房地產(chǎn)市場的過度城市化產(chǎn)生了一代房奴。住房作為公民應(yīng)有的權(quán)利迫切需要政府提供體面，安全的住房。做為準(zhǔn)房奴，帶著解救房奴之路初探的初衷，在此文中提出借鑒國外住房租賃體系經(jīng)驗，從中優(yōu)化發(fā)展我國住房租賃體系。
一、中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析評價
了解房地產(chǎn)行業(yè)概況，特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的一系列問題，在了解既定行業(yè)理論的同時，我們研究了房價，房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就業(yè)前景等現(xiàn)實問題，作為在讀的本科生，想起明年的畢業(yè)可能面臨的問題想到了房奴，地產(chǎn)，以及中國保障性住房，這些構(gòu)成了我創(chuàng)作靈感的泉源。如何解救當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)中弱勢房奴，怎樣的效果是最適合中國國情的是最好的？外部環(huán)境的改變還是房奴的自救？
1948年的《國際人權(quán)宣言》第25條把居住權(quán)利列為基本人權(quán)，該宣言宣稱：“每一個人都有權(quán)利擁有足夠的生活水平，以保障他個人以及其家庭的健康和安適，尤其是食物、衣物、居住、醫(yī)療以及必要的社會服務(wù)?！?
享有體面、安全的住房是公民應(yīng)有的權(quán)利。給公民提供體面、安全的住房則是政府的責(zé)任。我國政府同樣將住房問題作為重要的工作內(nèi)容。經(jīng)濟學(xué)專家說，如今的現(xiàn)實已經(jīng)可以有力的說明，2003年以后的中國房地產(chǎn)市場博弈已經(jīng)失去了應(yīng)有的均衡，真正的住房需求者被房地產(chǎn)商，被海內(nèi)外的投機或者投資者，被利益階層所抑制。
房地產(chǎn)市場的過度市場化，使得中低收入階層和低收入群體也必須通過商品化的模式解決住房問題。胡錦濤總書記在2010年9月16日發(fā)表的《深入交流合作，實現(xiàn)包容性增長》中明確提出要實現(xiàn)包容性增長，切實解決經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的社會問題，讓經(jīng)濟全球化和經(jīng)濟發(fā)展成果惠及所有國家和地區(qū)，惠及所有人群，在可持續(xù)發(fā)展中實現(xiàn)經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。中國共產(chǎn)黨十七屆五中全會明確了這一重要指導(dǎo)思想。毫無疑問，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展也應(yīng)該讓普通百姓共享其中的利益。
二、房奴成因分析
大量購房者成為房奴，其背后涉及的是政治、經(jīng)濟、社會、文化等全方位的因素，其原因深刻而復(fù)雜。可歸納如下：
?。ㄒ唬┚用褡》肯M觀念“亞健康”
這是房奴產(chǎn)生的主觀的原因。一篇《丈母娘和大齡女青年退高房價？》的文章就有提到主觀成因起到的重要作用?！皝喗】怠钡南M觀念不僅僅表現(xiàn)在“丈母娘效應(yīng)”這一老傳統(tǒng)上，因為調(diào)查數(shù)據(jù)表明76%丈母娘表示愿意幫助女婿購房，可見對于房價高人民是無奈被動接受的，整體主要還是結(jié)果承受者。
?。ǘ┳》績r格快速上漲使居民債務(wù)負擔(dān)沉重
近十年間，特別是2003年后住房價格的漲幅明顯。2009年巨額信貸投放帶來的部分主要城市房價幾乎翻番的漲幅使房價高到了“與普通老百姓無關(guān)”的程度。
?。ㄈ┦姓舆w、舊城改造影響不容忽視，造就了一批“被動房奴”
舊城的改造一方面可以改善市容市貌，另一方面也是政績工程，因此各地政府往往熱衷于舊城的開發(fā)、改造，由此產(chǎn)生的市政動遷使一些動遷戶不得不購買商品房。由于被動遷戶往往具有收入低、學(xué)歷低、人口多的狀況，動遷款往往不能夠解決購買住房的全部資金需要，人們由此背上沉重的債務(wù)負擔(dān)，成為房奴。
曾看到一篇《治理房價需要真心實意的措施》文章就對該問題進行了詳細而有力的論述。
三、“不做房奴”出路初探
2009年至今的房價猛漲，使得即使是白領(lǐng)擁有自己住房的難度也加大了。消費者的心理恐懼感恐怕最能有力解釋。而這種對于無房，房價必定會漲的恐懼感，卻最根本的是因為目前中國沒有建立有效的住房租賃體系。
?。ㄒ唬﹪庾》孔赓U體系借鑒
國外大都市住房租賃的比例較高，自有住房比率相對較低。
國外政府重視法律規(guī)范調(diào)控，租賃市場規(guī)范有序。國外住房租賃體系管理主要原則有：
1、可負擔(dān)性原則
住房租賃是解決中低收入階層居住問題的主要途徑。為了避免房租快速上漲影響居民居住水平，美國，英國，德國等還對租金水平進行較為嚴(yán)格的管理。美國甚至曾要求確定公平市場租金，限制資金的波動。
2、穩(wěn)定性原則
美國十分強調(diào)居民對租賃住房使用權(quán)的保障，英國等歐洲國家也將組合穩(wěn)定的使用住房作為住房租賃管理政策和立法的出發(fā)點。
3、以中低收入階層為主要服務(wù)對象
查到可靠數(shù)據(jù)，美國聯(lián)邦政府資助了約700萬戶低收入房戶，其中約500萬戶通過公共住房或租房券獲得深度資助。英國的社會租賃戶基本上為中低收入階層，私人住房租賃部分也大多是中低收入階層，都能夠獲得政府住房租賃補貼。
三大顯著性原則中不難看出，我們可以借鑒他們的很多關(guān)于住房租賃管理經(jīng)驗。此次初探暫總結(jié)出兩條經(jīng)驗：
1、發(fā)揮政府和市場的共同作用
根據(jù)經(jīng)濟學(xué)關(guān)于市場經(jīng)濟，以及土地經(jīng)濟學(xué)中關(guān)于土地市場運作的認識，我們可以看出住房是一種消費品和準(zhǔn)公共品的雙重特征。對于大多數(shù)來說它是一種需要政府加以調(diào)節(jié)的準(zhǔn)公共品，它不能完全依賴市場自主調(diào)節(jié)，否則將出現(xiàn)“市場失靈”。
政府在提供合格住房上是具有責(zé)任的，政府必須對住房租賃市場加以調(diào)節(jié)，以滿足全國不同群體，特別是中低收入群體的住房需求。國外的住房租賃市場進行常常首先是充分發(fā)揮政府有形的手的作用。比如：美國紐約仍然在土地出讓時要求開發(fā)商按比例修建出租房。英國隊租金實行國家控制。美國紐約仍然實行公平市場租金制度。
2、立法確定住房租賃管理的基本制度
作為法治國家，國外政府和大都市十分重視法律法規(guī)對住房租賃市場管理的重要作用，政府和執(zhí)政黨為實現(xiàn)政策目標(biāo)，通過立法方式確定住房租賃體系的管理體制和方法。我們可以仔細研究英國政府在1919年出臺的《住房法》，以及美國在1974年制定的《住房和社區(qū)發(fā)展法》。
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針對我國國內(nèi)目前私人住房租賃市場中出現(xiàn)的住房租賃觀念受忽視，重自有，輕視租賃；住房租賃未得到應(yīng)有的重視，政府調(diào)控被忽視；私人租賃市場成長速度快，增長潛力巨大；租賃管理不到位，租戶利益得不到有效保障等現(xiàn)狀。在這個后高房價時代，在大城市擁有自己的住房將越來越成為奢望，年輕群體和中低收入階層的住房自有比率將不斷降低，住房租賃將成為常態(tài)，租賃管理體制如果缺位將影響城市對外人口的吸引，增加年輕族群及中低收入階層的生活壓力，這里初探出一些關(guān)于建立完善國內(nèi)住房租賃管理體系的對策如下：
1、加強宣傳引導(dǎo)，促進住房消費觀念轉(zhuǎn)變。
2、運用經(jīng)濟手段，驅(qū)動供需雙方參與住房租賃市場 比如加強部門協(xié)同，建立協(xié)調(diào)會議制度，在稅收減免、折扣，租房補貼等方面出臺可行政策；效仿英國的租購掛鉤模式（共有產(chǎn)權(quán)，優(yōu)惠購買）促進居民參與積極性；確保消費者權(quán)益，規(guī)范私人租房管理等。
四、房奴的自我化解策略
理性的“房奴”消費者要想真的拜托奴隸性的束縛還必須要靠自身，所謂萬事皆有自破之理。攻破的出發(fā)點必須是消費者們自身有獨立而可靠的自我理財知識，能夠客觀掌握市場的走向，而不是一味的盲目跟風(fēng)而使自己最終成為自己行為惡果的承擔(dān)者。自我化解的攻略可以歸結(jié)為以下幾點：
?。ㄒ唬┘皶r空倉，以時間換住房空間
本文第二部分論證的對于住房租賃管理體系的優(yōu)化，很大程度上是需要消費者能夠擁有一個理性的意識的。對房貸償還能力確實有限的家庭來講，在當(dāng)前房價高時選擇出手住房轉(zhuǎn)而租房居住是一個很好的選擇，在房價調(diào)到稍微可接收時再出手，這種理財方式基于對房價走勢的判斷，這卻能解放一部分被壓得喘不過氣來的“房奴”。
（二）以放棄換生活質(zhì)量：現(xiàn)實需要“理性違約”
當(dāng)每個月只能勉強的支付按揭款項，整天都愁悶于房貸時，放棄不免是一種智慧人生的選擇。目前國家對于消費者的保護力度不夠大，個人對其所負擔(dān)債務(wù)承擔(dān)的是無限責(zé)任，將鑰匙就這么交給銀行有時顯得反倒不經(jīng)濟，不如干脆變賣房屋，賣個好價格歡慶貸款后住公租房，私人物業(yè)等。
?。ㄈ┮源髶Q小，以空間換得生活質(zhì)量
易憲容（2004）年曾建議房奴在房價較高時就以及將手中的房屋出售，勇于舍得，以化解自身債務(wù)壓力，這樣更多一些自我進修，休閑，娛樂的時間，這能從根本上解放奴役般的“房奴”。
