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土地增值稅的計(jì)算

概述 計(jì)算步驟 扣除項(xiàng)目 實(shí)例
  一、概述
  土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅,不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù),同時(shí)實(shí)行超率累進(jìn)稅率。
  二、計(jì)算步驟
  (一)扣除項(xiàng)目的確定
  1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
  (1)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款(即為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款)。(2)取得土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)(即有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi))。
  2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
  土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);前期工程費(fèi);建筑安裝工程費(fèi);基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);公共配套設(shè)施費(fèi);開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
  3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
  (1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫ⅲ⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明。
  允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)。
  (2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明
  允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
  注:ⅰ、利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
 ?、?、利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。
  ⅲ、超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
  4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
  營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅(非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))。
  5、其他扣除項(xiàng)目(此項(xiàng)只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人)
  (取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%
  6、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)值
  (1)能提供評(píng)估價(jià)值的。評(píng)估價(jià)值=房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)×成新度。
  (2)不能提供評(píng)估價(jià)值,但能提供購(gòu)房發(fā)票的??鄢痤~=發(fā)票所載金額×(轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度)×5%。
  規(guī)定:(轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度)項(xiàng)的計(jì)算按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止,每滿12個(gè)月計(jì)1年;超過(guò)1年,未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的,可視同為1年。
  注:納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅不作為此步的扣除項(xiàng)
  (二)增值額的計(jì)算
  增值額=銷售房屋取得的收入-扣除項(xiàng)目
  (三)增值率的確定
  增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目
  (四)應(yīng)繳納的土地增值稅
  土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目×速算扣除系數(shù)
  附:土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率及其計(jì)算公式
  1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分
  土地增值稅稅額=增值額×30%
  2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分
  土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
  3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分
  土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%
  4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分
  土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%
  三、為了讓讀者更直觀的理解,下面舉一實(shí)例
  (例題摘自:2010年注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試《稅法》)
  某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán),根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬(wàn)元,當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將受讓土地70%(其余30%尚未使用)的面積開(kāi)發(fā)建造一棟寫字樓。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)5800萬(wàn)元;發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬(wàn)元,不高于同期銀行貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開(kāi)發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租,其余部分對(duì)外銷售。2010年4-6月該公司取得租金收入共計(jì)60萬(wàn)元,銷售部分全部售完,供給取得的銷售收入14000萬(wàn)元。該公司在寫字樓開(kāi)發(fā)和銷售過(guò)程中,共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬(wàn)元、銷售費(fèi)用400萬(wàn)元。(說(shuō)明:該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%;教育費(fèi)附加征收率為3%;契稅稅率為3%;其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%)。
  解答:
  (一)扣除項(xiàng)目
  1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
  應(yīng)扣除的契稅=6000×3%=180(萬(wàn)元)
  應(yīng)扣除的土地成本=(6000+180)×70%×80%=3460.8(萬(wàn)元)
  2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
  應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本=5800×80%=4640(萬(wàn)元)
  3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
  應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=300×80%+(3460.8+4640)×5%=645.04(萬(wàn)元)
  4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
  已繳納的營(yíng)業(yè)稅=60×5%+14000×5%=703(萬(wàn)元)
  已繳納的城建稅和教育費(fèi)附加=3×(7%+3%)+700×(7%+3%)=70.3(萬(wàn)元)
  5、其他扣除項(xiàng)目
  加計(jì)扣除=(3460.8+4640)×20%=1620.16(萬(wàn)元)
  (二)增值額應(yīng)繳納的土地增值稅的增值額
  14000-(700+70+3460.8+4640+645.04+1620.16)=2864(萬(wàn)元)
  (三)增值率
  增值率=2864÷11136×100%=25.72%
  25.72% < 50%,適用級(jí)數(shù)1的30%的稅率
  (四)應(yīng)繳納的土地增值稅
  土地增值稅稅額=2864×30%-11136×0=859.2(萬(wàn)元)

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