一、投資性房地產(chǎn)概述
所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。主要包括已出租的土地使用權(quán)；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。
新準則所指的投資性地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、長期持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和企業(yè)擁有并已出租的建筑物，企業(yè)自用的或作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。制定這個準則的主要目的，也是為了增加這方面會計信息的相關性。是否持有和繼續(xù)持有投資性房地產(chǎn)，是企業(yè)管理層的主要受托責任之一，是企業(yè)管理層所必須作出的決策。持有投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟利益主要來自租金收入和增值兩個方面，但是在房地產(chǎn)市場的價格下滑時，持有和繼續(xù)持有本身也可能已經(jīng)對企業(yè)帶來虧損；因此，按照公允價值計量可以及時反映企業(yè)管理層受托責任的履行情況，也就是可以更加及時地檢驗管理層作出持有和繼續(xù)持有投資性房地產(chǎn)決策的適當性。
與國際財務報告準則相比，我國的投資性房地產(chǎn)會計準則增加了采用公允價
值模式的前提條件，只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，也就是必須同時滿足(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場以及(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息兩個條件。在要求同時滿足上述兩個條件的情況下，已經(jīng)限制了采用其他的估值技術來確定公允價值。由于其他的估值技術通常含有較多的假設，與參照活躍的交易市場價格來確定公允價值相比，有較大的主觀性，也就是容易產(chǎn)生爭議。在上述前提條件的限制下，在一定程度上，提高了投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式的可靠性。
二、投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量
1、投資性房地產(chǎn)的確認條件
投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認：
(1)該投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；
(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量。
2、投資性房地產(chǎn)的初始計量
企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應當按照取得時的成本進行初始計量，具體要求如下：
(1)外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關稅費；
(2)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
(3)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關會計準則的規(guī)定確認。
與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，如果符合規(guī)定的確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)成本；否則，應當在發(fā)生時計入當期損益。
三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
企業(yè)一般應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。
在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：
(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；
(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。
采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，視為會計政策變更。但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換
1、轉(zhuǎn)換的條件
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
(1)投資性房地產(chǎn)開始自用；
(2)作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租；
(3)自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值；
(4)自用建筑物停止自用，改為出租。
2、轉(zhuǎn)換的會計處理原則
(1)在成本模式下，應當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值；
(2)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益；
(3)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。
五、投資性房地產(chǎn)處置
當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得未來經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。
例1：振華股份公司為了拓展經(jīng)營規(guī)模，2006年5月以銀行存款方式購得繁華商業(yè)街的一棟商務樓，并當即出租。該商務樓的購買價為300萬元，采用銀行轉(zhuǎn)賬支付。賬務處理為：
借：投資性房地產(chǎn) 3000000
貸：銀行存款 3000000
例2：振華股份公司2006年6月接受乙公司投入的土地使用權(quán)，該資產(chǎn)在乙公司的賬面價值為400萬元，雙方協(xié)商以評估價值作為投資價值確認標準，其評估價值為450萬元，振華股份公司取得該土地后，擬與適當時機轉(zhuǎn)讓。振華股份公司接受乙公司投資的賬務處理為：
借：投資性房地產(chǎn) 4500000
貸：股本 4500000
例3：振華股份公司2006年5月31日購入一幢商務樓，用于對外出租，該商務樓的購置價為1680萬元，相關稅費10萬元，預計使用壽命40年，預計凈殘值10萬元，采用直線法折舊。2006年7月1日對外出租，年租金180萬元，每月收取租金一次。
根據(jù)上述情況，振華股份公司購入的商務樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，該投資性房地產(chǎn)的入賬成本為：1680+10=1690(萬元)，每月租金為：180/12=15(萬元)，每月的折舊費用為：[(1690-10)/40]/12=3.5(萬元)。
購置房地產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn) 16900000
貸：銀行存款 16900000
收取租金：
借：銀行存款 150000
貸：投資收益 150000
提取折舊：
借：投資收益 35000
貸：累計折舊-投資性房地產(chǎn) 35000
例4：振華股份公司于2006年10月以2000萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓2006年5月31日購入的該幢商務樓，已通過銀行轉(zhuǎn)賬收取轉(zhuǎn)讓價款。該商務樓采用成本模式進行后續(xù)計量，營業(yè)稅稅率為5%.轉(zhuǎn)讓商務樓的相關賬務處理為：
借：銀行存款 20000000
累計折舊 210000(3.5萬×6)
貸：投資性房地產(chǎn) 16900000
應交稅金——營業(yè)稅 1000000
投資收益 2310000
六、投資性房地產(chǎn)準則的意義
1、采用新會計準則對投資性房地產(chǎn)公允計價與國際準則接軌，更加方便了國際投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價值。對公司的資產(chǎn)增值信息更加透明，有利于公司在資本市場獲得正確的定價，從而有利于公司再融資，獲得資本市場的種種便利。從這個角度公允計價，可幫助企業(yè)更好的借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。新會計準則的施行，通過物業(yè)重新估值將為上市房地產(chǎn)公司帶來數(shù)億甚至更多的帳面利潤，部分開發(fā)商對此歡欣鼓舞。
相反假如當年房地產(chǎn)市道欠佳，公司的物業(yè)估值下跌，這都將直接拖累盈利，公司所能籌集的資金便捉襟見肘了，將產(chǎn)生諸多負面影響。所以投資性房地產(chǎn)重新的估值至關重要，對公司的發(fā)展將起到雙刃劍的作用。
2、新準則引入的公允價值計算法，對股票投資者意義重大。公允價值計算，更符合公司實際情況，而且能夠產(chǎn)生利潤。例如：某上市公司持有上海市某處房產(chǎn)，在1999年買入時價值8000萬元。隨著近幾年上海房地產(chǎn)價格的大幅飆升，該房產(chǎn)的市值已高達1.8億元。現(xiàn)在該上市公司將該房產(chǎn)換出，如果按照原來的會計準則，仍將以8000萬元的賬面價值來計算?，F(xiàn)在，若采用新準則的公允價值計算，則會產(chǎn)生1億元的利潤。對投資者而言，這是非常有好處的。
3、其中用成本法計價的方法，雖然要提取折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面盈利，但卻可起到抵稅的效果，減少了企業(yè)現(xiàn)金流的支出。從而將價值保留在了公司內(nèi)，有利于股東利益。
4、國際會計準則(國際會計準則第40號——投資性房地產(chǎn)，香港會計準則第40號——投資物業(yè))要求企業(yè)經(jīng)常對資產(chǎn)進行重估，以使其帳面金額不至于與資產(chǎn)負債表日以公允價值確定的該項資產(chǎn)價值相差太大，投資性房地產(chǎn)的公允價值一旦變化，上市公司的財務報表將體現(xiàn)這一變化。對投資者而言，這樣做有以下好處：(1)土地和建筑物的公允價值通常是其市場價值，而國際會計準則要求的評估系由專業(yè)評估人士進行，有助于投資者了解企業(yè)資產(chǎn)最近的真實價值。(2)固定資產(chǎn)按評估值計提折舊，可以衡量企業(yè)真實的經(jīng)營水平，有助于公司管理層和投資者做出明智的決策。
新會計準則有諸多優(yōu)點，但如何具體操作？部分人士擔憂：“公允價值不容易取得，關鍵看評估機構(gòu)如何評估。在新的會計準則實施后，如何規(guī)范評估市場，成為重中之重。千萬不能想怎么評就怎么評，一定要做到真正公允”。
七、投資性房地產(chǎn)的影響
會計報表中須單列“投資性房產(chǎn)”項目，處理可以采用成本模式或者公允價值模式，但以成本模式為主導。如有活躍市場，能確定公允價值并能可靠計量，也可采用公允價值計量模式，這種模式下不計提折舊或減值準備，公允價值與原賬面值之間的差異計入當期損益。
所帶來的影響：原先上市公司擁有的物業(yè)都被計入了固定資產(chǎn)，因此，物業(yè)的升值與否，并沒有體現(xiàn)在報表中。近幾年物業(yè)升值迅速，因此，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資
產(chǎn)和當期凈利潤。不然而在此間，究竟什么樣的價值才是公允價值，如何防止上市公司玩花樣，是監(jiān)管的難題。公允價值計量模式的引入正式奠定了NAV(重估凈資產(chǎn)值)方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位。這必將引導市場對該項方法進一步的認可。而且隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是人民幣升值和我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，新會計準則采用后，肯定會引導市場更多的關注各項投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實價值，并使NAV的估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標準之一。即使對以開發(fā)業(yè)務為主的房地產(chǎn)企業(yè)來說，新會計準則的實行也會導致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標準來衡量一個公司的價值，這無疑構(gòu)成制度性的長期利好。
