一、引言
目前，房地產價格問題已經成為我國經濟發(fā)展中爭議較大，人民群眾關注最多的問題。究其主要原因在于我國房地產價格的不斷攀升，尤其是城鎮(zhèn)居民住房價格的持續(xù)上漲。圍繞房地產價格問題，國內專家學者們意見不一。主要有三種看法：(1)我國房地產總體上處于平穩(wěn)健康發(fā)展階段。雖然出現了房價較大幅度的上漲，但主要原因是存在旺盛的市場需求，所以房地產市場不存在泡沫問題。(2)我國房地產市場存在著嚴重的泡沫成分，處于崩潰邊緣。(3)我國房地產存在區(qū)域性泡沫問題，如北京、上海、廣東以及西部四川、重慶等地方。由于房地產問題，尤其是房地產價格問題，直接關系到廣大人民群眾的切身利益問題，也在某種程度上反映出我國經濟轉型期存在的問題，所以筆者對房地產價格的影響因素進行了分析與研究。
國外許多學者和經濟學家很早就開始注重房地產市場價格的分析與研究。Fortura和Kushner利用加拿大1981年30個都市區(qū)的數據建立了住宅價格方程，并得出住宅價格與居民平均收入之間存在較強的正相關關系。1989年，Mankiw和Weil建立了美國房地產價格走勢預測模型，認為老齡人口的增長速度下降會導致未來房價大幅下跌。Robert.E.Cannaday等將房屋年齡對于價格的影響嵌入到時間效應模型當中，運用重復銷售模型來估算房地產價格指標，用于測算由于房齡因素帶來的價格變化。Fernanderz―Kranz和Hon認為由于房地產同時具有投資和消費的功能，因此判斷房地產價格上漲是否異常應同時從投資和消費兩方面研究與討論。
近年來，大量的研究表明，房地產價格與銀行信貸存在密切的關系。Bernanke與Gertler提出了信貸市場對宏觀經濟波動的放大作用?；诖它c，Bernanke、Gertler和Gilchfist提出了“金融加速器”模型（BGG模型），將信貸市場摩擦引入宏觀經濟模型，構成包含金融加速器的動態(tài)宏觀經濟學模型。KosukeAoki等研究了房價、消費與金融政策之間的相互作用，建立了房地產信貸市場均衡模型，并表明金融政策對于房地產消費的影響。針對政府調控對房地產市場價格影響的研究也比較多，主要有：Fischel基于投資最優(yōu)化理論認為，政府對房地產市場的調控有可能擴大市場供需缺口，加大房價波動。Lillydahl和Singell基于住宅價格動力模型系統(tǒng)分析房地產需求的內在因素，認為對住房需求的控制不能穩(wěn)定房價的上漲。Evans以加利福尼亞州房地產市場為樣本，發(fā)現政府針對房地產市場投資增長的調控往往造成市場供給受限制，反而加劇房價上漲。Landies也通過分析指出，政府針對房地產投資和房價上漲的調控作用基本無效，加強對城市土地的規(guī)劃和對房地產商的監(jiān)管更為有效。
國內在房地產價格影響因素的研究起步比較晚，這主要源于我國早期實行的計劃經濟體制下的福利分房制度。直至1998年，我國開始實行住房制度改革，市場機制開始發(fā)揮作用。因此，我國房地產市場發(fā)展歷程較短，相應地，我國在房地產價格影響因素領域的研究比較少。典型的研究成果有：(1)吳建峰利用我國22個城市的數據研究了住宅價格、人均國內生產總值、住宅投資指數與人均工資之間的關系。(2)施燦彬認為影響房地產價格的主要因素為地價、投資、需求和政策。(3)吳公墚、龍奮杰利用單位根檢驗和協(xié)整分析，結合自回歸滯后模型和誤差修正模型研究了我國住宅價格和人均收入的關系，結果表明房價與收入之間存在（1,1）階協(xié)整和長期均衡增長關系。收入對房價存在兩年的滯后關系。(4)洪濤、西寶、高波等人利用我國35個大中城市2000―2005年的面板數據對房地產泡沫成分進行測度，發(fā)現區(qū)域間房地產價格存在聯動性，并表明消費者適應性預期的客觀性。(5)鄭芷青對廣州市住宅價格時空分布及影響因素作了研究，認為住宅價格主要與地價、城市形態(tài)與功能結構、交通及綠化、生活服務設施、物業(yè)管理水平相關。(6)沈悅、劉洪玉從宏觀層面分析研究了我國14個城市住宅價格影響因素。(7)武康平等人建立了房地產市場和信貸市場一般均衡模型，分析得出房地產價格與信貸市場存在雙向反饋作用機制。(8)梁云芳、高鐵梅從各地區(qū)房價波動差異出發(fā)，對其波動原因進行了分析，結論認為信貸規(guī)模對東西部房地產價格影響都比較大。
綜合起來看，國內外經濟學家和專家學者在研究房地產價格影響因素方面，無非是從供給、需求、政策、宏觀經濟環(huán)境等方面展開。研究范圍集中于某一個或幾個相關因素。由于房地產市場波及面較廣，牽涉的范圍也較大，對國民經濟的運行又具有舉足輕重的地位，所以筆者認為對房地產價格影響因素展開較為系統(tǒng)的分析是必要的。
商品價格是由市場供給與需求雙重作用形成，決定商品供給的因素包括生產成本、流通成本、生產效率與技術、原材料供給等因素，決定需求的因素則包括：收入、消費者偏好、替代品與互補品的狀況、市場預期等因素。房地產價格體系的構成因素也是如此。決定房地產供給的因素主要包括：土地價格，房屋造價，流通成本以及生產技術。決定需求的因素包括：居民收入，消費者偏好（包括消費及投資、投機行為），替代品與互補品的市場供給狀況等。當然，影響供給和需求的因素還有很多，如基礎設施、信貸規(guī)模、國際國內政治環(huán)境、國際經濟環(huán)境、國內社會環(huán)境、宏觀經濟狀況、政策制度等，這些因素對供給和需求同時產生影響。
當然，影響房地產價格的還有很多其他的因素，諸如相關產業(yè)產品價格、氣候、地形、周期性災害發(fā)生概率、社會治安等各種因素。總之，房地產價格問題涉及面非常廣泛。房地產作為市場中一種交易商品，其價格自然由市場供給、需求共同作用而成。影響供給的因素包括：生產成本、流通成本及生產技術。影響生產成本的因素包括：土地購置費、拆遷補償安置費、房屋造價、配套設施安裝建設費用及各種稅收。流通成本則包括了銷售成本、廣告宣傳成本及在流通中各種風險導致的損失。生產技術則包括生產建筑效率、建筑質量、設計藝術風格。影響需求的因素則主要包括：支付能力、偏好、人口、替代品與互補品狀況。影響支付能力的因素包括：家庭存量財富、工資收入、就業(yè)率。消費偏好則取決于消費動機及可供選擇的客觀條件。人口因素包括：城市人口密度、人口結構。替代品與互補品狀況包括：房屋出租價格、二手房價格、物業(yè)管理費用、裝修費用等。
對供給與需求同時產生作用的因素則包括：基礎設施條件、信貸總量規(guī)模、利率、區(qū)位、市場預期、政策、土地存量。值得一提的是，土地存量并不僅僅指政府尚未批準規(guī)劃建設的城市土地存量，也包括開發(fā)商已經購買尚未開發(fā)建設的土地。政府與開發(fā)商之間達成的土地購置協(xié)議，從某種程度上來說是一種壟斷權的轉讓。因為我國城鎮(zhèn)土地所有者為國家，所以地方政府掌握的是城鎮(zhèn)土地的規(guī)劃使用權。地方政府與開發(fā)商達成的土地購置協(xié)議本質上就是政府向開發(fā)商轉讓了對土地使用權的壟斷。
二、實證分析及數據處理
由于在實際操作中，各種因素的限制，很多數據不夠充分，所以在建立模型的時候不得不放棄對某些因素的數量分析。此文著重選取了城市房地產均價、房地產投資規(guī)模、國內貸款規(guī)模、城市人口密度、城市GDP及城市人均年工資收入六個變量。筆者建立了以城市房地產均價為因變量，以房地產投資規(guī)模、國內貸款規(guī)模、城市人口密度、城市GDP和城市人均年工資收入為自變量的計量分析模型。其中，城市房地產均價定義為price，解釋變量分別定義為inv，loan，popdensity，gdp，wage。樣本數據選取時間段為1999年至2008年，統(tǒng)計數據來源于《中國房地產統(tǒng)計年鑒》，《中國城市統(tǒng)計年鑒》。使用計量分析工具為Eviews6.0。
第一步，我們進行F檢驗，以檢驗模型是否采用固定效應，還是選擇混合效應模型。在廣義最小二乘法下，得結果如下：
在進行混合效應回歸分析中，得到殘差值S1為8092468。在進行個體固定效應回歸分析中得到S2為52898227。由公式（1）：
經過計算，F=2.8498>F（204,105）=1.39，F值顯著，拒絕原假設，故我們選擇個體固定效應模型。
第二步，我們要使用廣義最小二乘法對原始數據進行個體固定效應分析和隨機效應分析。首先進行個體固定效應分析，得到如下結果：
這里，我們需要做一個說明，在使用不包含price(-1)項的原始數據進行回歸時，筆者發(fā)現DW值表明存在正序列相關性，故筆者在回歸時使用了包含滯后期被解釋變量的模型。由于回歸分析中，解釋變量含有滯后一期的被解釋變量，所以在個體固定效應模型回歸結果中，DW值不再有效。因此，筆者使用DW.h值檢驗，對模型進行檢驗。由公式（2）：
其中，bj為price(-1)系數估計量，ｕ＾t、ｕ＾t-1分別為回歸模型的當期殘差及前期殘差，ρ＾表示殘差序列的一階自相關系數的估計量。經過計算得到如下結果：
DW.h=3.22>Z0.025=1.671
結果表明，在0.05顯著性水平下，拒絕price無一階自相關的原假設，即price因子存在一階自相關。
同時，在進行滯后期選擇的時候，筆者使用了AIC準則。根據筆者若干次實驗，得到如下結果：
故而，筆者選擇使用了包含滯后一期被解釋變量（price（-1））回歸模型。我們又對原始數據進行了隨機效應檢驗，得到結果如下表所示：
下面我們要做的就是要對模型進行選擇，檢驗回歸模型適合隨機效應模型，還是屬于固定效應模型。我們使用Hausman檢驗方法，對模型進行選擇。得到如下結果：
特征值顯著，所以，我們拒絕隨機效應模型，選擇固定效應模型，最終結果如表1所示。從回歸結果可以看出，擬合優(yōu)度較高。同時，由回歸結果顯示F值顯著，P值非常接近0，表明總體擬合顯著。
第三步，筆者進行了單位根檢驗。確定了回歸模型后，我們進行單位根檢驗，檢驗回歸模型是否為偽回歸。我們使用ADF檢驗法對回歸模型得到的殘差進行檢驗，得到如下結果：
表4結果表明，殘差序列平穩(wěn)，不存在單位根。所以，回歸模型所進行的回歸結果不存在偽回歸，回歸結果有效。據此，我們最終得到表1結果，并將據此展開分析。
三、實證研究結果分析
從上述回歸及檢驗結果分析，無論是在截面固定效應模型下，或者是在時期固定效應模型下，popdensity都表現不顯著，所以我們排除了城市人口密度對價格的影響。在此，筆者經過認真思考和分析，認為人口密度之所以不會對城市房地產價格造成影響，原因主要為近幾年我國人口流動性增加，城市人口密度雖然增加了，但是由于城市人口流動性增加，在一定程度上減少了對房地產的需求。inv變量在截面固定效應模型下，表現不顯著，但是在時期固定效應下表現顯著。我們解釋為，inv通過流量和存量調整，在市場交易中直接影響了市場中房地產商品的供給數量，從而對房地產價格產生了負作用。即投資增長增加了市場中房地產數量，商品供給增加，導致商品價格下降，所以其系數表現為負值。在解釋變量中，筆者加入了price(-1)變量，原因是在最初回歸分析中，DW.h值表現為一階自相關性。同時，我們也分析了其中的原因。由于房地產價格持續(xù)上漲，從而產生了較旺盛的市場預期，導致投機和投資行為增加，因此市場需求旺盛，刺激了房地產價格進一步上漲。loan與price表現為顯著的正相關關系，即國內貸款規(guī)模與房地產價格存在非常明顯的正相關關系，主要表現在系數較大，其系數為3.788837，意味著每億元貸款規(guī)模變動引起3.788837元的房地產均價變化，且t值特別顯著。筆者認為，寬松的貸款政策同時刺激了房地產消費需求和投資投機需求，導致市場需求顯著增加，在有限的市場供給下，必然導致房地產價格上漲。在消費需求和投機投資需求兩個因素中，由于城市人口在短期不會出現較大變動，故而消費需求較為穩(wěn)定，不會對房地產價格帶來較大的沖擊。相反，投機投資需求則會在寬松的貸款環(huán)境下，出現非常大的變動，從而會對房地產市場造成較大的市場沖擊，最終表現為對房地產價格造成大幅變動。城市gdp是城市經濟發(fā)展的一個重要指標，是城市宏觀經濟環(huán)境變化的綜合描述，其變化客觀反映出城市經濟發(fā)展的未來發(fā)展趨勢，由此帶來普遍的市場預期，影響城市投資環(huán)境。同時，城市gdp也反映出城市財富創(chuàng)造能力、城市人口收入水平及城市發(fā)展綜合環(huán)境。因此，城市gdp變動導致城市環(huán)境變化，繼而對房地產價格變動產生影響。人均工資年收入wage與price表現為正相關關系，這表明收入增加刺激了城市人口對房地產消費需求和投資投機需求，所以對房地產價格造成影響。
四、結論與建議
綜上所述，房地產價格主要影響因素包括城市GDP、人均年工資收入、房地產投資規(guī)模、國內貸款規(guī)模及滯后一期的房地產價格。其中，國內貸款規(guī)模因素對房地產價格影響最為顯著。另外，滯后一期的價格因素對房地產價格影響也非常明顯。基于上述分析和結論，筆者就房地產價格調控給出若干建議：
（一）適度控制對房地產行業(yè)貸款規(guī)模
鑒于城市貸款規(guī)模對房地產均價的顯著影響，對貸款規(guī)模的適度控制，可以有效地調控房地產價格。城市對房地產行業(yè)貸款主要來源于金融機構發(fā)放的貸款，主要包括政策性銀行和商業(yè)性銀行的貸款。金融機構調控貸款規(guī)模的主要工具有利率、貼現率和存款準備金率。政府機構調控貸款規(guī)模的主要工具有行政指令、財政政策和宏觀政策引導。利率上調增加了貸款成本，遏制市場投資投機行為，有效抑制房地產價格過度上漲。但是，也應注意到利率上調對普通居民消費需求的抑制。因此，應把握利率上調幅度。否則，利率上調幅度過大，就會影響到市場中普通居民對房地產有效的消費需求。同時，貼現率和存款準備金率可以間接有效地影響金融機構對市場投放貸款規(guī)模。政府機構行政指令可以直接影響市場中微觀主體的經濟活動，有效調控市場秩序。因此，可以適當采取行政手段對市場進行規(guī)劃指導。但是也應注意調控力度，避免對市場經濟體制的運行產生負面影響，破壞市場秩序。財政政策是非常有效的一種工具，增加財政投入，建設經濟適用房和廉租房，增加房地產市場替代品供給，滿足低收入居民正常的消費需求。宏觀政策引導則主要為由政府通過規(guī)劃產業(yè)政策，確定中長期投資主導方向和重點發(fā)展領域，并允許和鼓勵社會資本參與，引導社會資本投資資金流向。從短期看，金融機構的政策以及政府行政指令、財政政策可以有效的發(fā)揮作用，影響房地產市場。而宏觀政策引導則需要較長期的過程，通過市場發(fā)揮作用。所以，調控政策應該將短期手段和長期手段有機地利用起來。
對貸款總體規(guī)模的調控應該是有限度的，若過度縮減房地產市場貸款規(guī)模，則會對房地產市場造成較大的沖擊和破壞，影響市場供給，在剛性需求下反而會出現適得其反的局面。
（二）穩(wěn)定社會預期，構筑合理的市場價格體系
正如凱恩斯關于預期的理論闡述，預期對市場具有非常重要的作用。預期理論強調未來的不確定性對于微觀個體經濟行為的決定性影響。凱恩斯將預期分為短期和長期，并認為短期預期是價格預期。價格預期決定廠商現在產量和就業(yè)量。長期預期則是指資本的流動偏好，投資者會在持有貨幣或投資債券之間進行選擇。這里主要分析短期預期。不穩(wěn)定的房地產市場價格預期，會同時影響供給和需求。主要表現在：價格的持續(xù)上漲，會造成普遍的未來價格上漲預期，短期內將刺激消費需求和投機投資需求的過快增長。消費需求的增長主要表現為當前居民消費需求及未來消費需求的增長。當前消費需求屬于合理的消費需求，而未來消費需求則近似于投資需求，屬于不合理的消費需求。大量的為滿足未來消費需求而進行的消費行為會引起未來房地產市場萎縮，影響市場持續(xù)健康發(fā)展。同時，短期內價格上漲預期會導致房地產市場價格在未來一段時期的加速上漲。原因主要是房地產市場中廠商的贏利動機以及普遍的通貨膨脹預期。廠商會因為普遍的價格上漲預期，而限制性地開發(fā)其已經擁有的開發(fā)資源，縮減當前市場供給，以期在未來時期牟取更多的利益。這種現象表現為房地產商大量囤積稀缺的城市土地資源，分階段地放緩開發(fā)力度，并囤積現房，限制性地向市場投放產品，主觀造成房地產市場供不應求的局面，致使市場價格加速上漲。
如上所述，穩(wěn)定價格預期，控制通貨膨脹，構筑合理的社會價格體系意義重大。合理的社會價格體系主要是指社會生產的各種產品價格之間存在良好的互動關系，并且市場價格不應過分偏離其社會價值。目前，房地產市場價格形成機制尚不成熟，并沒有真正實現市場化，并沒有真實反映出產品的社會價值。其價格的制定在很大程度上取決于廠商的主觀行為。主要表現在：很多情況下，在同一城市，同等的區(qū)位，相近的建筑環(huán)境下，價格差別迥異。另外，筆者認為，合理的價格體系是建立在完善的參照系基礎之上的。價格參照體系可以確保產品價格不會過度偏離合理的價格體系。價格參照體系的構筑，具體可以參照行業(yè)利潤率、資本產出率等客觀指標。
（三）抑制市場投機行為，控制房地產市場投資需求
市場投機與投資行為會導致需求過旺，在供給有限的情況下，推動商品價格上漲。同時，高收入者擁有較雄厚的社會資本財富，在市場環(huán)境下，可以自由進入房地產市場，利用其雄厚的資本實力大量搶占有限的房源，以達到投資和投機目的，因此阻礙了低收入者為滿足居住使用的購房行為，侵害了普通消費居民的購房權益。因此，應采取措施制止高收入者的“插隊”行為，保障低收入者的購房權益。目前，國家實行的二套房、限購令等政策是適合當前我國穩(wěn)定房地產市場需要的非常必要的一項措施，有效地維護了廣大普通居民的消費權益。但是，這些政策的執(zhí)行缺乏相應的依據，因此建立全國性的家庭住房數據聯網動態(tài)信息系統(tǒng)是非常必要的。雖然短期內不能夠迅速建立起來發(fā)揮作用，但是從長遠來看，這種數據庫的建設意義重大。它將為穩(wěn)定房地產市場，保障當前廣大普通居民和后世人群的切身利益發(fā)揮關鍵性作用，也必將促進房地產市場在長期內持續(xù)健康地發(fā)展。
（四）促進城市土地資源合理利用，避免資源浪費
城市土地是非常有限的，而城市又是人口特別集中的地區(qū)。同時，城市又是工業(yè)、商業(yè)、交通運輸等產業(yè)集中地。因此，要處理好生產、生活用地兩者之間的關系，做好城市土地規(guī)劃工作。我國一些沿海城市和中西部部分城市已經出現了城市工業(yè)向城市外圍遷移的情況。城市工業(yè)向外遷移有助于緩解城市土地緊張的局面，避免城市環(huán)境污染，同時又可以為工業(yè)企業(yè)降低生產成本。可是，筆者認為，城市工業(yè)向外遷移導致生產分散，不利于發(fā)揮產業(yè)規(guī)模集群效應。同時，工業(yè)外遷雖然暫時解決了城市環(huán)境污染，緩解了城市土地緊張的局面，但是，工業(yè)外遷必然導致生產分散，繼而造成分散污染，污染面擴大，不利于集中治理。因此，筆者建議合理規(guī)劃城市土地，鼓勵居民向城市外圍遷移，而將城市土地集中起來用于工業(yè)及商業(yè)發(fā)展。另外，房地產市場開發(fā)應以滿足社會絕大多數普通居民消費需求為主要導向，盡量滿足中低收入者的消費需求，減少高檔產品的開發(fā)，包括別墅群、小高層及花園洋房等奢侈品，避免城市土地的浪費。
