物業(yè)管理企業(yè)作為獨立法人，應(yīng)實行“自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧”。而物業(yè)管理又是勞動密集型的企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)效益中屬于微利性的行業(yè)，當(dāng)前除少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)略有盈利外，大部分企業(yè)處于虧本經(jīng)營狀態(tài)，資金緊張，經(jīng)費問題成為阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。那么，物業(yè)公司應(yīng)如何籌集資金呢？筆者認(rèn)為可通過以下幾個渠道。
渠道之一是收費。
物業(yè)管理企業(yè)按收費規(guī)定，根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點、檔次、內(nèi)容、質(zhì)量等分別確定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，并報物價部門批準(zhǔn)。這是長期穩(wěn)定的收入來源。
渠道之二是小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金。
用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修基金，數(shù)額巨大，不能靠日常管理收費來解決，應(yīng)以基金的形式提齲
1）維修基金的籌集。
對于商品房，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳納合同。購房者按購房款的2％－3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同擁有，不計入住宅銷售收入；對于售后公房，售房單位和購房者雙向籌集。售房單位按照一定比例從售房款中提取，多層不低于20％，高層不低于30％。如因特殊原因，維修基金不足時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，可臨時向業(yè)主籌集維修費用。
2）維修基金在使用和管理中要?？顚Ｓ茫鞔_維修基金歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)提出計劃和預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用；業(yè)主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代管；維修基金要專戶存入銀行，接受銀行監(jiān)督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管，企業(yè)是短期行為，基金是長期使用。如果物業(yè)管理企業(yè)聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時，要爭取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道。另外，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。
3）對于不按規(guī)定建立維修基金或執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)低于國家標(biāo)準(zhǔn)的，各地應(yīng)在制定維修基金管理辦法細(xì)則中明確責(zé)任和懲罰辦法，否則，由開發(fā)商或售房單位代收的維修基金不能及時交給政府主管部門或業(yè)主委員會，缺乏監(jiān)督機(jī)制。
4）建議各城市由政府部門建立物業(yè)管理維修基金管理中心，將全市的物業(yè)維修基金像公積金一樣，集中起來專門管理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂。
渠道之三是多種經(jīng)營收入。
物業(yè)管理企業(yè)不能只依賴于物業(yè)管理收費求得生存，必須走向市場，依靠多種經(jīng)營彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費的不足。要擴(kuò)大經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域，通過間接的居住生活服務(wù)和各種特約服務(wù)，開辟物業(yè)管理的經(jīng)費渠道，通過規(guī)模經(jīng)營和加強(qiáng)管理降低成本，減輕住戶的直接物業(yè)管理費用。多種經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)籌集資金最好的渠道，也是最有市場前景的發(fā)展方向。
渠道之四是開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。
開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)提供啟動資金和維修養(yǎng)護(hù)費用，即開發(fā)商應(yīng)從開發(fā)項目的建設(shè)成本中提取1％－2％作為物業(yè)管理公司的啟動資金；或按建筑面積的一定比例，為物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠提供商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房，增加物業(yè)管理企業(yè)的造血功能，使其以業(yè)養(yǎng)業(yè)。另外，物業(yè)管理企業(yè)還可以從開發(fā)建設(shè)單位獲得享有免費維修的權(quán)利，以節(jié)約費用。
渠道之五是政府多方面的支持。
（1）制定收費的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)管理。目前除市場上的高檔商品房外，普通住宅小區(qū)還不能完全按市場價收費。（2）對房改房，原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修和更新等費用，減輕購房人負(fù)擔(dān)。（3）在金融稅收方面提供優(yōu)惠政策。（4）撥發(fā)一定的城市建設(shè)維護(hù)費，用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理，以減輕小區(qū)日常管理費用的負(fù)擔(dān)。（5）在舊小區(qū)內(nèi)，在規(guī)劃允許的前提下，新建一些商業(yè)用房，以成本價或較低的租金提供給物業(yè)管理企業(yè)，增加住宅小區(qū)購物、家政服務(wù)等經(jīng)營性收入，彌補(bǔ)物管經(jīng)費不足。
渠道之六是介入物業(yè)出租代理。
物業(yè)管理企業(yè)利用自身對物業(yè)熟悉的優(yōu)勢，為業(yè)主和租房者提供高效優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)出租代理對三方都有好處：對于租房者，不用和業(yè)主直接見面，討價還價，不僅大大減少了交易成本，而且還因有物業(yè)管理企業(yè)做中介，不會上當(dāng)受騙；對業(yè)主來說，作為投資者不用投入太多精力，即可獲得可觀回報；對物業(yè)管理企業(yè)來說，則可利用專業(yè)優(yōu)勢獲得一定的中介利潤。物業(yè)管理企業(yè)如果能借鑒國外成熟的做法，從事租售代理業(yè)務(wù)，在增加物業(yè)管理企業(yè)收益的同時，在一定程度上激活房地產(chǎn)市場。
