財(cái)務(wù)管理
一、嚴(yán)格控制土地成本，有效降低開(kāi)發(fā)成本
自2011年初以來(lái)，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地以及支付土地出讓金方面所承受的壓力越來(lái)越大，盲目依靠提高樓盤(pán)售價(jià)轉(zhuǎn)嫁成本這種方式已經(jīng)不太適行，為此業(yè)內(nèi)各企業(yè)必須探尋新的成本控制方式，最大限度地降低土地開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
鑒于土地出讓金在開(kāi)發(fā)總成本中的高比例性，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前首先需對(duì)政府拍賣(mài)的地塊進(jìn)行詳細(xì)考察，包括對(duì)該地塊的商住價(jià)值、周邊環(huán)境、交通狀況、給排水條件、三通條件等進(jìn)行實(shí)地勘察，以形成對(duì)該地塊實(shí)際開(kāi)發(fā)價(jià)值或成本的較為客觀、準(zhǔn)確的評(píng)估，從而為拍賣(mài)競(jìng)標(biāo)打下良好基礎(chǔ)。與此同時(shí)，還要對(duì)所拍賣(mài)地塊現(xiàn)有建筑物的拆遷進(jìn)度、周邊競(jìng)標(biāo)對(duì)手情況、有無(wú)歷史遺留問(wèn)題等進(jìn)行考察，對(duì)該地塊的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)能有一個(gè)較為準(zhǔn)確的判斷。
對(duì)于施工成本控制方面，在不影響工程質(zhì)量的前提下將施工成本降至最低應(yīng)是各企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制的主要目標(biāo)。在此過(guò)程中，嚴(yán)格控制工程變更及簽證是非常必要的，具體應(yīng)包括設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度變更、施工條件變更以及工程項(xiàng)目變更等。由于施工過(guò)程中各因素的變化，如工程實(shí)際與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不符，建筑材料及標(biāo)準(zhǔn)與要求不符等，這些都會(huì)造成計(jì)劃成本與實(shí)際的差異，為此企業(yè)一定要防止施工方通過(guò)不合理的工程變更來(lái)擴(kuò)大建筑規(guī)模、提高建筑標(biāo)準(zhǔn)、增加建筑內(nèi)容等避免實(shí)際成本高于預(yù)期成本情況的出現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目前期預(yù)算控制等方面的管理，以成本――效益為總原則，加強(qiáng)對(duì)已開(kāi)發(fā)或即將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程成本的控制，充分降低企業(yè)整體成本。
二、實(shí)行多元化的融資策略，創(chuàng)新融資方式
從20lO年起，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了有史以來(lái)最為密集和嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，央行、各地政府部門(mén)通過(guò)提高首付款比例、提高二套房利率、限制三套房貸款等措施，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。在這種大環(huán)境下，各銀行為了切實(shí)履行國(guó)家政策，有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及購(gòu)房者個(gè)人的信貸規(guī)模進(jìn)行了大幅壓縮，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)及業(yè)內(nèi)企業(yè)帶來(lái)了極大的流動(dòng)性壓力。
鑒于此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從當(dāng)前實(shí)際出發(fā)，積極創(chuàng)新融資方式，實(shí)行多元化的融資策略，力爭(zhēng)早日渡過(guò)難關(guān)。當(dāng)前，業(yè)內(nèi)企業(yè)首先應(yīng)加強(qiáng)對(duì)金融市場(chǎng)中現(xiàn)有金融工具如房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券、資產(chǎn)證券化等的利用，搭建自身的金融平臺(tái)，同時(shí)采取發(fā)行信托計(jì)劃、收購(gòu)上市公司、參股金融機(jī)構(gòu)、發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)基金，謀求海外上市等方式，合理利用多元化融資管道，滿足自身的融資需求。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)充分借力于民營(yíng)資本與國(guó)外資本，尋求與民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)各種形式、各種項(xiàng)目上的合作，以充分緩解開(kāi)發(fā)商自身的資金壓力，轉(zhuǎn)嫁其項(xiàng)目或資金風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可獲得先進(jìn)的管理技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)，這對(duì)于提高業(yè)內(nèi)企業(yè)融資能力、管理水平、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力都有著積極的作用。
目前在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，金融租賃業(yè)已成為與銀行信貸、證券相對(duì)應(yīng)的3大金融工具之一。售后回租作為金融租賃的一種，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)出售給金融租賃公司，然后再以承租人的身份將項(xiàng)目租回。在這種方式下，企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目的所有權(quán)、控制權(quán)不變，但在實(shí)質(zhì)上卻已由固定資產(chǎn)投資性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)資金性質(zhì)，從而充分轉(zhuǎn)嫁了企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。售后回租是在企業(yè)缺乏資金、急需資金融通的情況下所采取的一種籌資方式，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)該方式可實(shí)現(xiàn)與金融租賃公司的互惠共贏，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
三、加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，合理控制風(fēng)險(xiǎn)水平
從目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中會(huì)遭遇許多種風(fēng)險(xiǎn)，例如債務(wù)清償風(fēng)險(xiǎn)、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)、資金成本風(fēng)險(xiǎn)、投資決策風(fēng)險(xiǎn)等微觀范疇風(fēng)險(xiǎn)，以及宏觀政策變更所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于前幾種�于微觀范疇的風(fēng)險(xiǎn)，宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)從長(zhǎng)期而言雖是可預(yù)測(cè)的，但卻是不可控的，對(duì)此各企業(yè)還需從自身抓起。
作為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控體系的重要組成部分，內(nèi)控體系的是否完善在此起著尤為關(guān)鍵的作用，對(duì)此業(yè)內(nèi)各企業(yè)必須予以足夠的重視。首先，優(yōu)化企業(yè)治理結(jié)構(gòu)；通過(guò)引進(jìn)獨(dú)立董事來(lái)健全其董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)職能，極力避免大股東在企業(yè)決策中損害中小股東利益事件的發(fā)生，并進(jìn)一步健全和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度。其次，強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算控制；會(huì)計(jì)控制實(shí)質(zhì)上是企業(yè)內(nèi)部控制的核心內(nèi)容，一個(gè)有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)能夠?qū)?jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行真實(shí)記錄、科學(xué)分類(lèi)，及時(shí)合理的表達(dá)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和披露相關(guān)事項(xiàng)，使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)充分顯現(xiàn)。最后，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制；該機(jī)制由反映企業(yè)償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、獲利能力、發(fā)展能力、現(xiàn)金流能力的各類(lèi)指標(biāo)所組成，通過(guò)權(quán)重與評(píng)分可以形成對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，并指出其關(guān)鍵點(diǎn)。
為加強(qiáng)對(duì)資金鏈的管理，有些大中型房地產(chǎn)企業(yè)組建成立了資金結(jié)算中心，用于對(duì)企業(yè)整體資金的調(diào)度、籌劃與監(jiān)控，防止資金沉淀現(xiàn)象的發(fā)生，提高資金的使用效率。在資金結(jié)算中心下，房地產(chǎn)企業(yè)下�各成員單位的資金收支均需通過(guò)該中心予以解決，為此各成員單位需在中心內(nèi)分別開(kāi)設(shè)收入戶和支出戶，實(shí)施收支兩條線管理。在資金預(yù)算控制上，若某成員單位的本月資金支出超出月預(yù)算，則需通過(guò)追加預(yù)算予以補(bǔ)充，單從這一點(diǎn)上看企業(yè)對(duì)整體資金的控制力將大大增強(qiáng)，資金集中管控的目標(biāo)將得以實(shí)現(xiàn)。
四、重視納稅籌劃活動(dòng)。合理降低企業(yè)稅負(fù)
從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來(lái)看，按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定其主要涉及的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、增值稅、所得稅3種，其他諸如房產(chǎn)稅、印花稅等也有所涉及，對(duì)此業(yè)內(nèi)各企業(yè)應(yīng)引起重視，并制定相關(guān)的納稅籌劃策略。
首先，針對(duì)營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃應(yīng)采取降低營(yíng)業(yè)額和選取較低稅率等方式。例如，為充分降低應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額，企業(yè)應(yīng)盡量使經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生符合按差額計(jì)算營(yíng)業(yè)額的規(guī)定，而對(duì)于那些不能直接采用差額征稅的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，則可通過(guò)對(duì)其業(yè)務(wù)的分拆，或者直接采用較低的定價(jià)以及降低價(jià)外費(fèi)用的方式，來(lái)降低其計(jì)征基礎(chǔ)。再如，企業(yè)還可通過(guò)對(duì)各行業(yè)特殊優(yōu)惠政策、經(jīng)營(yíng)行為的綜合考慮，以及營(yíng)業(yè)稅與增值稅征收范圍的合理劃分，來(lái)充分拓展其納稅籌劃空間，與營(yíng)業(yè)稅相關(guān)的納稅籌劃活動(dòng)不應(yīng)以擠占增值稅、所得稅的納稅籌劃空間為代價(jià)。
其次，針對(duì)增值稅的納稅籌劃應(yīng)主要以土地增值稅為目標(biāo)，具體路徑包括對(duì)與土地增值稅相關(guān)的利息費(fèi)用處理、開(kāi)發(fā)方式處理以及分散收入的處理等。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，若能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可據(jù)實(shí)予以扣除；反之，則應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付金額與開(kāi)發(fā)成本之和的10％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)其負(fù)債籌資或權(quán)益籌資的實(shí)際情況，合理確定扣除方式，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的最小化。
最后，房地產(chǎn)企業(yè)還可通過(guò)分總公司之間的關(guān)聯(lián)方交易將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移至具有稅收優(yōu)惠政策的一方，以減少應(yīng)納所得及適用稅率，降低所得稅稅負(fù)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對(duì)不同的稅收優(yōu)惠政策，分別設(shè)立建筑施工、規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝飾裝修、營(yíng)銷(xiāo)策劃、物業(yè)管理等公司，然后通過(guò)內(nèi)部交易價(jià)格將總公司利潤(rùn)轉(zhuǎn)移至這些分公司賬下，以降低企業(yè)的總體稅負(fù)。
