒng)計年鑒》有關(guān)人口出生率的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：1962年至1971年這10年我國人口出生率一直保持在一個相當(dāng)高的水平，年人口出生率都在30‰以上，是建國后人口出生的第一個高峰期，它直接導(dǎo)致了1981～1990年第二個10年人口出生高峰期，年人口出生率都在20‰以上。第一個高峰期出生的人口在上世紀(jì)80年代開始結(jié)婚，需要住房，但當(dāng)時住房供給主要采取公有住房分配形式，很多家庭的住房需求受到抑制。上世紀(jì)90年代中期到2005年前后，這些人中結(jié)婚較晚者和先結(jié)婚但住房需要更新者成為住房需求的主體。第二個高峰期出生的人口，從2005年到2015年（出生后加上25周歲）陸續(xù)進入結(jié)婚期、生育期、儲蓄期和消費期，成為住房需求的主體。第二個高峰期出生的人口住房問題解決之后，人口對房地產(chǎn)的支撐作用將會越來越弱，這是人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)生的潛在住房需求。
伴隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，居民的經(jīng)濟能力不斷增加，消費觀念不斷提升，購買住房、更新住房形成了現(xiàn)實的住房需求。隨著居民收入水平、文化水平的不斷提高，居民日趨追求家居功能的多樣化，對住房條件的要求越來越高，不但要考慮經(jīng)濟性、實用性，還要考慮綠色狀況、環(huán)保情況，追求舒適與安逸等，改善住房條件（人均住房面積更大，房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施更先進等）已成為居民重要的消費取向。小面積住房的要換大面積住房；單一居住功能的住房要換成具有多種功能的住房。
此外，房地產(chǎn)信貸使被壓抑的需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，在房地產(chǎn)貸款等金融政策的支持下，那些有購買欲望但不具備完全支付能力的消費者，具備了購買住房的能力，擴大了現(xiàn)實的住房需求。城市化速度的加快，使住房需求由農(nóng)村向城鎮(zhèn)集中，每年進入到城鎮(zhèn)的農(nóng)民近千萬人（“十一五”期間國家計劃轉(zhuǎn)移農(nóng)民進城4500萬人，平均每年進城農(nóng)民約900萬人）大大增加了城鎮(zhèn)住房的需求量。新農(nóng)村建設(shè)的舉措之一是使居住于條件非常差的地區(qū)的居民遷移到條件較好的村莊，這是住房需求在農(nóng)村中的集中。住房需求向城鎮(zhèn)集中與向條件好的村莊集中的結(jié)果，都增大了現(xiàn)實的住房需求。
需求在不斷增加，必然導(dǎo)致住房價格不斷上漲。同時，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，住房供給成本也在不斷上升。房地產(chǎn)開發(fā)用地成本的快速上升，鋼材、水泥等生產(chǎn)資料價格上漲，住宅小區(qū)環(huán)境的精心設(shè)計和房屋質(zhì)量的不斷提高，綠色環(huán)保以及文化因素的增添使得住房供給成本不斷上升。這些因素通過推動住房成本的上升而最終推動房價上漲。
二、人均住房面積變化趨勢
上世紀(jì)90年代以前，我國居民住房主要采取公有住房的分配形式，居民的住房需求受到極大的壓制，我國住房商品化改革以后，房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展，居民住房狀況得到明顯改善。居民的住房需求不斷得到滿足，同時新的需求也不斷產(chǎn)生，人均居住面積逐年增加。根據(jù)1995～2006年各年度《中國統(tǒng)計年鑒》，得到各年的城鎮(zhèn)居民人均住房面積以及由此畫出曲線如附圖所示。
觀察圖中所示各年度數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均住房面積年年都在增加；從畫出的曲線發(fā)現(xiàn)，人均住房面積幾乎均勻增加。在1994～2005年的12年中，我國政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策每年都有一定的變化，而人均住房面積卻不受大的影響，這是因為決定住房需求能力大小的是經(jīng)濟因素而非政策等外生變量。筆者研究發(fā)現(xiàn)，決定城鎮(zhèn)居民人均住房面積的因素主要有：
一是平均每個就業(yè)者的負(fù)擔(dān)人數(shù)，負(fù)擔(dān)的人數(shù)越多，越要求準(zhǔn)備更大的空間，住房面積與平均每個就業(yè)者的負(fù)擔(dān)人數(shù)呈正相關(guān)關(guān)系；二是人均國內(nèi)生產(chǎn)總值，人均GDP越高，對住房的需求越旺盛；三是全社會固定資產(chǎn)投資額，固定資產(chǎn)投資規(guī)模越大，經(jīng)濟總量擴張的速度就越快，對住房的需求也就越大；四是人均可支配收入，人均可支配收入越多，居民的經(jīng)濟活動能力越大，對住房的需求也越大；五是人均儲蓄存款余額，人均儲蓄存款余額多，整個社會具有購房能力。通過人與人之間的借貸等關(guān)系，會形成現(xiàn)實的社會購買力。住房需求與城鎮(zhèn)儲蓄存款余額呈正相關(guān)關(guān)系。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，上述各經(jīng)濟變量不斷增大，人均住房面積也隨之不斷增大。但不是隨之無限地增大下去，當(dāng)增長到人口因素對房地產(chǎn)的支撐作用消弱時（根據(jù)上面的分析就是十年左右），人均住房面積不再隨這些變量的增加而增大，達到了一個穩(wěn)定的理想值。筆者還發(fā)現(xiàn)，不同的城市和地區(qū)，人均住房面積最終的穩(wěn)定值是不同的，比如，對全國城鎮(zhèn)居民而言，這個穩(wěn)定值平均是44平方米，對于河北省城鎮(zhèn)居民而言，這個穩(wěn)定值平均是50平方米。
三、購房決策選擇
人均住房面積在近十年會隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展而不斷增大，現(xiàn)在所購買的住房十幾年以后仍在使用壽命之內(nèi)，這就需要我們在購房時要進行一下會計核算：準(zhǔn)備住多少年，買多大面積。如果要居住十年左右，那么就應(yīng)該考慮十年以后人均住房面積的大小?，F(xiàn)在過于窄小的住房，屆時作為二手房出售會大大貶值，甚至不好轉(zhuǎn)手。如果居住十年以內(nèi)，買面積小一點的住房可能既經(jīng)濟又實惠。筆者建議，以人均40平方米為參照尺度，根據(jù)各城市與地區(qū)人均居住面積，決定購買住房的大小。人均40平方米的居住面積的不同情況對于2至3人的家庭來說是既經(jīng)濟又實用，不造成浪費；如果人均居住面積再擴大，從購買到維護，既浪費金錢又耗費時間；如果較小，則會有一定的不便。對于只有一個人的家庭，40平方米顯得小了一些，因為不管家庭人數(shù)多少，臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間都是必不可少的，應(yīng)該大一些。對于4人及4人以上的家庭，由于除臥室外，其它房間可以共用，居住面積可在3人家庭居住面積的基礎(chǔ)上，參考人均40平方米左右適當(dāng)增加。
按人均40平方米這個未來發(fā)展趨勢面積購買住房，對于一些家庭特別是新成立的家庭來說可能面臨很大的困難，但借助于貸款等力量也是能夠?qū)崿F(xiàn)的。如果因一時經(jīng)濟緊張而減小購買面積，待經(jīng)濟好轉(zhuǎn)時還要繼續(xù)考慮住房問題，而且十年之內(nèi)房價一直都在上漲，對于多數(shù)人來說，房價上漲的速度可能同工資上漲速度相當(dāng)，所以將來買大一點的住房同現(xiàn)在買所承受的經(jīng)濟壓力相同，而現(xiàn)在買則不但改善了居住條件，而且有利于實現(xiàn)人的全面發(fā)展。
通過會計計算發(fā)現(xiàn)，按目前的通貨膨脹率，我們存入銀行的一年期的錢是在負(fù)增長。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國的經(jīng)濟還會保持較高的通貨膨脹率，如果銀行不同步調(diào)高存款利率，存款購房不是會計決策所支持的。事實上隨著居民儲蓄存款總額的不斷增加，銀行提高存款利率的動力及空間都不大，而對始終滯后于經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的銀行貸款利率的變化而言，貸款購房是會計決策所支持的做法。
在購房決策中，主張以大家庭的方式購房，這樣既節(jié)約總的資金，又能擁有較大的空間，尤其是新成立的家庭，同父母住在一起利多弊少。對于本來的大家庭，能合則不分。
以40平方米為參考購房，并不違背政府制定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的目標(biāo)之一是控制總的占地面積，之二是從長期發(fā)展的角度解決居民的住房問題。以人均40平方米這個未來值做參考尺度，一是避免了更多的小家庭從大家庭中分裂出來，這就減小了總家庭的數(shù)量，從而不會增加總的占地面積；二是現(xiàn)在在建住房，10年后仍在房屋的使用壽命之內(nèi)。如果小面積住房過多，一方面，10年后許多住房不再是可用房源，不能形成有效的供給，當(dāng)然也造成極大浪費；另一方面，隨著經(jīng)濟收入的增加，大量購買小戶型的家庭必然產(chǎn)生新的住房需求，結(jié)果可能導(dǎo)致住房供需矛盾長期得不到解決，甚至有加劇的趨勢。
