根據(jù)我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量為取得時(shí)的實(shí)際成本，后續(xù)計(jì)量則分成本模式與公允價(jià)值模式兩種，其中首選成本模式，公允價(jià)值模式只有在相應(yīng)條件同時(shí)具備時(shí)才允許選用。會(huì)計(jì)政策選擇歷來(lái)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的一個(gè)敏感話題，已實(shí)施企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的我國(guó)上市公司，2007年投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的執(zhí)行情況究竟怎樣，本文試做分析。
一、2007年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)政策執(zhí)行的總體情況
根據(jù)2007年上市公司年報(bào)，滬深兩市1 570家上市公司中，存在投資性房地產(chǎn)的有630家，其中18家采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，占有此類業(yè)務(wù)公司的2.86%；其余的均采用成本模式。
二、公允價(jià)值計(jì)量模式既能提高會(huì)計(jì)信息相關(guān)性與可比性，又能滿足企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的需求
公允價(jià)值的使用能夠使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的期末價(jià)值更加貼近市場(chǎng)價(jià)格，投資者不僅可以了解相關(guān)信息，還可結(jié)合自身對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，更加科學(xué)、理性地進(jìn)行投資決策。采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。初次采用時(shí)，計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變也會(huì)引起所有者權(quán)益的變動(dòng)。2007年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍處在高點(diǎn)，一些公司出于增加利潤(rùn)的目的，或者為改善資本結(jié)構(gòu)以進(jìn)行有利的融資，會(huì)選擇采用公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量模式。2007年上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響程度可用公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率來(lái)說(shuō)明。公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率，即投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)收益的影響比率，具體可按下式計(jì)算：
公允價(jià)值貢獻(xiàn)收益率=投資性房地產(chǎn)影響的利潤(rùn)額÷本期平均投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值×100%
其中，本期平均投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為期初與期末的均值。由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)凈收益是整個(gè)時(shí)期的結(jié)果，所以分母取平均值。此指標(biāo)說(shuō)明采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)每百元投資性房地產(chǎn)可以創(chuàng)造的利潤(rùn)。
三、公允價(jià)值模式計(jì)量能改善資產(chǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的融資能力
投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的另一個(gè)影響，主要體現(xiàn)在初始轉(zhuǎn)換時(shí)所有者權(quán)益的變動(dòng)。為了說(shuō)明其對(duì)所有者權(quán)益的影響程度，可以采用投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量所導(dǎo)致的所有者權(quán)益變動(dòng)額與轉(zhuǎn)換時(shí)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的比率來(lái)衡量。所有者權(quán)益影響率，即投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)所有者權(quán)益的影響比率。該指標(biāo)反映企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí)，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)每百元房地產(chǎn)所產(chǎn)生的所有者權(quán)益變動(dòng)額。由于此會(huì)計(jì)政策變更實(shí)現(xiàn)的所有者權(quán)益一次變動(dòng)實(shí)現(xiàn)，所以在計(jì)算時(shí)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用初始賬面價(jià)值。計(jì)算公式如下：
所有者權(quán)益影響率=導(dǎo)致的所有者權(quán)益變動(dòng)額÷轉(zhuǎn)換時(shí)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值×100%
四、多數(shù)上市公司不采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因
一是公允價(jià)值計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)要求過(guò)嚴(yán)，條件苛刻。
二是房地產(chǎn)價(jià)格變化較大。
三是成本的因素。
五、幾點(diǎn)建議
一是構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，完善市場(chǎng)信息和市場(chǎng)價(jià)格。
二是加大對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度。
三是加大公允價(jià)值計(jì)量和披露的監(jiān)管力度。
