我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在21世紀(jì)后進(jìn)入一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分，是地方財(cái)政收入的支撐力量。房地產(chǎn)的價(jià)格關(guān)乎我國(guó)國(guó)計(jì)民生，是牽動(dòng)國(guó)民和中央神經(jīng)的焦點(diǎn)。保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)步地發(fā)展是我國(guó)目前的一項(xiàng)重要任務(wù)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已取得較大的成就，萬(wàn)科和保利等優(yōu)秀的全國(guó)性的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)相繼出現(xiàn)。但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)仍然是小型企業(yè)，受外資加入和國(guó)家調(diào)控政策的影響，競(jìng)爭(zhēng)顯得更為激烈。特別是2008年國(guó)際金融危機(jī)的影響，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已結(jié)束了暴利階段，由粗放型發(fā)展模式進(jìn)入集約型的發(fā)展模式。由于房地產(chǎn)具備高投入、工程建設(shè)的周期較長(zhǎng)、受相關(guān)政策和市場(chǎng)等因素的影響較大等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)大、行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入規(guī)范化管理，房地產(chǎn)企業(yè)在保證其項(xiàng)目的質(zhì)量合格外，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，因此需要不斷進(jìn)行有效地管理與成本控制。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要性
尤其目前房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，開(kāi)發(fā)過(guò)程日益復(fù)雜化，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中決策水平與專業(yè)操作技巧有更高的水準(zhǔn)。即在成本控制的多個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，會(huì)抓住主要的矛盾與節(jié)點(diǎn)，使得房地產(chǎn)成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)都具有科學(xué)性、合理性，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)決策之時(shí)所定的預(yù)期利潤(rùn)值。我國(guó)近幾年房地產(chǎn)發(fā)展歷史過(guò)程當(dāng)中證明了一個(gè)事實(shí)：成本超出預(yù)期和工期過(guò)于延長(zhǎng)等是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展所面臨的難題。房地產(chǎn)企業(yè)如何用最少的付出，在所預(yù)期的時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)出適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，是房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的主要問(wèn)題。所以，房地產(chǎn)成本的管理與控制貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)項(xiàng)目，成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)的責(zé)任，伴隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)成本控制存在的缺陷
?。ㄒ唬┏杀究刂企w系尚未形成全面系統(tǒng)性
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通常實(shí)施靜態(tài)成本控制手段。即是以計(jì)劃價(jià)格為根本，以工程結(jié)束后的核算作為重點(diǎn)。以此同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)成本核算是由開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的科學(xué)預(yù)測(cè)，確定最終的銷售價(jià)格，為確保滿足期望利潤(rùn)之下，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前所指定的成本指標(biāo)，這個(gè)項(xiàng)目指標(biāo)是企業(yè)所付出最高投資的最高限額。由于財(cái)務(wù)人員對(duì)于成本的控制是根據(jù)合同進(jìn)行制定的，無(wú)法從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)全過(guò)程對(duì)成本進(jìn)行系統(tǒng)地控制與把握。與此同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從項(xiàng)目的確定到工程的竣工一般需經(jīng)過(guò)策劃準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)定型、施工和竣工等4個(gè)階段，存在較多的不確定因素?？墒牵?yàn)楫?dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制體系尚未形成全面系統(tǒng)性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理、控制嚴(yán)重脫離實(shí)際，導(dǎo)致了只注重建筑安裝成本的控制，卻忽略了設(shè)備與器具費(fèi)用等成本的控制，有的只是關(guān)注項(xiàng)目主體工程的項(xiàng)目成本，卻忽略了對(duì)其他項(xiàng)目成本進(jìn)行有效地控制。
?。ǘ┏杀究刂七^(guò)程過(guò)于形式化
由于當(dāng)前我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)于成本整體控制工作當(dāng)中，事前的控制環(huán)節(jié)較為薄弱，過(guò)于注重事后的總結(jié)，缺乏項(xiàng)目施工過(guò)程當(dāng)中的成本控制。導(dǎo)致成本控制工作過(guò)于形式化，只是一種事后行為。個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)即使于職能部門(mén)上獨(dú)立地設(shè)置審計(jì)部，可它的職責(zé)也只是事后審計(jì)項(xiàng)目的工程造價(jià)，未能發(fā)揮其原本的功效；一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然對(duì)成本進(jìn)行預(yù)算與控制，可缺乏了實(shí)際的操作力與客觀解決問(wèn)題的能力。
三、房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制措施
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目于建設(shè)與土地元素密不可分，必須占用一定的土地。因此必須付出土地的使用費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身的實(shí)際，對(duì)收益與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的考慮后，制定出科學(xué)合理的競(jìng)買策略，最終確定了土地的競(jìng)買報(bào)價(jià)，努力用最小的代價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)獲取利益最大化，從而打敗對(duì)手？這便需要得當(dāng)?shù)拇胧?，運(yùn)用靈活的競(jìng)買策略和技巧、戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，將會(huì)取得更大的勝算。
1.不平衡的報(bào)價(jià)措施。倘若土地進(jìn)行招標(biāo)時(shí)采取評(píng)分法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)認(rèn)真、科學(xué)地分析，并且結(jié)合企業(yè)本身的優(yōu)勢(shì)，使得自身的綜合評(píng)分比其他企業(yè)還高。倘若房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)于招標(biāo)的工程造價(jià)具有比較大的把握，便報(bào)短期的建筑周期，出讓的土地金額可較高，從而獲取較高的評(píng)分。
2.高低的報(bào)價(jià)措施。如果建筑項(xiàng)目要求較高的專業(yè)水平，而潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較少時(shí)，便運(yùn)用較低的報(bào)價(jià)措施，如果企業(yè)所參與的項(xiàng)目發(fā)展的前景較好，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手比較多，便采取較高的報(bào)價(jià)措施。
3.合縱連橫的投標(biāo)措施。倘若房地產(chǎn)企業(yè)由于競(jìng)買的需要和互補(bǔ)之間存在不足，為了避免行業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)當(dāng)采取合縱連橫的投標(biāo)措施。
4.志在必得的報(bào)價(jià)措施。倘若房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的發(fā)展需求，甚至不惜用微利或者是微虧進(jìn)行較高的報(bào)價(jià)，以確保項(xiàng)目的志在必得。房地產(chǎn)企業(yè)于土地競(jìng)買的工程當(dāng)中，先對(duì)土地進(jìn)行詳細(xì)、認(rèn)真地分析，然后做出一份詳細(xì)的策劃，再依據(jù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況以及企業(yè)自身的發(fā)展需求，與上述的措施進(jìn)行有效地結(jié)合，在競(jìng)買的過(guò)程當(dāng)中保持穩(wěn)定的心理，從容地應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，使得土地的使用權(quán)志在必得。
（二）財(cái)務(wù)成本的控制措施
房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本當(dāng)中最主要的是資金成本，房地產(chǎn)資金成本指的是企業(yè)為了籌集以及使用資金所付出的代價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)均想用最少的資金成本獲得企業(yè)本身需要的資金額，而對(duì)財(cái)務(wù)成本的分析有利于房地產(chǎn)企業(yè)正確地選擇籌資方略，有助于企業(yè)選擇籌資方案，以獲得籌資效益的最大化。在激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)資金成本的高低受多方面因素的綜合作用。
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境?？傮w經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中資本的供給以及需求有著直接影響。房地產(chǎn)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的直接反映。倘若貨幣需求有所提升，但是供給卻沒(méi)有隨著增加，投資人的投資收益率就會(huì)相應(yīng)地提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本相應(yīng)地得到上升。倘若貨幣需求有所下降，投資收益率便會(huì)有所降低，企業(yè)的資金成本也相應(yīng)地下降。
2.證券市場(chǎng)因素。證券市場(chǎng)因素對(duì)證�投資的風(fēng)險(xiǎn)有著直接的影響，證券市場(chǎng)因素即是證券的市場(chǎng)流動(dòng)的難易程度與價(jià)格的波動(dòng)。倘若證券市場(chǎng)的流動(dòng)性較差，會(huì)導(dǎo)致投資者的交易行為相對(duì)地困難，其風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)加大，收益率便會(huì)相應(yīng)地提高。
3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)狀況與融資情況。其指的是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大小的變動(dòng)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)投資決策所體現(xiàn)出的結(jié)果，具體表現(xiàn)于其資產(chǎn)收益率的更變上，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)籌資決策所體現(xiàn)出的結(jié)果，具體表現(xiàn)于普通股收益率的更變上。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，投資者將會(huì)提出提高投資收益率的要求。
（三）工程成本的控制措施
1.在項(xiàng)目前期進(jìn)行成本控制。項(xiàng)目前期指的是項(xiàng)目規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等階段。依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的程度,并且結(jié)合以往的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)以及市場(chǎng)價(jià)格、該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位等因素，并且根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整與修正，確定出合理、科學(xué)的成本控制目標(biāo)。
2.確保成本控制具體化房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制的目標(biāo)確定之后，相關(guān)管理部門(mén)（比如：合約與財(cái)務(wù)部門(mén)）必須及時(shí)地進(jìn)一步分析成本測(cè)算值，使得成本控制具體、細(xì)節(jié)化。
3.充分地對(duì)建材市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研,掌握相關(guān)的新工藝與新材料。廣泛地收集本行業(yè)市場(chǎng)和產(chǎn)家單位的信息，以能夠協(xié)助相關(guān)部門(mén)設(shè)計(jì)更多的設(shè)計(jì)選樣,以實(shí)現(xiàn)較多的材料可替代,從而降低工程的成本。
4.完善工程設(shè)計(jì)的變更程序和現(xiàn)場(chǎng)簽證的制度。對(duì)工程設(shè)計(jì)變更之前的相關(guān)成本評(píng)審制度進(jìn)一步地完善,對(duì)簽字權(quán)限的相關(guān)工作人員進(jìn)一步明確。
5.建立并且完善房地產(chǎn)企業(yè)整體成本的預(yù)警制度。成本的預(yù)警制度即是成本的管理部門(mén)和相關(guān)部門(mén)之間的合作，在項(xiàng)目發(fā)展的各個(gè)階段過(guò)程當(dāng)中，依據(jù)項(xiàng)目具體的發(fā)展情況及時(shí)地調(diào)整其成本臺(tái)賬，并對(duì)相關(guān)的成本變動(dòng)進(jìn)行及時(shí)的反饋，從而有效地消除導(dǎo)致成本發(fā)生異常波動(dòng)的不利因素。
?。ㄋ模┨岣叻康禺a(chǎn)整體成本控制的工作人員的綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制質(zhì)量的優(yōu)劣，很大程度上與相關(guān)的工作人員的綜合素質(zhì)密切聯(lián)系。提高成本控制工作人員的綜合素質(zhì)，有助于提高成本控制的有效性；有助于提高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的確定性；有利于提高房地產(chǎn)資源的使用率，以達(dá)到預(yù)期成本控制的目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)成本控制工作人員的選聘上進(jìn)行嚴(yán)格地把關(guān)，并且注重對(duì)其的培養(yǎng)與管理。必須重視其職業(yè)道德水平，特別是對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作人員，在注重其技術(shù)專業(yè)水平之外，更應(yīng)當(dāng)注重培養(yǎng)其自我約束的能力和責(zé)任感，以滿足企業(yè)整體成本控制的要求。
四、總結(jié)
在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈化的條件下，只有不斷地對(duì)整體成本控制進(jìn)行創(chuàng)新，建立健全并且規(guī)范整體成本控制體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制的管理，才能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，得到進(jìn)一步的發(fā)展與壯大。在整體成本控制的管理上，應(yīng)當(dāng)建立并且完善企業(yè)的成本控制措施，在預(yù)期成本的指導(dǎo)之下，充分地發(fā)揮企業(yè)相關(guān)部門(mén)之間的合作，與此同時(shí)，必須保證成本控制能夠伴隨于項(xiàng)目的每一個(gè)階段，以有效地控制成本、降低工程費(fèi)用，使得企業(yè)在保證施工質(zhì)量前提下實(shí)現(xiàn)效益的最大化。
