一、土地出讓金概念及產(chǎn)生原因
簡而言之，土地出讓金就是若干年期的土地使用權(quán)價格。對政府而言，其實際是向企業(yè)一次性收取若干年地租；而對企業(yè)而言，則意味著取得土地時需要一次性預(yù)支未來利潤。
在我國延續(xù)了幾千年的土地私有制, 于新中國成立后被逐步廢除。政府推行了二元公有制制度——土地國有和集體所有。改革開放以后, 舊有的土地制度已不能跟上經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展腳步, 其必須要改變。
由此可以得出國有土地出讓金產(chǎn)生的真正原因: （1）是高效且科學(xué)的開發(fā)利用和經(jīng)營土地。（2）是推動城市建設(shè)和發(fā)展。
二、土地出讓金的成效
毋庸置疑，對我國新時代的經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)很大程度上得益于土地出讓金制度。具體說來有三：
?。ㄒ唬┩苿恿斯I(yè)化和城市化的進(jìn)程，創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)價值
土地出讓金制度使得土地的使用權(quán)分配由無償轉(zhuǎn)為有償,更重要的而是使得存量土地資本的價值貨幣化, 增加了政府非稅收入，減輕了政府的資金壓力, 推動了城市基礎(chǔ)公共設(shè)施的建設(shè)。
?。ǘ┙档屯恋亟灰壮杀?提供了激勵機(jī)制
之所以說土地出讓金制度極大地降低了交易成本，是因為其明確規(guī)定了開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的價格，途徑以及方式，為我國的土地有償使用提供了平臺,。于此同時,一方面，土地出讓金作為地方政府重要的收入來源, 大大激勵了地方政府積極促進(jìn)土地交易的積極性; 另一方面，土地出讓金制度激勵了開發(fā)商投入更多的精力在項目的收益取得上, 最大限度發(fā)揮了土地資源的潛在價值。
?。ㄈ┩ㄟ^價格杠桿有效地調(diào)節(jié)土地供求等, 促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置。
三、關(guān)于土地出讓金的爭議
土地出讓金自誕生以來，除了給國家及地方財政帶來了不可忽視的成效外，社會公眾對其的質(zhì)疑也從未間斷 。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示我國土地出讓收入增長態(tài)勢非常明顯，而2008年環(huán)比的下降則是由于眾所周知的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。從2004-2009全國土地出讓收入與地方本級收入對比表中可以得知，即便是在受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響房地產(chǎn)市場大滑坡的2008年，我國土地出讓收入也占到了地方本級收入的1/3以上（9600億元/28645億元），而在房價飆升的2007年，此百分比超過了一半，達(dá)到了13000億元，占地方本級收入（23565億元）的55.17%。由此可知，就全國平均來看，我國土地出讓收入對地方政府收入的貢獻(xiàn)十分巨大。
四、土地出讓金弊端
一直以來，對于土地制度和土地財政制度變革的社會輿論褒貶不一，二者在給社會帶來了巨大利益的同時也帶來了不可忽視的弊端。
?。ㄒ唬┑胤秸疅o計劃出售土地的短視行為
各級地方政府在沒有自主權(quán)的財政壓力下，一次性收取土地出讓之后50至70年的收益總和，其中的暴利勢必造成地方政府為擴(kuò)大出售土地?fù)Q取收入而采取的殺雞取卵式的短期行為。
?。ǘ┐嬖谟谡g的利益分配機(jī)制中的不合理性
本屆政府獲得的土地出讓金，實際上是把下一屆政府的收入提前預(yù)支，除此之外，有時下一任政府，還需要提供一些征地的補償費或負(fù)擔(dān)土地賣出后的開發(fā)配套投入。
（三）巨額收益導(dǎo)致地方政府的尋租行為
國家的供地政策由無償變?yōu)橛袃?，但征地政策卻沒有改變。竭澤而漁式的買賣現(xiàn)有土地是基于地方政府利用行政權(quán)力在買賣土地使用權(quán)時占據(jù)的絕對支配地位，通過采用低進(jìn)高出的買賣方式而產(chǎn)生的巨額差價。
五、土地出讓金弊端存在的原因
?。ㄒ唬┺r(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度不完善，農(nóng)民利益得不到有效保證
我國的土地產(chǎn)權(quán)制度呈現(xiàn)二元化，而其中農(nóng)村土地歸屬不清晰、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能缺失、農(nóng)村土地使用權(quán)不穩(wěn)定直接導(dǎo)致了在土地征用過程中農(nóng)民利益得不到有效保護(hù)。
?。ǘ┓侄愺w制改革不徹底 ，地方財政負(fù)擔(dān)過重
我國實行分稅制改革，但是由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)間的差異等客觀條件進(jìn)行的并不徹底，越位與缺位現(xiàn)象在各級政府間的事權(quán)劃分中無處不在。大量基本公共服務(wù)被上級政府憑借行政體制的權(quán)威層層下放，由縣級以下基層政府過多承擔(dān)。迫于財政壓力，地方政府在壓縮公共服務(wù)支出的同時必然首選土地出讓金——這種簡單快捷的方式途徑籌集財政收入。
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我國在實施土地出讓制度以來，管理制度一直處于真空。相關(guān)的最高文件僅見于2006年底的國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《通知》。由于其并未對各項支出所占比例加以規(guī)定而是僅僅明確了土地出讓收入的使用范圍，因此地方政府更傾向?qū)⑼恋爻鲎尳鹗杖胂蚩梢援a(chǎn)生 “效益”的城市傾斜，而更應(yīng)得到重視的農(nóng)村卻往往被忽視。
簡而言之，要解決土地出讓金問題，不僅要從制度上，更應(yīng)從地方政府自身改變。改革可從以下幾個方面著手進(jìn)行：
1、改進(jìn)政府政績考核制度，注重以人為本，摒棄GDP和財政收入至上，做到實質(zhì)大于形式。
2、由費改稅，將征收土地出讓金改為征收物業(yè)稅。此舉可避免房價的大幅波動，減少因土地出讓金滋生的政府腐敗現(xiàn)象。（為強(qiáng)調(diào)市場性，物業(yè)稅征稅基數(shù)可隨經(jīng)濟(jì)的增長而同步提高）
3、讓政府的職能真正回歸到服務(wù)于百姓，而不是壟斷多種關(guān)乎民生社稷的重要資源，特別是類似社會根基的土地。
