一、房地產(chǎn)業(yè)概述
房地產(chǎn)從字面上看是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱,即房產(chǎn)和土地兩種財產(chǎn)的合稱,是房屋建筑和建筑地塊的有機組成整體。學術(shù)界對房地產(chǎn)的概念一直存在爭議,我國的法律在1999年以前也一直沒有對房地產(chǎn)的概念做出說明,直到1999年6月1日氣實施的國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中才對房地產(chǎn)的概念進行了解釋,認為房地產(chǎn)是“土地、建筑物及其他地上定著物,包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益?！?br />
我國的房地產(chǎn)業(yè)脫胎于建筑業(yè),隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活對其需求的增加而逐漸成長為一個獨立的產(chǎn)業(yè),并在不斷發(fā)展中昭示著其勃勃生機。如果說房地產(chǎn)是一種商品,那么房地產(chǎn)業(yè)顧名思義就是從事房地產(chǎn)這種商品生產(chǎn)經(jīng)營的行業(yè)。概括地說,房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè),它包括土地的開發(fā),房屋的建設(shè)、維修、管理,土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓,房屋所有權(quán)的買賣、租賃,房地產(chǎn)的抵押貸款,以及由此形成的房地產(chǎn)市場。
二、當前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的諸多問題
(一)房地產(chǎn)價格總體偏高。
評價任何一個地區(qū)的房價高低,應以該地區(qū)居民的收入為參照系。房價收入比指標是衡量居民對于房價承受能力的首選指標,它反映了居民家庭的支付能力,比值越高,支付能力就越低。按照世界銀行慣行標準,房價是居民家庭收入的3-6倍較為合理。在此范圍內(nèi),一方面住宅對經(jīng)濟的拉動效用由于住房支出比例高而十分明顯,另一方面居民也有財力購買合適的住宅,從而能使拉動效用持久。但是國內(nèi)部分學者認為,我國由于存在隱性收入高、特殊住房體制等原因,目前在5-8倍間屬于正常。但據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前在我國北京上海等一線城市房價收入比已高達10倍以上,房地產(chǎn)價格已遠遠超出了普通民眾的購買能力,大大抑制了真實的購房需求,而房子的投資性需求卻不斷升溫。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。
房地產(chǎn)開發(fā)的投資主要包括住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他,其中住宅又包括別墅、高檔公寓、經(jīng)濟實用房屋和普通商品住宅。近年來我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資中別墅和高檔公寓的開發(fā)面積和金額都在不斷攀升,而為解決廣大低收入者住房問題的經(jīng)濟適用房的開發(fā)面積卻在不斷萎縮。另外,商業(yè)營業(yè)用房、其他房地產(chǎn)的面積和金額比重居高不下,加大了商業(yè)經(jīng)營的成本,增加了通貨膨脹的壓力,使得房地產(chǎn)市場的合理住房需求得不到保障,高檔住宅卻無人問津。
針對廣大低收入群體推出的經(jīng)濟實用房建設(shè)又怪象叢生。一方面,自1998年至今經(jīng)濟實用房的開發(fā)面積在逐年萎縮,另一方面,經(jīng)濟適用房的出售也十分不規(guī)范,有真實住房需求的低收入群體往往申購不到經(jīng)濟適用房,加劇了我國住房市場的緊張局面,也間接的推高了商品房的價格,所以說經(jīng)濟實用房市場的混亂現(xiàn)象對規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場有很大的危害。
(三)房地產(chǎn)市場操作不規(guī)范。
一方面表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的市場化程度低。市場不統(tǒng)一、商品化程度低、操作不透明、結(jié)構(gòu)性不合理等等。我國目前的房地產(chǎn)業(yè)尚不成熟、市場體系不健全,而房地產(chǎn)市場存在的壟斷現(xiàn)象加大了市場的交易成本,使消費者的負擔加重,從而抑制了房地產(chǎn)商品的消費需求,也會造成房地產(chǎn)業(yè)的無序發(fā)展和惡性競爭,使房地產(chǎn)業(yè)大起大落,泡沫現(xiàn)象嚴重,另外還會造成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級障礙重重、舉步維艱。
另一面,我國房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易現(xiàn)象嚴重。地方政府利用審批權(quán)和執(zhí)法權(quán)索賄受賄現(xiàn)象泛濫,房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)守法經(jīng)營意識淡薄,不良信息披露制度和守信激勵制度匱乏,消費者的利益受到嚴重損害,嚴重影響了房地產(chǎn)交易市場的健康運行。商品房預售違規(guī)行為屢禁不止;房地產(chǎn)企業(yè)縱容、雇傭工作人員炒作房價等惡意炒作頻頻發(fā)生;而發(fā)生在價格領(lǐng)域的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違規(guī)收費、銷售商品房未實行明碼標價、經(jīng)濟適用住房不執(zhí)行政府指導價格等違規(guī)違法行為幾近成為房地產(chǎn)業(yè)的“潛規(guī)則”。
(四)房地產(chǎn)市場存在巨大的金融風險。
自1998年以來,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持了快速增長的發(fā)展勢頭,而與如此旺盛的投資緊密不可分離的正是銀行信貸的支持。房地產(chǎn)開發(fā)通常的基本模式是:開發(fā)商僅僅只投入少量資金,而后大量的資金則來自于銀行。一旦開發(fā)商還不了貸款,首先被套牢的就是銀行。更有甚者,如果經(jīng)濟形勢走低,房價可能會在一夜之間跌落,而開發(fā)商也可能會在短時間內(nèi)都消失不見,但是他們留給金融機構(gòu)的壞賬和爛賬往往需要十年或者可能更長的時間才能完全消化。國際貨幣基金組織的經(jīng)濟學家曾經(jīng)做過一個研究,通過對世界各地多起銀行危機的案例研究得出了一個爆發(fā)銀行危機的先兆:開始時住房市場的房價漲幅超過20%,在隨后兩年時間內(nèi)下跌15%,那么之后銀行就會無一例外的出現(xiàn)危機。銀行作為資金的提供方,在競爭壓力下迫切需要發(fā)展壯大,吸收的存款要及時貸出,房地產(chǎn)的高速發(fā)展為其資金的投資找到出路。原因在于:持有大量房地產(chǎn)的銀行會由于房地產(chǎn)價格的快速上漲而擁有更大的銀行資本規(guī)模,從而改善銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。結(jié)果又會帶來房地產(chǎn)價格新一輪的攀升,這樣一種循環(huán)過程必然會導致價格與實際價值的偏離,也就形成了所謂的日益膨脹的“房地產(chǎn)泡沫”。銀行的高風險伴生的就是高房價,而高房價實際上就醞釀著高風險。泡沫破裂,風險即成了危機。
三、促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的合理政策建議
(一)構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機制。
我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史并不長,整個產(chǎn)業(yè)相對脆弱,存在著許多不盡如人意的地方,因此這就需要政府及時補位,用相關(guān)的宏觀政策調(diào)節(jié)進行引導。首先需要制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長遠規(guī)劃,保持適度增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長,給我國的物價穩(wěn)定帶來很大壓力,也使得房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)部門的比例嚴重失調(diào)。其次要削減審批程序,優(yōu)化投資環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)突出的特點是投資大、開發(fā)周期長,政府辦事效率的高低對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營會產(chǎn)生直接影響。因此要用法律規(guī)范政府審批,改善房地產(chǎn)投資環(huán)境。第三要建立多層次的住房體系,加快保障性住房建設(shè),解決我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾。
(二)健全房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。
房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展涉及到資源利用、經(jīng)濟發(fā)展、生態(tài)保護和社會進步等多個方面,是一個非常復雜的系統(tǒng)。國家為確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,已出臺了許多相關(guān)的政策措施,規(guī)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方方面面,但是大多數(shù)的政策出臺都是對房地產(chǎn)業(yè)運行中已經(jīng)出現(xiàn)的錯誤進行“亡羊補牢”,既沒有形成嚴密的理論體系,也沒有起到應有的指導和預防作用,更沒有上升為系統(tǒng)的法律法規(guī)體系。這對各級政府認清自己在房地產(chǎn)市場中的角色地位,依法行政,有效落實宏觀調(diào)控政策帶來很多障礙。因此,要想實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展,必須加快與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)體系建設(shè)。首先要加強立法工作,健全法規(guī)體系;其次要規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序,加大懲處力度;第三要制定環(huán)保標準,保護消費者利益。
(三)規(guī)范房地產(chǎn)金融市場。
首先要發(fā)展多元融資體系,分散金融風險。目前我國的房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個人住房消費信貸過度依賴銀行信貸,需要通過建立多元化的房地產(chǎn)融資體系,通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求,分散和降低銀行系統(tǒng)的風險。其次要完善金融一級市場,構(gòu)建二級市場。目前我國房地產(chǎn)金融市場主要存在市場主體過于單一、市場發(fā)育程度低、市場運行機制特別是擔保機制不健全等問題。因次,必須完善一級市場構(gòu)成體系,同時推進二級市場發(fā)展,促進住房二級抵押貸款市場的形成。為房地產(chǎn)抵押貸款證券化提供條件;創(chuàng)新房地產(chǎn)金融市場經(jīng)營內(nèi)容,豐富住房金融市場商品供給;創(chuàng)新住房金融市場運行機制,完善以市場機制為主,利率機制、供求機制、競爭機制、風險防范機制共同作用的住房金融機制。
