【摘要】隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)也隨之高速發(fā)展。作為國民經(jīng)濟體系中的重要支柱行業(yè)，它的發(fā)展對整個經(jīng)濟體系的發(fā)展有著非常重要的影響。房地產(chǎn)業(yè)的主要成本包括工程所用土地開發(fā)成本以及施工、營銷成本。對成本控制的管理水平?jīng)Q定著公司的發(fā)展前景和經(jīng)濟效益。本研究針對我國房地產(chǎn)業(yè)當前的發(fā)展狀況，和房地產(chǎn)成本控制管理水平的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)一些當前急需解決的問題，并針對這些問題提出相關(guān)的建議和成本控制的管理方法，力爭對我國房地產(chǎn)公司的成本控制管理提供相應的理論借鑒，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展，為國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展做出相應的貢獻。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 成本管理控制 方法
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，我國也相應的出臺了一些相關(guān)的對房地產(chǎn)業(yè)的相應控制法規(guī)和政策。隨著新的發(fā)展形勢，對房地產(chǎn)業(yè)的成本控制和管理水平提出了更新的要求，這就要求對新政策、新法規(guī)有深刻的理解，重視對房地產(chǎn)公司成本的控制與管理，不斷創(chuàng)新工作方法，以適應高速發(fā)展的市場需求。
一、房地產(chǎn)成本管理控制概念的界定及內(nèi)容
1．房地產(chǎn)成本管理的概念
房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營及管理的重要組成部分，它的管理控制對象是成本，然后憑借管理會計的形式對成本信息進行管理的一種形式。企業(yè)進行成本管理的最終目的絕對不是單純的為了節(jié)約，更不是刻意的降低成本，主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。
2.房地產(chǎn)成本所涉及的內(nèi)容
(1) 土地、建筑安裝、設備成本：這是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的主要部分，大致占總成本的80％，而土地的費用是開發(fā)成本中最主要的成本支出之一，占據(jù)著相當大的份額。同時土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本，以此來進行項目的可行性評估。建筑安裝、設備成本是三線及以下城市房地產(chǎn)開發(fā)成本中最大的部分，約占開發(fā)樓盤成本的60%,在保證產(chǎn)品的品質(zhì)和質(zhì)量的前提下，降低成本就是重中之重的任務。
（2）廣告營銷成本：當今任何一項商品的推廣都離不開廣告，房地產(chǎn)開發(fā)的后期就是廣告營銷的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費用等；平面媒體的報紙、雜志等費用；網(wǎng)絡平臺的銷售和推廣以及電視廣告的投放費用等，這些費用的支出就構(gòu)成了廣告營銷成本，廣告費用的支出在當今社會有著日益增加的趨勢，在未來的時間里，廣告效益的高低也將嚴重影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益順利實現(xiàn)，其競爭的趨勢將更加激烈。
（3）管理成本：房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。
（4）其他不可預見財務成本：根據(jù)對一些具體的房地產(chǎn)經(jīng)營運行過程可以確定：獲得土地使用權(quán)成本、管理成本在項目的開始階段就可基本上確定，而且成本的可變指數(shù)低；工程施工前期規(guī)劃費用、工程施工運行成本、廣告營銷成本的可變性比較大；而其他不可預見成本不會占取總成本的多少比例，只是稍加關(guān)注即可。而工程施工前期規(guī)劃費用、施工運行成本以及銷售運營成本的可控制性占有相當大的比例，所以這部分成本是房地產(chǎn)業(yè)管理控制的重點部分。
二、房地產(chǎn)公司成本管理中的問題
隨著我國經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展和科技的不斷提高，城市建設的進程得到了迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)的開發(fā)不論是在大城市還是小縣城都成為各地財政數(shù)字增長的主要推動力量，但是在其飛速發(fā)展的同時其在成本控制上卻也存在著一些不可回避的問題，不僅有礙于其競爭力的提高，也更進一步加劇房產(chǎn)銷售的僵局：
1、成本核算對象的設立不規(guī)范
在成本的管理中要實現(xiàn)有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算對象應根據(jù)項目的核算內(nèi)容來確定相應的核算對象。例如在商品房的建設中，可以按照合同以及工程的名稱在開發(fā)成本科目中設立不同的成本核算目標或?qū)ο?，而在實際工作中部分房地產(chǎn)公司往往將原本屬于同一個個工程的項目分成了若干個成本核算對象，不僅增加了核算人員的工作量也導致了成本項目費用的管理不能真實反映項目資金投入的實際情況，是使所提供的成本資料缺乏真實性和科學性，以至于企業(yè)的經(jīng)營決策失去了可靠依據(jù)。
2、成本費用分攤不合理
房地產(chǎn)成本的支出有著諸多方面，對其具體的支出如果缺乏合理的規(guī)劃和規(guī)定就容易造成成本的疊加，形成資金的無形浪費。例如在用于拆遷的商品房成本中某些企業(yè)就沒有嚴格遵循實際的用途廢品資金，在不同對象的同一費用支出上就存在著相關(guān)科目不安規(guī)定進行分攤，形成了成本費用分攤的隨意性。這種分攤的隨意致使房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本的核算脫離了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的實際需要，就難以及時提供真實完整的成本資料。
3、賬物不一致
由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營涉及到多個方面，因而其財務管理就顯得極其重要，一套完善的制度規(guī)范對于實現(xiàn)其合理高效的財務管理有著非常重要的作用。在現(xiàn)實工作中一些企業(yè)在購買以及自建拆遷用房和商品房內(nèi)部調(diào)撥或劃轉(zhuǎn)自用以及后期的銷售環(huán)節(jié)中，沒有制定完善的管理制度和監(jiān)督體系，進而導致了賬目與實際物品數(shù)量的不一致，嚴重削弱了其財務信息的有效性和真實性。這些管理上的混亂，帶來了成本核算不真實，也使得成本管理缺乏可靠依據(jù)。
4、工程成本核算的依據(jù)無法及時取得
房地產(chǎn)企業(yè)在進行工程成本的核算中要取得真實有效的信息就必須要獲得施工單位的出具的有效發(fā)票，并在此基礎上進行核對。由于施工單位在出具發(fā)票時需要繳納企業(yè)的營業(yè)稅和附加稅以及企業(yè)所得稅，而對工程已經(jīng)基本完工但房地產(chǎn)企業(yè)不能及時支付款項的，就不給開發(fā)票。因而加入房地產(chǎn)公司沒有及時取得施工單位給予的有效發(fā)票，就無法進行工程成本的核算，也就進一步影響了整個成本核算的真實性和有效性，使企業(yè)在經(jīng)營決策上缺乏有效的信息支持，阻礙了企業(yè)成本核算的有序進行，也在一定程度上影響了企業(yè)核心競爭力的有效提高。
三、對房地產(chǎn)成本控制與管理提出的相應方法和設想
要想保持強有力的市場競爭力，就要加強房地產(chǎn)的成本管理控制。而要實現(xiàn)成本管理控制的有效執(zhí)行，就要對各種成本模塊逐一分析、管理。
1、獲得土地使用權(quán)成本管理
獲得土地使用權(quán)的成本相對固定，主要包括購買土地的成本、補償費用、拆遷費用、土地契稅等。這部分成本主要受當?shù)氐牡貎r影響和房價影響，沒有太多的波動空間，但也要加以重視。
2、工程施工前期成本管理
工程施工前期，主要包含一些設計費用和調(diào)研費用等，設計費用是控制管理的重點。對設計費用進行嚴格重點的管理控制，同時兼顧其他費用，在一定程度上控制好這部分成本的預算和管理。
3、工程建安運行成本管理控制
⑴大于10萬元的項目采用公開招標的形式，小于10萬元的項目采用比選的形式，是降低成本的最重要環(huán)節(jié)；招標前一定要對標書中的主要材料做市場調(diào)查，標書中主要材料一定要約定三個左右的品牌；
⑵關(guān)于鋼材價格的控制，對于一年開發(fā)大于40萬平方米的房地產(chǎn)公司一年的鋼材使用量按2萬噸計算，如果將鋼材價格和經(jīng)銷商鎖定，鋼材一項的成本降低就會超過1000萬元，也許比我們開發(fā)一個小樓盤的利潤還會多。
⑶關(guān)于稅收，我們國家的稅收政策或左或右的情況比較多，如果能請稅務系統(tǒng)的給我們做一個稅務籌劃的話，也許稅務這一快也能為我們降低成本提供新的亮點。
⑷關(guān)于樓盤的優(yōu)化，做為房地產(chǎn)公司一定要有自己的設計團隊，對于樓盤外觀及戶型在不斷完善的同時一定要固化，形成自己的風格，對降低成本、縮短開發(fā)周期、降低廣告成本會起到事半功倍的作用。
⑸要關(guān)心員工，把感情留人、事業(yè)留人、和適當?shù)拇隽羧说睦砟铙w現(xiàn)在日常工作中，這樣員工才會各盡其能、各施所長，把工作做得更好。
4、銷售、運營成本管理控制
這部分成本也是波動較大，存在一定管理控制操作空間的組成部分。它主要包括在產(chǎn)品銷售過程中產(chǎn)生的各種費用，包括廣告宣傳費用、銷售人員費用、管理人員費用、售樓處費用等。首先要進行各項銷售、運營的成本預算，并且建立各極的宣傳網(wǎng)絡和平臺，將產(chǎn)品推廣工作做好；其次，完善各種推廣方式和機制；使銷售、運營成本得到良好的管理控制，是對整個成本良好控制的不可忽視的因素。
5、其他成本的管理控制
這部分成本主要是房地產(chǎn)公司在整個運營周期所發(fā)生的各種不可預見及管理成本。這部分財務成本，主要受項目總成本的制約，所以可管理控制的彈性空間并不大，但是，它也是總成本的組成部分，所以在管理控制中也不容忽視。在管理控制過程中要做到合理規(guī)劃資金的使用，盡最大的可能減低總成本。
6、建立健全成本管理控制的鼓勵機制
要想建立良性的成本管理控制體系，首先，要在思想上重視。領(lǐng)導要在思想上和重視程度上加強，同時所有員工都加強主觀認識。其次，還要建立一定的鼓勵機制。對在成本管理這項工作中表現(xiàn)好并且業(yè)績突出的部門或個人加以重獎，充分調(diào)動所有職工的積極性。而且，除相關(guān)激勵制度外，一個企業(yè)的文化建設也會對成本的管理控制有一定的激勵作用。很好的企業(yè)文化本身就是一種無形資產(chǎn)，首先它在無形間是對企業(yè)的品牌打造和宣傳，同時也能增加員工對企業(yè)的信心。所以，要提高對成本管理控制的重視和客觀認知，并努力發(fā)揚企業(yè)優(yōu)秀文化。
7、制度完善的成本計劃
房地產(chǎn)企業(yè)成本的控制在開展之前就必須有一個明確的目標和完整的控制計劃以指導后期的控制管理工作，這是其成本控制管理中不可省略的重要環(huán)節(jié)。成本計劃的制定，首先就對總投資項目標進行可行性進行研究，待項目得以批準之后，此總投資的目標也就成為了總成本控制的目標，整個成本控制就應該圍繞其展開；其次要對整個成本控制目標進行逐項的分解以確定不同環(huán)節(jié)或不同階段的具體控制目標，在實際工作中可以將總的成本支出分解成多個不同的對象并設立各個項目單位。同時總成本的分解中要充分考慮各個成本的限度之間的平衡性，以實現(xiàn)或確保項目成本在整個項目內(nèi)的合理分配，因為對其的科學合理的配置不僅是整個項目協(xié)調(diào)性的前提，更是實現(xiàn)總項目總體功能以及質(zhì)量目標等之間的平衡性的有力保障；再次在項目不斷深化的情況下，其配套的技術(shù)方案和實施方案也要進行相應的細化，在結(jié)合實際情況的基礎上對各個成本對象進行合理的成本估算并對項目進行優(yōu)化組合。
2、實行全程成本控制
由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營不是一個短期的投資行為，其往往是一個長期的投資過程，因為在其成本的控制中就實行全過程的成本控制管理，以達到成本支出最小化的目的。在工作中要對項目開發(fā)的沒一個環(huán)節(jié)進行成本控制，因為項目的開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的重要組成部分，而對其的管理控制也就成為了成本管理的核心，其管理主要分為：項目投資策劃和投資決策環(huán)節(jié)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)進行生產(chǎn)的首要階段，因而在此階段必須對可能發(fā)生的成本進行總體控制；在項目的設計環(huán)節(jié)中應著重加強成本的管理，因為設計階段的優(yōu)劣對整個過程的造價有著極其重要影響，應采取一定的限額的方式以控制設計的成本支出，減少其不必要的成本支出；房地產(chǎn)項目進入到動遷環(huán)節(jié)時就必須要聘請獨立的、高效的評估咨詢機構(gòu)按照相應的政策進行價值評估，以確定補償標準。另外在后期的動遷過程中要嚴格按照補償標準的額度進行操作，并強化動遷收尾的管理和控制；在項目的招標以及合同的洽談環(huán)節(jié)進行科學的成本控制管理，由于其工作的好壞將直接影響到后期項目成本的管理以及核算的有效進行，因此對此工作應極其重視并制定一個科學的管理控制制度，以確保后期的項目的順么進行；最好在項目的結(jié)算過程中應極力避免結(jié)算的主觀上的失誤以及客觀上的工作疏忽，可以制定一套結(jié)算原則會議確認制、二次復核制、審計和獎懲機制等管理制度，為項目成本的核算打下良好的基礎，以取得成本控制的有效實現(xiàn)。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)是在市場經(jīng)濟體制下的一項重量級項目。然而，房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理控制是一個有機的整體操作體系，在整個項目周期它貫穿于始終。所以，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，每一個成本的管理控制環(huán)節(jié)都不能忽視，充分分析每項成本的特征和在總成本中的作用和可控性，針對各自的特點進行管理控制，這樣，就會最大限度的降低企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本，同時，最關(guān)鍵的是增強了房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中的競爭力。所以，各房地產(chǎn)公司在項目運行過程中，采用合理的手段對各項成本進行管理控制，不但能提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效益，還能保證企業(yè)在市場競爭中站穩(wěn)腳跟，從而促進我國國民經(jīng)濟的發(fā)展。
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