不可否定，因采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，2006年諸家房地產(chǎn)上市公司的中期業(yè)績(jī)將猶如坐過(guò)山車(chē)———物業(yè)重新估值為上市地產(chǎn)公司多帶來(lái)數(shù)百億甚至更多的賬面利潤(rùn)幾乎是鐵定的事實(shí)，也難怪部分開(kāi)發(fā)商歡欣鼓舞。受此影響，業(yè)界有人也推出了一個(gè)模棱兩可的論斷：采納新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有助投資者作出更精明的投資決定。但是，馬上有專(zhuān)家冷靜指出，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的前景或許是一個(gè)“美麗的誤會(huì)”，有地產(chǎn)分析人士甚至認(rèn)為新準(zhǔn)則是出自象牙塔學(xué)者的負(fù)面產(chǎn)物，其對(duì)房地產(chǎn)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響還是未知之?dāng)?shù)。
負(fù)面影響占主流
記者在采訪中注意到，言及新準(zhǔn)則的完工法入賬，對(duì)未來(lái)發(fā)展的想象表示“非?？鞓?lè)”的采用比例完工法的中小型房地產(chǎn)公司，“頭馬上大了”！因?yàn)橐郧暗臅?huì)計(jì)準(zhǔn)則容許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把預(yù)售物業(yè)帶來(lái)的收入和利潤(rùn)入賬，可是新準(zhǔn)則之下按照完工法的條款規(guī)定，物業(yè)銷(xiāo)售收入必須在完工及完成出售項(xiàng)目后才能入賬，這將推遲部分房地產(chǎn)公司的入賬進(jìn)度，令公司的賬面盈利倒退?！半m然采用這項(xiàng)準(zhǔn)則后對(duì)公司的利潤(rùn)有正面影響，可是整體而言，預(yù)計(jì)公司明年的稅后利潤(rùn)比前年同期將減少8000多萬(wàn)元，”北京中信投資股份有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理吳以雄對(duì)記者表示。
申銀證券投資研究部高級(jí)顧問(wèn)黎昌海也談到了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)公司的3個(gè)方面影響。首先，投資物業(yè)需重新估值，其估值得出的盈利和虧損均需計(jì)入損益表。投資物業(yè)如旗下的寫(xiě)字樓會(huì)議中心和公寓等，其物業(yè)重新評(píng)估的市值及公允值本來(lái)計(jì)入投資物業(yè)的重估儲(chǔ)備，因而并不影響當(dāng)期的賬目，可是按新準(zhǔn)則以規(guī)定，公允值的變化需計(jì)入損益表，這將直接影響到公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。其次，土地使用成本要按使用年限攤銷(xiāo)，即土地使用權(quán)的成本由購(gòu)入地皮開(kāi)始，直至物業(yè)完工售出和確認(rèn)收入這段期間計(jì)算。這就是說(shuō)，土地使用權(quán)將從設(shè)備、廠房、物業(yè)以及開(kāi)發(fā)中的物業(yè)及存貨中重新分類(lèi)出預(yù)付租金列示，可以想見(jiàn)，這種計(jì)算方法對(duì)當(dāng)期的賬目將產(chǎn)生非常大的負(fù)面影響。此外，土地貸款所產(chǎn)生的利息不能再資本化，因而公司的賬目也必將受到負(fù)面影響。
應(yīng)對(duì)之策在哪里
不難想象，受新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響，盈利波動(dòng)將直接影響到公司的融資問(wèn)題，盈利增加其市盈率當(dāng)然會(huì)理所當(dāng)然地上升，即銀行對(duì)房地產(chǎn)公司的借貸就會(huì)增加，但如果房地產(chǎn)公司并不能理想地“盈利增加”或者在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的諸多負(fù)面影響之下并不能讓“盈利”立桿見(jiàn)影、長(zhǎng)期穩(wěn)定呢？那么投資后融資的結(jié)果就不可收拾了。加上假如當(dāng)年房地產(chǎn)市道欠佳，公司的物業(yè)估值下跌，這都將直接拖累盈利，公司所能籌集的資金便捉襟見(jiàn)肘了。隨之有可能出現(xiàn)的是，因?yàn)檠垡?jiàn)公司盈利倒退，銀行可能會(huì)提前向公司追收欠款，進(jìn)一步促成了公司的財(cái)務(wù)困境，倒閉也未嘗沒(méi)有可能。特別值得一提的是，某些欲近期海外上市的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目肯定不多，未必每年都有項(xiàng)目完工出售和入賬，由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)定了公司必須采用完工法入賬，這樣其盈利就必將會(huì)大幅度波動(dòng)，但海外上市又規(guī)定了在主板上市的公司必須連續(xù)3年盈利，那么，其海外的上市計(jì)劃，極有可能就成為了一個(gè)泡影。
實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的車(chē)輪必將會(huì)以不可阻擋之勢(shì)滾滾向前，那么，對(duì)策在哪里？怎樣才能把新準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)公司的影響降至最低?
安永大華安湯凌建議道，內(nèi)地的會(huì)計(jì)制度還剛剛起步，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)內(nèi)地企業(yè)的管治和文化是帶來(lái)的影響無(wú)疑是正面的，但同時(shí)也為業(yè)已具有成熟經(jīng)濟(jì)體系的企業(yè)帶來(lái)了無(wú)謂的成本。這就決定著在實(shí)施時(shí)很多方面還有賴(lài)于參考外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，比如為了讓新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不致過(guò)分嚴(yán)格而影響企業(yè)的生存空間，內(nèi)地政府是否應(yīng)該提供一個(gè)監(jiān)管框架，并由專(zhuān)業(yè)團(tuán)體和法庭執(zhí)行相關(guān)的監(jiān)管程序。
黎昌海從實(shí)際出發(fā)，他認(rèn)為采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的改革，將不斷加重公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的工作量，并意味著各大公司花費(fèi)在會(huì)計(jì)和審計(jì)上的成本也會(huì)大大提高，并且這還不是一次性的結(jié)果。那么公司就應(yīng)該盡快付出額外成本為會(huì)計(jì)部門(mén)的員工提供培訓(xùn)，讓他們盡快熟悉新制度的運(yùn)作，“領(lǐng)先一步總是好的，并且越快越好，越快越領(lǐng)先就越降低成本，也越能適應(yīng)并找到各種影響的對(duì)策”。
為了把新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公司的影響減到最低，吳以雄則表示公司可考慮參照新加坡適用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理賬目的做法，新加坡受新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則影響已經(jīng)3年了，其一直只公布基礎(chǔ)盈利和經(jīng)濟(jì)調(diào)整的賬面價(jià)值，不公布其會(huì)計(jì)賬面值，并且特別增設(shè)向投資者說(shuō)明需要留意的幾項(xiàng)數(shù)據(jù)。這種做法明顯能讓投資者更容易理解公司的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，當(dāng)然也大大加重了其遵守規(guī)則方面的成本，但同時(shí)也表現(xiàn)出了一種“對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的無(wú)聲抗議”。
