
投資性房地產(chǎn),是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在企業(yè)實務(wù)操作中早已有所涉及,但我國企業(yè)很長時間內(nèi)并沒有對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行單獨核算,而是與一般的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)一樣進(jìn)行確認(rèn)、計量和披露。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展,投資性房地產(chǎn)的規(guī)模越來越大,財政部于2004年5月頒布了《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答(四)》的通知,其中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行了單獨的解釋。之后于2005年頒布了投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則的征求意見稿。該征求意見稿是我國首次將公允價值引入到非金融資產(chǎn),并于2006年正式頒布《會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》。準(zhǔn)則規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量在符合條件時可以采用公允價值模式進(jìn)行計量。新準(zhǔn)則于2007年1月1日率先在上市公司中開始實施。
自新會計準(zhǔn)則頒布并開始實施后,截止到2010年末,我國滬深兩市上市公司中,有投資性房地產(chǎn)的公司為六百多家,這些公司絕大部分對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量,而采取公允價值模式計量的上市公司只有二十多家,所占比例非常之低。究其原因,除了考慮準(zhǔn)則中規(guī)定的一旦采用公允價值計量模式,公允價值的變動會使企業(yè)的利潤產(chǎn)生波動,而且不能再轉(zhuǎn)為成本模式外,最重要的一點就是公允價值的確認(rèn)存在一定的難度。
投資性房地產(chǎn)公允價值計量的核心問題是公允價值的確定。我國現(xiàn)在對于投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法主要有三種,一是專業(yè)評估;二是參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格;三是對第三方調(diào)查報告的分析。每種確定方法有其自身的優(yōu)點和不足。目前,從采用公允價值計量的上市公司披露的情況來看,大部分采用的是專業(yè)評估的方法,也有少數(shù)企業(yè)采用參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格的方法或者第三方調(diào)查報告的方法。
一、投資性房地產(chǎn)公允價值確認(rèn)方法案例分析
眾所周知,公允價值計量可以更客觀地反映企業(yè)的資產(chǎn)價值,公允價值計量的范圍已經(jīng)從金融資產(chǎn)擴展到了非金融資產(chǎn),公允價值計量能為會計報告的使用者提供更客觀的信息,但我國上市公司中采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的情況還不是很普遍,對于不多的采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司,本文選取有代表性的企業(yè),來分析其投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)方法。
?。ㄒ唬I(yè)評估方法確定公允價值
所謂專業(yè)評估方法就是指企業(yè)聘請獨立的評估機構(gòu)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。采取專業(yè)評估的方法要點有兩個,其一,存在活躍的市場。其二,有獨立成熟的評估機構(gòu)。由專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行評估,可以比較客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的市場價值。但是也為企業(yè)進(jìn)行人為操縱利潤提供了機會,如企業(yè)與評估機構(gòu)相互勾結(jié)虛增資產(chǎn)等,比較容易發(fā)生惡意地會計職業(yè)判斷情況。所以采取專業(yè)評估的方法,對于資產(chǎn)評估師的要求很高,評估師應(yīng)該做到恪守獨立、客觀、公正的原則,勤勉盡責(zé),保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎,根據(jù)自身的工作經(jīng)驗和能力,承擔(dān)相應(yīng)的審計任務(wù)等等。采用專業(yè)評估方法確定公允價值的代表企業(yè)是中國銀行。
中國銀行始建于1912年,至今已有近百年的歷史,在這漫長的發(fā)展過程中,中國銀行已經(jīng)成為一個中國國際化和多元化程度較高的銀行。自2007年新會計準(zhǔn)則率先在上市公司使用后,中國銀行決定采取公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,公允價值的變動計入當(dāng)期損益,并且中國銀行采用專業(yè)評估方法確定公允價值,即由獨立的評估師根據(jù)公開市場價格定期進(jìn)行評估。2007年12月31日,中國銀行投資性房地產(chǎn)的賬面價值為99.86億元,主要由中銀香港控股子公司持有,所占比例達(dá)到中國銀行集團所有投資性房地產(chǎn)的75.57%。2007年底是由第一太平戴維斯有限公司完成投資性房地產(chǎn)的公允價值確定。當(dāng)年投資性房地產(chǎn)采取公允價值模式計量增加了20.7億元的利潤。截至2010年12月31日,中國銀行投資性房地產(chǎn)的賬面價值已達(dá)到138.39億元,仍主要由第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問有限公司和萊坊測計師行有限公司根據(jù)公開市值計算而確定。
中國銀行是最早使用公允價值模式計量的公司之一,它對于投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法為專業(yè)評估方法。中國銀行采取專業(yè)評估的方法,是因為其投資性房地產(chǎn)主要分布在香港地區(qū),這里相應(yīng)的市場比較活躍,評估機構(gòu)較為發(fā)達(dá),采取專業(yè)評估方法比較合適。
?。ǘ﹨⒖纪惙康禺a(chǎn)市場價格的方法確定公允價值
參考同類房地產(chǎn)市場價格的方法是指公司董事會參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價格、活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格以及其他相關(guān)的信息,對公司投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理判斷。采用參考同類房地產(chǎn)市場價格的方法確定公允價值的代表企業(yè)是山東勝利股份有限公司。
山東勝利股份有限公司成立于1994年,并于1996在深圳證券交易所掛牌上市,公司涉及了生物、農(nóng)化、塑膠、地產(chǎn)與投資等多方面領(lǐng)域,是山東政府重點扶持的骨干企業(yè)。新準(zhǔn)則頒布后,山東股份有限公司對于投資性房地產(chǎn)采取了公允價值計量模式,2010年年報報出后,對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行的分析,2010年12月31日山東勝利股份有限公司擁有投資性房地產(chǎn)的賬面價值為63 584 528.1元,由于公允價值的變動增加當(dāng)期利潤8 138 802.1元,并且勝利股份采用參考同類房地產(chǎn)市場價格的方法,進(jìn)行公允價值的確定。因為山東勝利股份有限公司的投資性房地產(chǎn)所在地為青島??冢谢钴S的房地產(chǎn)交易市場,所以勝利股份是在充分考慮當(dāng)?shù)鼗钴S房地產(chǎn)交易市場的市場價格下確定投資性房地產(chǎn)的公允價值的。
雖然參考同類房地產(chǎn)市場價格的方法取得的公允價值相對來說更接近實際,而且容易取得,該方法要求所在地一定要存在活躍的房地產(chǎn)交易市場,但同時存在著弊端,例如同類或類似的房地產(chǎn)的公允價值又是如何確定的?所確定的公允價值,是否就直接可以使用?
?。ㄈ┎扇〉谌秸{(diào)查報告的方法確定公允價值
所謂第三方調(diào)查報告是指以獨立的市場經(jīng)紀(jì)公司定期向非特定對象以刊物的形式公開發(fā)布的各類房地產(chǎn)的市場調(diào)研價格或價格變動幅度作為確定公允價值的指導(dǎo)依據(jù)。這種方法比較客觀,市場經(jīng)濟公司發(fā)布的數(shù)據(jù)不是特定面向一家公司,所以擁有投資性房地產(chǎn)的公司與確定公允價值的一方相互關(guān)聯(lián)較少,從而提高公允價值確定的客觀性。而這種確定依據(jù)的不足之處在于公允價值是完全由第三方調(diào)查得出的,使用者對于市場經(jīng)紀(jì)公司是通過怎樣的調(diào)查方法獲取的公允價值并不清楚,所以難以確定公允價值是否準(zhǔn)確。采取第三方調(diào)查報告的方法確定公允價值的代表企業(yè)是天津津濱發(fā)展有限公司。
天津津濱發(fā)展有限公司成立于1998年,是天津濱海地區(qū)首家以募集方式創(chuàng)立的股份公司,并于1999年4月在深圳證券交易所掛牌上市,目前注冊資本為1 617 272.22萬元。津濱公司確立了以工業(yè)房地產(chǎn)為基礎(chǔ)、以商業(yè)和民用房地產(chǎn)為重點的戰(zhàn)略發(fā)展方向。津濱發(fā)展集團截至2010年12月31日,擁有投資性房地產(chǎn)的賬面價值為757 129 292元,占非流動資產(chǎn)的67.5%。自2007年使用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量以來,津濱發(fā)展確定公允價值的主要依據(jù)為采用第三方的調(diào)查報告。天津津濱發(fā)展有限公司所處的天津市有著活躍的房地產(chǎn)交易市場,并有獨立成熟的市場經(jīng)濟公司。
因為第三方調(diào)查報告不受利益方控制,具有相對獨立性,所以其提供的公允價值更客觀公正。采取第三方調(diào)查報告的方法確定公允價值更符合實際。但出具調(diào)查報告方需要高素質(zhì)的專業(yè)人才,有時候其獨立性會受到利益方的影響。
二、投資性房地產(chǎn)公允價值確認(rèn)方法的比較分析
從上面的案例可以看出,投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法有其優(yōu)缺點及適用范圍,具體如表1。
通過對比分析不難看出,三種確定方法各有優(yōu)勢和劣勢,但是有一個共同的特點都是需要有活躍的房地產(chǎn)交易市場,這與我國采取公允價值所持有的謹(jǐn)慎態(tài)度有關(guān),只有符合這樣的條件才可以使用公允價值模式計量。所以在我國目前的情況下,企業(yè)可以依據(jù)公司所在地的優(yōu)勢,采取不同的確定依據(jù)。例如,公司所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場,并在此基礎(chǔ)上有獨立完善的評估機構(gòu),評估獲取的公允價值比較有保證,這種情況下采取專業(yè)評估確定依據(jù)獲取的公允價值更加可靠。如果公司所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場,但沒有成熟的房地產(chǎn)評估機構(gòu)或市場經(jīng)濟機構(gòu),則采用參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格確定公允價值比較合適。
三、投資性房地產(chǎn)公允價值確認(rèn)方法的改進(jìn)建議
通過對我國投資性房地產(chǎn)目前主要采取的三種公允價值確定方法的分析,投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)方法應(yīng)該做如下改進(jìn)。
首先,建立完善的房地產(chǎn)評估機構(gòu),提高資產(chǎn)評估師的職業(yè)能力。通過對我國投資性房地產(chǎn)使用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的現(xiàn)狀分析可以看出,大部分的企業(yè)是通過聘請專業(yè)評估機構(gòu)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。這樣做可以便捷地得到準(zhǔn)確的公允價值。所以建立完善的資產(chǎn)評估機構(gòu),提高資產(chǎn)評估師的能力就至關(guān)重要。我國目前還比較缺乏具有權(quán)威性的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和專業(yè)的評估人才。因此,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加大力度建設(shè)房地產(chǎn)評估機構(gòu),加強對相關(guān)專業(yè)人員的專業(yè)知識和職業(yè)道德方面的培訓(xùn),并制定相應(yīng)的評估準(zhǔn)則,使具體的評估行為有據(jù)可依,加強規(guī)范。
其次,加強市場化建設(shè)。這三種確定方法中,采取同類或類似房地產(chǎn)的市場價格是最公允的,也是以后要大力加強的發(fā)展方向。公允價值的獲取依賴公平、成熟的市場。所以,加強市場化建設(shè)有助于獲取準(zhǔn)確的公允價值,同時可以降低企業(yè)利用公允價值操縱利潤的空間,使取得的公允價值更有保證。
最后,設(shè)立專門的房地產(chǎn)市場信息官方機構(gòu)。國家設(shè)立專門的機構(gòu),收集并定期發(fā)布各地的房地產(chǎn)交易信息,讓房地產(chǎn)公允價值信息的獲取更容易、更直接、更公允。企業(yè)獲取信息相對容易,采用公允價值計量的企業(yè)會隨之增加,其提供的會計信息更為相關(guān)可靠。為會計信息的使用者作出正確的決策提供可靠的依據(jù)。
總之,如果能夠準(zhǔn)確地確定投資性房地產(chǎn)的公允價值,投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式就能客觀地反映企業(yè)投資房地產(chǎn)的價值,企業(yè)就能為投資者提供更客觀的會計信息。