財(cái)政部發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（簡(jiǎn)稱新準(zhǔn)則）對(duì)投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量及其信息披露。新準(zhǔn)則可能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)什么影響？
第一，有利于提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，增強(qiáng)信息的相關(guān)性與透明度。新準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)信息披露的要求顯著提高，對(duì)會(huì)計(jì)操縱利潤(rùn)行為的約束力將明顯增強(qiáng)，有利于提高上市公司的企業(yè)治理水平。此外，新準(zhǔn)則的實(shí)施將大大提高A股企業(yè)的會(huì)計(jì)信息與境外市場(chǎng)的可比性，更有利于境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)境內(nèi)上市公司投資價(jià)值的評(píng)判認(rèn)可。
采用公允價(jià)值計(jì)量可以及時(shí)反映企業(yè)管理層受托責(zé)任的履行情況，檢驗(yàn)其作出持有和處置投資性房地產(chǎn)決策的適當(dāng)性。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，新準(zhǔn)則增加了對(duì)于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式嚴(yán)格的前提條件：只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也就是必須同時(shí)滿足：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，以及企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息兩個(gè)條件。
應(yīng)當(dāng)注意，新準(zhǔn)則對(duì)于公允價(jià)值模式的選擇強(qiáng)調(diào)，公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)是“能夠可靠取得且能夠持續(xù)可靠地取得”，這一要求已排除采用其他估值技術(shù)確定其公允價(jià)值的可能。由于其他估值技術(shù)通常含有較多假設(shè)，與參照活躍的市場(chǎng)交易價(jià)格相比，帶有較大主觀性，易產(chǎn)生爭(zhēng)議?；诖耍聹?zhǔn)則可在一定程度上確保投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式的可靠性?？梢灶A(yù)期，新準(zhǔn)則對(duì)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的發(fā)展將構(gòu)成長(zhǎng)期利好。
第二，奠定了重估凈資產(chǎn)價(jià)值（NAV）方法作為房地產(chǎn)上市公司估值技術(shù)的核心地位。新準(zhǔn)則引入公允價(jià)值模式必將引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)NAV估值方法的廣泛認(rèn)可，市場(chǎng)也將更加關(guān)注各投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的真實(shí)價(jià)值，促使投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量企業(yè)的價(jià)值。
筆者認(rèn)為，這對(duì)地產(chǎn)企業(yè)估值影響有限，而對(duì)零售商業(yè)影響相對(duì)較大。目前房地產(chǎn)行業(yè)分析師大多采用資產(chǎn)重估的方法（市場(chǎng)比較法或折現(xiàn)現(xiàn)金流法）對(duì)房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行估值，基本與公允價(jià)值模式一致；但在零售商業(yè)多半未采用此類方法估值，故新準(zhǔn)則實(shí)施對(duì)其影響相對(duì)較大。當(dāng)然，由于采用公允價(jià)值模式主要改變的是會(huì)計(jì)利潤(rùn)，一般不改變投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流，故通常不改變投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。
第三，短期內(nèi)會(huì)對(duì)持有投資性房地產(chǎn)的上市公司產(chǎn)生較為積極的影響。如果采用公允價(jià)值計(jì)量，擁有投資性房產(chǎn)的企業(yè)，政策變更期的凈利潤(rùn)會(huì)有較大幅度的提高，從而引起其賬面凈資產(chǎn)的大幅增值，會(huì)使相關(guān)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)更能反映近年來(lái)房地產(chǎn)增值的結(jié)果，必然影響到房地產(chǎn)股的股價(jià)整體表現(xiàn)，提升相關(guān)企業(yè)的投資價(jià)值。
第四，相關(guān)企業(yè)的會(huì)計(jì)盈余波動(dòng)幅度會(huì)加大。根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，長(zhǎng)期未開發(fā)的土地儲(chǔ)備所含的借款費(fèi)用將不能資本化而應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的各期利潤(rùn)。
企業(yè)采用新準(zhǔn)則的公允價(jià)值模式，并在實(shí)施的第一年采用追溯年初所有者權(quán)益，則其凈利潤(rùn)的波動(dòng)將主要取決于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)物業(yè)的升值幅度。公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度和不確定性，采用公允價(jià)值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)業(yè)績(jī)將更多地受該物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格變化的影響，這增加了企業(yè)業(yè)績(jī)的不穩(wěn)定性。
第五，稅收問(wèn)題可能會(huì)制約公允價(jià)值模式廣泛采用。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，不再計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，會(huì)增加企業(yè)的應(yīng)納稅所得額與所得稅費(fèi)用，引起現(xiàn)金流出，理論上會(huì)使企業(yè)價(jià)值降低，但這有待配套稅收政策的出臺(tái)。
