影響房地產(chǎn)價(jià)格高位上漲的因素較多,但工程造價(jià)企高無(wú)疑是最重要的因素之一,所謂建設(shè)工程造價(jià),是指進(jìn)行某項(xiàng)工程建設(shè)所預(yù)期花費(fèi)或?qū)嶋H花費(fèi)的全部費(fèi)用。它由設(shè)備、工器具購(gòu)置費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)用組成。衡量項(xiàng)目投資效益大小最重要的指標(biāo)是建設(shè)工程造價(jià)。工程造價(jià)的確定是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程,尤其在房地產(chǎn)領(lǐng)域,其產(chǎn)品的多樣性和復(fù)雜性,決定了計(jì)價(jià)方法的多樣性和復(fù)雜性。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程中,工程造價(jià)的管理顯得尤為重要,既要保證好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑物滿足高質(zhì)量高要求,又要采取嚴(yán)格及有效的措施合理控制與管理工程造價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平,特別是其對(duì)投資的決策和控制,直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展?，F(xiàn)從以下四個(gè)方面來(lái)闡述房地產(chǎn)開發(fā)中工程造價(jià)的管理魚控制方法。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)中存在的問(wèn)題
通過(guò)近段時(shí)間的研究,筆者總結(jié)目前房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)存在以下問(wèn)題:(1)忽視部門間溝通、協(xié)調(diào),變更、返工現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮,從而使造價(jià)不合理偏高;(2)施工隊(duì)伍素質(zhì)較差,施工方難以執(zhí)行合同條款而停工,致使工期延長(zhǎng)或返工,(3)開發(fā)商管理制度存在缺陷,無(wú)法及時(shí)、快捷地確定原材料的加工定貨價(jià)格;(4)工程決算不規(guī)范,竣工結(jié)算中洽商漏洞多;(5)開發(fā)商管理中輕視人的因素,上級(jí)常常不能對(duì)各部門人員的工作表現(xiàn)及時(shí)總結(jié)和獎(jiǎng)懲。
二,設(shè)計(jì)階段
2.1建立必要的設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
改進(jìn)和完善現(xiàn)行的設(shè)計(jì)方案招標(biāo)辦法,通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位,從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性,避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的工程洽商。同時(shí)通過(guò)招投標(biāo)還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案,避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后影響銷售,造成資金長(zhǎng)期得不到回收,經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法保證。改革現(xiàn)行的設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按造價(jià)計(jì)算設(shè)計(jì)取費(fèi)的基數(shù)不超過(guò)限額設(shè)計(jì)的基數(shù)。在具體實(shí)施中可針對(duì)不同情況,制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施。
2.2利用價(jià)值工程原理優(yōu)化和評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)方案
設(shè)計(jì)方案競(jìng)選中可以以中選方案為基礎(chǔ),吸取未中選方案的優(yōu)點(diǎn),取長(zhǎng)補(bǔ)短,以價(jià)值工程的原理:v(價(jià)值)=F(功能)/c(成本),從五個(gè)途徑提高設(shè)計(jì)產(chǎn)品的價(jià)值,使設(shè)計(jì)更完美。利用價(jià)值工程原理優(yōu)化設(shè)計(jì)方案后,需要對(duì)設(shè)計(jì)方案的項(xiàng)目功能、造價(jià)、工期和設(shè)備、材料、人工消耗等方面進(jìn)行定量與定性分析相結(jié)合的綜合評(píng)價(jià),從而擇優(yōu)確定技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果最好的設(shè)計(jì)方案。
2.3盡可能減少設(shè)計(jì)變更
首先,應(yīng)嚴(yán)禁通過(guò)設(shè)計(jì)變更擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、增加建設(shè)內(nèi)容,一般情況下不允許設(shè)計(jì)變更,除非不變更會(huì)影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮,其次,認(rèn)真對(duì)待必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,及時(shí)核算有關(guān)設(shè)計(jì)變更的造價(jià),對(duì)于有問(wèn)題或者費(fèi)用偏高的項(xiàng)目可重新考慮,進(jìn)行多方案比較,不能一味求快,而應(yīng)求精。
2.4實(shí)施設(shè)計(jì)監(jiān)理制度,加強(qiáng)躅紙會(huì)審工作
主管部門應(yīng)在搞好政府監(jiān)管的同時(shí),一方面應(yīng)盡快建立設(shè)計(jì)監(jiān)理單位資質(zhì)的審批條件,加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理人才的引進(jìn)、培訓(xùn)、考核和注冊(cè)工作,制定設(shè)計(jì)監(jiān)理工作的職責(zé)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。同時(shí)組織總工辦、開發(fā)部、工程部、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部等相關(guān)部門,對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核。從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作,以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來(lái)洽商造成的經(jīng)濟(jì)損失。
2.5實(shí)行限額設(shè)計(jì)
項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長(zhǎng)短,同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目,開發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計(jì)單位,在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過(guò)計(jì)算,要用數(shù)據(jù)說(shuō)話,充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性,在設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析上要改變?cè)O(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣作法。開發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求,并為之創(chuàng)造外部條件。
三、招標(biāo)階段
3.1嚴(yán)密、嚴(yán)肅編制招標(biāo)文件
招標(biāo)文件既是投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件的依據(jù),又是招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂工程承包合同的基礎(chǔ)和合同的重要組成部分,招標(biāo)文件中提出的各項(xiàng)要求對(duì)整個(gè)招標(biāo)工作乃至承發(fā)包雙方都有約束力,對(duì)工程造價(jià)具有重大影響,因此,不論是開發(fā)商自己,還是其委托的咨詢機(jī)構(gòu)編制、發(fā)布招標(biāo)文件,都必須嚴(yán)密、嚴(yán)肅、完整,按照規(guī)范要求進(jìn)行編制和發(fā)布。
3.2科學(xué)合理地編制標(biāo)底
標(biāo)底是建設(shè)單位擬建工程投資的底數(shù)。單位沒(méi)有條件,應(yīng)請(qǐng)有資格的咨詢單位代編;有條件的單位盡量自行編制。編制標(biāo)底時(shí)要與市場(chǎng)的實(shí)際變化相吻合,采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則,要實(shí)事求是、切合實(shí)際。保證標(biāo)底編制質(zhì)量,選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位,把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。
3.3注重資格預(yù)審,謹(jǐn)防串標(biāo)
我國(guó)的招投標(biāo)法規(guī)尚不健全、投標(biāo)報(bào)價(jià)缺乏規(guī)范、評(píng)標(biāo)定標(biāo)不夠科學(xué),造成有標(biāo)底招標(biāo)時(shí),標(biāo)底泄漏現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;無(wú)標(biāo)底招標(biāo)時(shí),投標(biāo)人相互串標(biāo)、圍標(biāo),使工程價(jià)格嚴(yán)重失實(shí)。為預(yù)防此類事件發(fā)生以及中標(biāo)后,在施工過(guò)程中,出現(xiàn)千方百計(jì)索賠增加造價(jià),在資格預(yù)審中把不誠(chéng)信、業(yè)績(jī)不佳,施工資源差的企業(yè)淘汰出局。
3.4確定適合的發(fā)包方式
可根據(jù)工程的規(guī)模、性質(zhì)、特點(diǎn),確定合適的發(fā)包方式來(lái)控制工程造價(jià)。當(dāng)然,不管采用哪種發(fā)包方式都應(yīng)該進(jìn)行招標(biāo),引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,使各施工方在保證最低的企業(yè)利潤(rùn)情況下,報(bào)出非常優(yōu)惠的價(jià)格,杜絕議標(biāo)或變相議標(biāo)。實(shí)踐證明,凡是先開工后定價(jià)的工程多半造價(jià)偏高。
3.5慎重地選擇施工隊(duì)伍
必須根據(jù)工程規(guī)模、技術(shù)要求,認(rèn)真挑選施工單位。
四,實(shí)施階段
4.1編制實(shí)施資金使用計(jì)劃,糾正投資偏差
編制并控制資金使用計(jì)劃,在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)管理中處于重要而獨(dú)特的地位,對(duì)造價(jià)具有重要的影響,它是合理確定和控制造價(jià)總目標(biāo)值、各階段分目標(biāo)值的依據(jù),通過(guò)與實(shí)際造價(jià)進(jìn)行定期和不定期比較,找出偏差、分析原因,適時(shí)以組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施或合同措施進(jìn)行糾偏,使總造價(jià)控制在目標(biāo)之內(nèi)。
4.2施工中設(shè)計(jì)變更的控制
建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位和施工單位在開工前認(rèn)真審核設(shè)計(jì)圖紙,嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)規(guī)范,把可能在施工中出現(xiàn)的問(wèn)題,在圖紙會(huì)審階段進(jìn)行解決,避免在施工過(guò)程中影響工程進(jìn)度和質(zhì)量,或發(fā)生返工等現(xiàn)象,造成不必要的人力、物力和財(cái)力的浪費(fèi)。
4.3工程索賠管理
索賠是合同雙方妊履行合同的過(guò)程中,根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)范,因一方存在過(guò)錯(cuò)并給另一方帶來(lái)?yè)p失,由損失方要求過(guò)錯(cuò)方賠償這一損失 的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。索賠的內(nèi)容可以是資金,也可以是工期。當(dāng)索賠發(fā)生時(shí),應(yīng)該多方取證,查閱雙方簽訂的施工合同、相關(guān)的法律法規(guī)、施工圖、施工組織設(shè)計(jì)、招標(biāo)文件標(biāo)底、定標(biāo)書、施工備忘錄、有關(guān)工程隱蔽驗(yàn)收記錄、工程例會(huì)及各專題會(huì)議紀(jì)要,要仔細(xì)查證,詳細(xì)分析,以保證索賠的合理性。
4.4加大施工監(jiān)理的現(xiàn)場(chǎng)管理力度
在實(shí)際工作中,工程監(jiān)理對(duì)工程質(zhì)量的監(jiān)控應(yīng)該是堅(jiān)決的、嚴(yán)格的,但在實(shí)踐中當(dāng)涉及工程造價(jià)的控制和協(xié)調(diào)時(shí)往往充當(dāng)“門神”和“和事佬”,怕得罪人,這和工程監(jiān)理的職業(yè)道德是不相符的。工程監(jiān)理應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行其“三控、兩管、一協(xié)調(diào)”的職責(zé),堅(jiān)持公平、公正、公開的原則。平等對(duì)待甲乙雙方,積極參與到工程造價(jià)的確定和控制中來(lái),在工程管理中發(fā)揮更大作用。
4.5工程進(jìn)度款的支付
工程進(jìn)度款的支付也是施工階段造價(jià)管理的一個(gè)重要內(nèi)容。我國(guó)現(xiàn)行支付方法常見(jiàn)的有:按月支付、分段支付、竣工后一次支付等。無(wú)論實(shí)行何種支付方式,結(jié)算的條件都應(yīng)該是質(zhì)量合格、符合合同條件、變更單簽證齊全,特別是要實(shí)行質(zhì)量一票否決權(quán)制度,不合格的工程決不付款。
五,竣工結(jié)算階段
竣工決算這最后一道關(guān)口的主要目的就是促進(jìn)建設(shè)單位強(qiáng)化管理意識(shí)、完善管理制度、改進(jìn)管理方法等。凡進(jìn)行竣工結(jié)算的工程要有竣工驗(yàn)收手續(xù),從多年工作的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,在工程竣工結(jié)算中洽商漏洞很多,有的是有洽商沒(méi)有施工,有的是施工沒(méi)有進(jìn)行應(yīng)核減,卻沒(méi)有洽商,還有的是洽商工程量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際施工工程量-諸如此類舉不勝舉,因此結(jié)算時(shí),要求我們的人員要有耐心、細(xì)致的工作方法,認(rèn)真核算工程量,不要怕麻煩,多下現(xiàn)場(chǎng)核對(duì),同時(shí),為了保證工作少出紕露,應(yīng)實(shí)行工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾款會(huì)簽制度,確保結(jié)算質(zhì)量和投資的收益。同時(shí)而預(yù)算專業(yè)人員更應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)。拓寬自身的知識(shí)面,把自己培養(yǎng)成一專多能的復(fù)臺(tái)型技術(shù)人員,以適應(yīng)工程造價(jià)全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制的要求。
六、小結(jié)
工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)從投資決策到竣工決算的全過(guò)程管理,任何環(huán)節(jié)都缺一不可。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化,從客觀上要求我們發(fā)揮主觀能動(dòng)性,借鑒國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),只有做好工程造價(jià)的有效控制,才能使企業(yè)立足于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),使開發(fā)成本降到最低,進(jìn)而為控制商品房?jī)r(jià)格提供空間,取得更好的效益。
