房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)是土地增值稅清算的首要環(huán)節(jié)?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品的銷售上有多種多樣的銷售方式，最后的結(jié)算價格、結(jié)算方式、開票金額等都可能存在較大的差異。這就需要稅務(wù)部門對企業(yè)的銷售情況認(rèn)真分析、界定，并依據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定進行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整。
一、收入確認(rèn)時可能遇到的問題
1、銷售折扣問題。在銷售過程中，由于人情關(guān)系、商業(yè)促銷、質(zhì)量問題等原因而給予一定的銷售折扣。對于銷售折扣，在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的政策中都有較為明確的規(guī)定，即只有將折扣與價款開具在同一張發(fā)票上，才允許在營業(yè)額中予以扣除，否則不論在財務(wù)上如何處理都不予扣除。土地增值稅的政策中并未明確規(guī)定，而且房地產(chǎn)企業(yè)的銷售折扣一般都直接體現(xiàn)在發(fā)票上，但這種銷售折扣肯定要有一個合理的控制范圍，否則將直接影響到土地增值稅的稅基。另外，對于把銷售折扣隱藏在銷售價格中，如在銷售時根據(jù)樓位、層次和戶型等因素，確定不同的銷售價格。這些給稅務(wù)部門確認(rèn)銷售收入帶來了更大的難度與不確定性。
為了避免稅收流失，稅務(wù)部門在進行土地增值稅清算時需要界定銷售折扣是否合理、是否存在銷售價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的情況。但目前的土地增值稅政策中并沒有規(guī)定“價格明顯偏低”的具體界定標(biāo)準(zhǔn)，也未對“正當(dāng)理由”明確相應(yīng)的范圍。此外，稅務(wù)部門在確認(rèn)企業(yè)的明顯不合理低價行為后如何進行收入調(diào)整，也無具體操作辦法。
2、以租代售問題。 “以租代售”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，在銷售協(xié)議上約定以某價款出售，但由購房者先租賃三至五年，租賃期結(jié)束后如需購買則在結(jié)算購房款時扣除以前年度已經(jīng)支付的租金。該在什么時候確認(rèn)收入，稅收政策中沒有明確規(guī)定。
3、包租問題。“包租”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證整個開發(fā)項目后續(xù)的經(jīng)營管理，在簽訂購房協(xié)議時約定代購房者出租三至五年的房屋使用權(quán)，銷售價格給予一定的優(yōu)惠，租金歸開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)開具的不動產(chǎn)發(fā)票金額是房屋實際成交價。
二、對收入確認(rèn)的一些建議
1、制訂“價格明顯偏低”的界定標(biāo)準(zhǔn)，作為營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的最低計稅依據(jù)，也以此來衡量企業(yè)的銷售價格是否明顯偏低。但這一標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化及時進行合理調(diào)整，才能既避免稅收流失，又保護納稅人合法權(quán)益。
2、明確“正當(dāng)理由”的范圍，如，可認(rèn)定為開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量問題等，便于基層稅務(wù)機關(guān)操作。
3、明確收入的范圍。對于以租代售問題，購房者先租賃后購買的，應(yīng)按租賃合同簽訂的時間，確認(rèn)收入。對于包租問題的收入，應(yīng)為房屋實際成交價加上歸開發(fā)企業(yè)收取的租金。
4、制訂土地增值稅清算的后續(xù)管理辦法，在實際征管工作中必須建立相應(yīng)的臺賬和管理措施才能保證稅款不流失，同時對于清算后稅款的結(jié)算時間也需進一步作出明確規(guī)定。
