1 工程建設(shè)項(xiàng)目各階段的造價(jià)控制
1.1 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制工作
設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目成本控制的主要階段,但對工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上,設(shè)計(jì)成果及設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量直接影響建設(shè)費(fèi)用控制工作,合理科學(xué)設(shè)計(jì)成果可達(dá)到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)的最佳設(shè)計(jì)配合。
1.1.1 通過設(shè)計(jì)招標(biāo)優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位
積極推行工程設(shè)計(jì)方案比較與優(yōu)選并考慮經(jīng)濟(jì)方案的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位,又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新。
1.1.2 通過限額設(shè)計(jì)有效控制造價(jià)
積極推行限額設(shè)計(jì),健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程特點(diǎn)和建筑材料市場價(jià)格,然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算,再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此,各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下,必須制定雙贏策略,合理分解和使用投資限額,融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體,把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,以保證投資限額不輕易突破。
1.1.3 控制設(shè)計(jì)工作質(zhì)量和施工圖設(shè)計(jì)濃度
設(shè)計(jì)不精、深度不夠?qū)こ淘靸r(jià)控制極其不利,極容易造成施工階段工程造價(jià)控制工作難度大大增加。良好的設(shè)計(jì)成果是控制設(shè)計(jì)變更最為有效的手段。
1.1.4 委托設(shè)計(jì)監(jiān)理管理模式
建設(shè)單位可以在設(shè)計(jì)階段引進(jìn)設(shè)計(jì)監(jiān)理,特別是規(guī)模較大項(xiàng)目,能夠通過優(yōu)化設(shè)計(jì),挖掘節(jié)省投資的潛力。對于較小規(guī)模的項(xiàng)目,也可通過監(jiān)理單位在設(shè)計(jì)階段介入,查看圖紙,查找可優(yōu)化的部位。協(xié)助建設(shè)單位配合設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化,提出合理化建議,這樣可在很大程度上節(jié)省投資。
1.2 招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制
1.2.1 招標(biāo)過程中的成本控制
工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面,通過招投標(biāo)開發(fā)商選擇施工單位或材料供應(yīng)商,這對項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。
1.2.2 應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì),必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察并充分考慮施工企業(yè)造價(jià)管理能力;
1.2.3 做好招標(biāo)文件的編制工作,造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料,對影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價(jià)。
1.2.4 合理低價(jià)者中標(biāo),以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競爭。所謂合理低價(jià),是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。
1.2.5 規(guī)范合同的簽定工作
應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款,對合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭議處理等,都應(yīng)有明確的約定。同時(shí),正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素,對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外,應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施,使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避,提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn),是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。
1.3 施工階段的成本控制
施工階段工程項(xiàng)目由圖紙轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)物的過程,是項(xiàng)目建設(shè)資金投入最大的階段,加強(qiáng)施工控制,就是加強(qiáng)履約行為的管理,規(guī)范工程建設(shè)施工過程和行為是確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)有效控制工程建設(shè)成本及實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的關(guān)鍵工作。
1.3.1 規(guī)范合同管理,控制工程索賠
在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。針對目前工程量清單報(bào)價(jià),施工單位往往采取低價(jià)中標(biāo),索賠贏利的方式承攬工程。作為業(yè)主方或工程造價(jià)咨詢單位的造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān),主動監(jiān)控,嚴(yán)格審核工程變更,計(jì)算各項(xiàng)變更對總投資的影響,從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更,減少不必要的工程費(fèi)用支出,避免投資失控;另外,對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠,使成本得到有效控制。
1.3.2 重視項(xiàng)目專業(yè)管理模式
通過專業(yè)的咨詢或顧問公司實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)項(xiàng)目的專業(yè)管理,從工程管理機(jī)制上建立健全投資管理控制系統(tǒng),從而有效和專業(yè)控制工程造價(jià)的管理工作。
1.3.3 通過技術(shù)措施開展項(xiàng)目投資的有效控制
對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上,廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等,想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。
1.3.4 通過經(jīng)濟(jì)措施有效控制工程管理
嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi),合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等,減少銷售成本,最大限度降低靜態(tài)投資。例如:占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等,對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供,以達(dá)到降低造價(jià)之目的。
1.4 竣工結(jié)算審核階段
該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同計(jì)價(jià)條款、招投標(biāo)資料、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)等,認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù),對送審的竣工結(jié)算進(jìn)行核實(shí)工程量,落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用,使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。
2 明確工作程序
2.1 建立項(xiàng)目投資控制工作組
接到全過程投控及審價(jià)等造價(jià)管理業(yè)務(wù)后,立即安排合適人員成立造價(jià)管理項(xiàng)目組。
2.2 確定控制目標(biāo)及重點(diǎn)
詳細(xì)分析總投資、招標(biāo)情況及后期開口的子目做出工程全過程投資控制的重點(diǎn)比如:盡量控制設(shè)計(jì)變更及簽證;精裝修工程的造價(jià),尤其是開口部分材料選材上;安裝暫定單價(jià)部分設(shè)備材料的價(jià)格審核等。
2.3 確定控制措施
目前大部分項(xiàng)目采用工程量清單計(jì)價(jià),合同嚴(yán)格規(guī)定除暫定材料單價(jià)外,中標(biāo)單價(jià)在結(jié)算時(shí)不得調(diào)整,因此暫定單價(jià)材料、暫定金額、指定金額部分的方案設(shè)計(jì)優(yōu)化審核、設(shè)計(jì)變更審核及現(xiàn)場簽證審核是建安工程投資控制的重點(diǎn)所在。具體措施如下:設(shè)備材料審核程序: 做好材料性價(jià)比比選工作。對設(shè)計(jì)變更造價(jià)的控制:在施工實(shí)施過程中對可能的重大設(shè)計(jì)變更,由施工單位上報(bào)此變更可能引起的成本增減報(bào)投資監(jiān)理審核,然后報(bào)業(yè)主及設(shè)計(jì)單位預(yù)先報(bào)告因任何設(shè)計(jì)修改而可能引起的成本增減,并定期(設(shè)計(jì)變更發(fā)生時(shí)或付款時(shí))將因工程修改所導(dǎo)致的造價(jià)增減向業(yè)主通報(bào),對工程造價(jià)進(jìn)行事前控制,而并非對既定方案進(jìn)行事后的評估, 現(xiàn)場簽證的管理。
A、注意收集工程施工有關(guān)資料,了解施工工程情況,強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性,對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確,簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理,要加強(qiáng)預(yù)見性,盡量減少簽證發(fā)生。
B、施工現(xiàn)場簽證發(fā)生后,報(bào)相關(guān)單位核實(shí)工程量的同時(shí)附帶簽證所發(fā)生的費(fèi)用,相關(guān)單位簽證工程量確認(rèn)后報(bào)投資監(jiān)理單位審核、業(yè)主進(jìn)行簽證價(jià)格復(fù)核,以便全過程總價(jià)控制。
糾偏處理:每月進(jìn)行投資實(shí)際支出值與總控制目標(biāo)值的比較,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)分析偏差原因,及時(shí)采取糾偏措施;
2.4合同管理
在項(xiàng)目實(shí)施過程中,充分認(rèn)識到合同文本條款的重要性,在合同簽定前,由投資監(jiān)理對合同價(jià)款、計(jì)價(jià)方式、結(jié)算依據(jù)和索賠方式等計(jì)價(jià)條款進(jìn)行審核,審核通過后方可簽訂。
A、既實(shí)施合同的動態(tài)管理,又信守合同,嚴(yán)格履約,創(chuàng)造條件盡可能實(shí)行閉口合同,以最合理的合同價(jià)獲得最好的技術(shù)方案和最強(qiáng)的工程保障能力;
B、提供工程合同結(jié)構(gòu)和承發(fā)包模式的專業(yè)建議;
C、參與商務(wù)談判、協(xié)助業(yè)主簽訂各類工程合同和供貨合同;
D、做好工程資料的收集匯總,為正確處理可能發(fā)生的工程索賠提供依據(jù),合理處理索賠事宜。
3分析和總結(jié)
建設(shè)單位和主管領(lǐng)導(dǎo)要重視和支持本項(xiàng)目的投控工作,是項(xiàng)目總投資能夠得以控制的關(guān)鍵。
施工各方(建設(shè)方、施工方、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和投資監(jiān)理)的積極配合,在不降低使用功能和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下,共同為降低造價(jià)出謀劃策,項(xiàng)目控制成功是有關(guān)各方通力合作的結(jié)果。
事先針對本項(xiàng)目具體情況做一個(gè)合理的準(zhǔn)確的切實(shí)可行的控制目標(biāo),重點(diǎn)明確,措施及時(shí)合理。
充分重視造價(jià)控制與質(zhì)量等專業(yè)控制的協(xié)調(diào)性?？傊?投資控制工作貫穿工程建設(shè)項(xiàng)目的全過程,并不是獨(dú)立存在的;造價(jià)控制工作與工程質(zhì)量、工期、安全等控制工作存在即對立又統(tǒng)一的關(guān)系,需要這幾方面的控制工作整體策劃和全盤考慮,才能做到直接有效地控制工程建設(shè)項(xiàng)目造價(jià),從而達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益的最大化。
