隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)持有房地產(chǎn)除了用于自身生產(chǎn)和存貨對外銷售，還出現(xiàn)了以賺取租金或資本保值增值為目的的房地產(chǎn)收益活動，甚至成為影響個別企業(yè)利潤的主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)。這種具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持有目的等方面與原先計入固定資產(chǎn)的自用房和作為存貨的樓房有顯著不同。因此，在2006年9月頒布的新會計準則第3號―投資性房地產(chǎn)中規(guī)定，只要存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。這樣的核算方式解決了在我國經(jīng)濟高速增長的背景下使得企業(yè)的房產(chǎn)資源賬面價值與實際的市場價值存在較大的偏差，直接導致企業(yè)財產(chǎn)低估和投資者權(quán)益受損的問題。并從2007年1月1日起在上市公司實施新的會計準則，其他非上市公司也將逐步實施。為此公允價值計量模式被充分引入我國會計核算中。當前，公允價值模式在我國房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用還存在諸多問題,需要進一步完善。本文針對公允價值計量在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用中存在的問題進行分析探討。
一、房地產(chǎn)的分類及采用公允價值計量對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響
(一)房地產(chǎn)的分類
《企業(yè)會計準則第3號―投資性房地產(chǎn)》中，將房地產(chǎn)大致劃分為三類：一是投資性房地產(chǎn)。是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物；二是自用房地產(chǎn)。是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，包括自用建筑物（固定資產(chǎn)）和自用土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）；三是作為存貨的房地產(chǎn)。通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房或土地。
(二)采用公允價值計量對企業(yè)產(chǎn)生的影響
采用公允價值模式進行后續(xù)計量只適用于投資性房地產(chǎn)，并且規(guī)定企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的折舊、增值、減值或土地使用權(quán)攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響，而不再計提折舊和減值準備。因此，采用公允價值計量對企業(yè)產(chǎn)生的影響如下：
1、有利影響
首先，公允價值計量能使企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模隨著公允價值的增值而擴大，從而增強企業(yè)融資能力，改善企業(yè)的資產(chǎn)和負債結(jié)構(gòu)。其次，公允價值計量模式的選擇應(yīng)用能提高企業(yè)的會計信息質(zhì)量。再次，在房地產(chǎn)續(xù)升值的情況下，能大大提高企業(yè)的當期利潤，使企業(yè)扭虧為盈。企業(yè)在公允價值模式下，不計提折舊或攤銷，也會使得費用減少，利潤增加。
2、不利影響
第一，采用公允價值計量模式計量，對資產(chǎn)的助漲助跌的作用，能使企業(yè)資產(chǎn)狀況不穩(wěn)定。第二，采用公允價值計量模式計量公司業(yè)績不僅依賴于企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，在一定程度上也依賴于企業(yè)無法通過自身活動控制的市場環(huán)境。這樣將會影響公司的分紅政策的制定。
二、公允價值計量在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用情況及存在問題分析
(一)公允價值計量在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用情況分析
從2007年1月1日起在上市公司實施新的會計準則以來，雖然公允價值應(yīng)用將大大增加上市公司的凈資產(chǎn)，同時給公司帶來不菲的賬面收益，因此很多公司應(yīng)該會傾向于用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。表面上看來新準則的有關(guān)規(guī)定對企業(yè)有利，各界也普遍預計上市公司中將有很多會選擇這一計量模式，眾多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源豐富的商業(yè)類公司都被頻頻關(guān)注。2007年在二級市場上眾多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源豐富的商業(yè)類公司的股票漲勢喜人，便是人們對上市公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量給公司帶來不菲的賬面收益的一種期待。但事實并非如此，幾年過去了，僅少數(shù)上市公司選擇公允價值計量模式。一些擁有較多投資性房地產(chǎn)的上市公司如：陸家嘴、張江高科、金融街、北辰實業(yè)等，均采用成本模式而未采用公允價值計量。主要原因如下：
1、投資性房地產(chǎn)公允價值確認存在一定的難度
投資性房地產(chǎn)公允價值的確認依據(jù)，新準則要求以同類或類似房地產(chǎn)在活躍的交易市場中的價格為參考，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。而現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格還與其他好多因素相關(guān)。根據(jù)新準則的規(guī)定，同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場，其實很不容易。因此新會計準則雖然對投資性房地產(chǎn)的初始確認、后續(xù)計量、計量模式的轉(zhuǎn)變以及投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、處置等都作出了明確規(guī)定。但這只是一些條文規(guī)定，實際應(yīng)用時仍存在著一定難度。
?。?、采用公允價值計量增加了企業(yè)所得稅計算的難度及工作量
出于對稅收核算方面的考慮。目前，我國財政部、國家稅務(wù)總局明確規(guī)定在計稅時，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價值變動損益”不予以考慮，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。因此，無論企業(yè)采用何種模式，其應(yīng)納稅所得額是一樣的。但是，若企業(yè)采用成本模式，由于新會計準則和稅法的處理基本一致，企業(yè)完全可以根據(jù)會計核算的利潤直接計算所得稅，比較簡單；若采用公允價值模式，考慮到會計和稅法處理的差異，企業(yè)不能根據(jù)利潤直接計算，而只能通過納稅調(diào)整計算應(yīng)納稅所得額，勢必將增加核算的難度及工作量。
?。?、采用公允價值計量會增加企業(yè)的稅賦
在公允價值模式下，新會計準則會計處理和稅法的處理存在明顯的差異。會計上，在年末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入損益，不計提折舊或攤銷。而目前稅法上，是按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認公允價值變化所產(chǎn)生的所得，其影響是對投資性房地產(chǎn)在計算所得稅時，很可能仍按計提折舊或攤銷處理，這樣，在公允價值模式下對稅負沒有影響。但如果計算所得稅時，不確認公允價值變化所產(chǎn)生的所得，也不能按計提折舊或攤銷處理，但是企業(yè)在成本模式下，計提折舊或攤銷處理具有抵稅效果，這樣，企業(yè)必定會權(quán)衡公允價值模式下給企業(yè)帶來收益和折舊攤銷抵稅之間的利益關(guān)系。
(二)公允價值計量在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用存在問題分析
1、提供的財務(wù)報告數(shù)據(jù)缺乏可比性
投資性房地產(chǎn)公允價值的確認依據(jù)，新準則要求以同類或類似房地產(chǎn)在活躍的交易市場中的價格為參考。而現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格還與其他好多因素相關(guān)。首先，在交易市場的交易行為很難界定該交易行為是否公平，因為交易的雙方最終結(jié)果有盈虧，對哪方是公平難以確定；其次，同樣一處房產(chǎn)在一線城市就比在二線城市的價格要高很多；即使在同一座城市，市中心繁華地段比市郊也要高出許多。這些對房地產(chǎn)價格影響很大的因素，報表使用者無法從企業(yè)的財務(wù)信息披露中獲得，從而無法判斷企業(yè)所采用的計量模式，這就損害了公允價值計量的可比性。
2、資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益在同一時點下缺乏可比性
由于公允價值計量模式特別強調(diào)時點性，即資產(chǎn)負債表日。資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益在不同時點具有不同的價值，資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益在不同時點上不具有可比性的特點，因此，運用公允價值計量模式投資性房地產(chǎn)和采用歷史成本計量的投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模、負債結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益的價值都不具備可比性。
3、會使企業(yè)凈利潤大幅波動，并缺乏可比性
采用公允價值進行計量，房地產(chǎn)公允價值的波動將會直接影響到當期損益。例如：2008年隨著存款準備金上調(diào)，央行實行緊縮的貨幣政策，全國房地產(chǎn)市場進入“拐點”。房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌，在這樣的市場下，采用公允價值模式計量，公司的當期損益會有較大波動，使當期利潤減少。近幾年房地產(chǎn)價格都是處于持續(xù)上漲之中。在這種情況下，擁有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用權(quán)的商業(yè)、房地產(chǎn)類企業(yè)，由于公允價值增值會使當期的利潤增加。同時對公允價值計量的投資性房地產(chǎn)由于不計提折舊或攤銷，在投資性房地產(chǎn)價值較大的情況下，因為費用的減少，也將使各期利潤較以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的利潤大幅增加。因此采用不同的模式計量，提供的利潤指標缺乏可比性。
三、建議
采用公允價值計量模式對我國的投資性房地產(chǎn)進行計量，不僅能增強會計信息的相關(guān)性、真實反映企業(yè)的價值，而且有利于企業(yè)的融資，從某一程度上來說，能夠增加我國上市公司數(shù)量，同時也可以提高我國資本市場的活躍程度。如何解決公允價值應(yīng)用中存在的問題對會計界提出了嚴峻挑戰(zhàn)，同時也為計量模式的完善和發(fā)展提供了契機。為此筆者提出以下建議：
(一)盡快建立一套完整的公允價值估值程序和估值技術(shù)體系
2006年9月FASB（美國財務(wù)會計準則委員會）發(fā)布了FAS157號準則，統(tǒng)一規(guī)范了公允價值的定義，明確了公允價值的估價技術(shù)體系。美國在FAS157號準則中詳細介紹三個層次決定公允價值，雖然我國的會計準則事實上也參照了國際上一些好的做法，但我國目前沒有單獨一個會計準則來規(guī)范公允價值。公允價值在新會計準則中是會計人員比較難于操作的一個問題，因此應(yīng)結(jié)合我國國情盡早推出一個更具操作性的公允價值計量的理論及應(yīng)用指南。這個應(yīng)用指南應(yīng)對公允價值計量模式予以明確規(guī)定和詳盡說明，指導企業(yè)在實務(wù)中正確運用公允價值。
(二)制定稅收優(yōu)惠政策，鼓勵企業(yè)采用公允價值模式計量
國家稅務(wù)總局于2007年7月頒布《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計準則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2007]80號），其中規(guī)定：企業(yè)以公允價值計量的金融資產(chǎn)、金融負債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。這就是一項很好的鼓勵政策，今后，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)制定更多的優(yōu)惠政策，以更好地推動公允價值在實務(wù)中應(yīng)用，減輕企業(yè)的稅收負擔，打消企業(yè)的顧慮，避免企業(yè)為避稅而傾向于繼續(xù)使用歷史成本模式計量。
(三)加快建立市場價格信息體系，完善市場環(huán)境
我國應(yīng)加快建立與市場經(jīng)濟發(fā)展程度相適應(yīng)的全國市場價格信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)，大力推進信息資源公開化，形成良好的市場價格信息體系。這樣，將極大地方便企業(yè)財務(wù)人員及專業(yè)估價人員在資產(chǎn)定價時選取適當?shù)膮?shù)數(shù)據(jù)。企業(yè)也應(yīng)根據(jù)所涉及的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)類型，建立容量大、時效性強且與企業(yè)相關(guān)的公允價值信息數(shù)據(jù)庫，注重平時的積累，及時獲得房地產(chǎn)市場的相關(guān)信息，以方便財會人員在對公允價值的計量時能夠快速地選取適當?shù)膮?shù)，準確評估企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價值。
(四)盡快完善和規(guī)范公允價值信息披露制度，提高透明度
隨著公允價值在會計領(lǐng)域和其他領(lǐng)域廣泛運用，需要在會計報告中增加對公允價值的披露，規(guī)范公允價值信息的披露，在企業(yè)對外財務(wù)報告披露中，可以以歷史成本計量屬性為基礎(chǔ)進行表內(nèi)確認，將其公允價值及其期間變動作為附注進行表外披露。此外，我們還可以學習美國將不同性質(zhì)的資產(chǎn)或負債分開披露，如金融資產(chǎn)和非金融資產(chǎn)分開披露等，增強信息的決策功能。
(五)建立公允價值審計制度，提升會計信息質(zhì)量和相關(guān)性
公允價值的應(yīng)用給注冊會計師行業(yè)的審計業(yè)務(wù)提出了新的問題。由于公允價值計量有時會遇到比較復雜的情況，需要運用大量的假設(shè)和估計，尤其是現(xiàn)在我國會計標準對公允價值的計量和披露尚未形成具體的規(guī)范，給注冊會計師的審計工作帶來困難，也加大了審計風險。要求審計人員充分考慮到可能影響公允價值計量的因素，對公允價值計量過程進行科學測試，同時需要對實施公允價值計量的人員進行業(yè)務(wù)培訓，提高這些人員職業(yè)判斷能力和專業(yè)水平，積累更多的經(jīng)驗。同時，應(yīng)建立公允價值審計制度，為提升會計信息質(zhì)量和相關(guān)性,積極創(chuàng)造條件。
