企業(yè)內(nèi)控導(dǎo)向主要是企業(yè)內(nèi)部的一種自律行為，是我國現(xiàn)代企業(yè)管理中的重中之重。可以說，企業(yè)只要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者管理活動(dòng)，那就必須要對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行加強(qiáng)。由于房地產(chǎn)是屬于較高風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)行業(yè)，其所涉及的范圍較廣，經(jīng)營管理周期較長，且投入的資金也較大，那么房地產(chǎn)的成本控制就顯得尤為重要。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這么激烈的形勢(shì)下，有必要基于內(nèi)控導(dǎo)向加強(qiáng)房地產(chǎn)的成本控制，同樣，這對(duì)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力以及開發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益的提高具有十分重大的意義。
一、房地產(chǎn)成本控制中存在的問題
(一)房地產(chǎn)收入確認(rèn)具有復(fù)雜性
目前，房地產(chǎn)行業(yè)的商品銷售主要存在兩種方式，即：自身開發(fā)加銷售以及與買方簽訂合同后再開發(fā)建設(shè)。與買方簽訂合同后再開發(fā)建設(shè)不同，企業(yè)自身開發(fā)再銷售具有自身的特點(diǎn)，由于其開發(fā)周期比較長，且耗資巨大，那么房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品時(shí)，往往就會(huì)采用預(yù)售以及分期收款銷售等的一系列銷售方式，那么房地產(chǎn)的收入確認(rèn)就存在一定的復(fù)雜性，不利于房地產(chǎn)成本的控制。盡管國家出臺(tái)了許多有關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度，也在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)成本控制起到積極作用。但由于各種原因，其制訂的制度在實(shí)際工作中的可操作性并不強(qiáng)。例如：《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中所規(guī)定的，將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)化為企業(yè)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)方法理論上是可行的，具有一定的合理性，但這必須要企業(yè)會(huì)計(jì)人員具有比較高的會(huì)計(jì)職業(yè)判斷能力才行，不然該制度就不能起到相應(yīng)的作用，發(fā)揮不了相關(guān)的功能。因此，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的工作中，如何運(yùn)用好收入確認(rèn)這一標(biāo)準(zhǔn)，目前仍然處于混亂局面，相關(guān)部門人員應(yīng)該予以關(guān)注和重視。
(二)房地產(chǎn)成本與售價(jià)存在不配比性
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其商品的開發(fā)周期比較長，開發(fā)商并不能在短時(shí)間內(nèi)想收回成本就收回，這就導(dǎo)致企業(yè)成本投入與產(chǎn)出不存在一定的配比性。首先，由于房地產(chǎn)在短期內(nèi)投入的資金較大，且項(xiàng)目完成的工期較長，那么預(yù)售款項(xiàng)也就無法被確認(rèn)為收入，當(dāng)然這也為配比原則的相關(guān)應(yīng)用造成了極大的困難。其次，由于房地產(chǎn)所開發(fā)處理商品，不同的樓層、不同的朝向以及不同的房型都會(huì)影響到商品的銷售。即使是同一樓層，也有許多因素不同會(huì)造成銷售的不同。而且由于企業(yè)的成本攤算的時(shí)候，在沒有清
楚考慮到房屋朝向以及樓層的因素下，所得出的經(jīng)營成果也不具有真實(shí)性。
(三)收益評(píng)價(jià)指標(biāo)反映不到位
在以往房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)年報(bào)工作中，其業(yè)績(jī)的波動(dòng)性也很大。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，其業(yè)績(jī)不佳，但在驗(yàn)收出售后，其大量的預(yù)收款被確認(rèn)為收入。一般來說，這樣的情況出現(xiàn)在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還行，但如果這樣的情況要跨過幾個(gè)會(huì)計(jì)期，那么久不再適用于對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的一般評(píng)價(jià)指標(biāo)，就不能客觀、正確及全面的反映出這個(gè)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況。有的情況下是這樣的，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)其經(jīng)營狀況很好，但其凈利潤卻很小，甚至為負(fù)數(shù)。而有的企業(yè)盡管目前的現(xiàn)金流動(dòng)狀況不佳，但其有大量的在建工程或者有很好的預(yù)售情況。那么這個(gè)企業(yè)也可以判定為有較強(qiáng)的盈利實(shí)力。由此可見，單純以指標(biāo)好壞來評(píng)價(jià)企業(yè)的發(fā)展?jié)撃芎蜆I(yè)績(jī)是不可取的，我們應(yīng)該具體分析這些指標(biāo)，更重要的是要看到這個(gè)企業(yè)的資質(zhì)信譽(yù)以及實(shí)力等，這樣才能更好的評(píng)估一個(gè)企業(yè)的實(shí)力。
二、基于內(nèi)控導(dǎo)向的房地產(chǎn)成本控制對(duì)策
(一)加強(qiáng)預(yù)算控制
內(nèi)控向?qū)芎芎玫目刂破髽I(yè)內(nèi)部的經(jīng)營、管理活動(dòng)，是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和管理活動(dòng)中不可缺少的。而預(yù)算控制作為內(nèi)控導(dǎo)向的重要方面之一，其包含企業(yè)整個(gè)經(jīng)營活動(dòng)的全部，如資金的籌集，設(shè)備的采購，商品的銷售以及生產(chǎn)過程中的管理等一系列活動(dòng)。因此，做好房地產(chǎn)成本的控制工作，需要對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算編制和計(jì)劃，并且通過授權(quán)的方式交由相關(guān)部門負(fù)責(zé)執(zhí)行，并進(jìn)行監(jiān)控。為了適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，在項(xiàng)目預(yù)算以及資金預(yù)算的基礎(chǔ)上，可以采用企業(yè)年度制的責(zé)任預(yù)算管理模式。在具體的實(shí)施過程中，可以根據(jù)企業(yè)整體的資金狀況，來對(duì)企業(yè)預(yù)算進(jìn)行年度規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)要確定出各個(gè)層次的責(zé)任中心，并將企業(yè)年度預(yù)算規(guī)劃好后，層層放置到各個(gè)層次的責(zé)任中心。然后各個(gè)層次的責(zé)任中心必須按照企業(yè)的整體資金預(yù)算、按照自身部門的實(shí)際情況來具體執(zhí)行下去，從而最大限度的確保企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這期間，每個(gè)責(zé)任中心都要及時(shí)或按時(shí)將本部門的實(shí)際經(jīng)營情況向上一級(jí)責(zé)任中心反映，這樣一層一層，一級(jí)一級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行的最終控制。
(二)完善資金管理
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)具有高投入、高回報(bào)又高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，資金對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說是很重要的。因此，為了控制房地產(chǎn)成本，有必要在內(nèi)控向?qū)录訌?qiáng)企業(yè)的資金管理，從而有效的控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一管理和安排。資金控制作為內(nèi)控向?qū)У囊粋€(gè)重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)企業(yè)控制資金收入與支出的一個(gè)重要方式，資金控制得當(dāng)，可以在很大程度上縮短房屋的預(yù)售時(shí)間，提高企業(yè)資金的回流效率，進(jìn)而降低了企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。因此，完善企業(yè)資金管理，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)的控制管理，有助于房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營活動(dòng)及管理活動(dòng)的順利進(jìn)行，有助于房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)上占據(jù)有利的地位。同時(shí)，在間接方面也會(huì)完善我國的房地產(chǎn)行業(yè)
相關(guān)制度。
(三)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
內(nèi)控導(dǎo)向主要是基于對(duì)企業(yè)內(nèi)部制度的管理，且財(cái)務(wù)作為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其管理的好壞直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)運(yùn)作。風(fēng)險(xiǎn)是每個(gè)企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中都存在的，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展，不冒風(fēng)險(xiǎn)是不可能的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，從而提高企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)等的特點(diǎn)，那么就必須要建立較為完善而健全內(nèi)控導(dǎo)向，確保房地產(chǎn)企業(yè)正常、有序而良好的運(yùn)行。建立和健全嚴(yán)格的內(nèi)控導(dǎo)向程序以及相互制約的措施，并且要實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告及決策的制度，從而最大程度的避免決策的失誤而帶給企業(yè)經(jīng)濟(jì)上的損失。要明確相關(guān)經(jīng)辦人員以及會(huì)計(jì)人員等之間的職權(quán)和責(zé)任，從而從根本上規(guī)避因內(nèi)控導(dǎo)向不嚴(yán)給房地產(chǎn)企業(yè)造成的巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
綜上所述，加強(qiáng)內(nèi)控導(dǎo)向下的房地產(chǎn)成本控制，建立、健全內(nèi)控導(dǎo)向制度，是企業(yè)自身發(fā)展的必然要求，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)下的必然作為。加強(qiáng)內(nèi)控導(dǎo)向下的房地產(chǎn)成本控制，從根本上保證房地產(chǎn)企業(yè)健康、正常及快速的發(fā)展，完善我國房地產(chǎn)相關(guān)制度，保護(hù)投資者和消費(fèi)者的合法權(quán)益以及確保房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的有序運(yùn)行，都有著極其重要的作用。
