概述 計(jì)算步驟 扣除項(xiàng)目 實(shí)例
一、概述
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)，同時(shí)實(shí)行超率累進(jìn)稅率。
二、計(jì)算步驟
(一)扣除項(xiàng)目的確定
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
(1)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款(即為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款)。(2)取得土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)(即有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi))。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫ⅲ⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明。
允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)。
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明
允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
注：ⅰ、利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
?、?、利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。
ⅲ、超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅(非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))。
5、其他扣除項(xiàng)目(此項(xiàng)只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人)
(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%
6、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)值
(1)能提供評(píng)估價(jià)值的。評(píng)估價(jià)值=房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)×成新度。
(2)不能提供評(píng)估價(jià)值，但能提供購(gòu)房發(fā)票的?？鄢痤~=發(fā)票所載金額×(轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度)×5%。
規(guī)定：(轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度)項(xiàng)的計(jì)算按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)1年；超過(guò)1年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可視同為1年。
注：納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅不作為此步的扣除項(xiàng)
(二)增值額的計(jì)算
增值額=銷售房屋取得的收入-扣除項(xiàng)目
(三)增值率的確定
增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目
(四)應(yīng)繳納的土地增值稅
土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目×速算扣除系數(shù)
附：土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率及其計(jì)算公式
1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分
土地增值稅稅額=增值額×30%
2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分
土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%
3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分
土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%
4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分
土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%
三、為了讓讀者更直觀的理解，下面舉一實(shí)例
(例題摘自：2010年注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試《稅法》)
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬(wàn)元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將受讓土地70%(其余30%尚未使用)的面積開(kāi)發(fā)建造一棟寫字樓。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)5800萬(wàn)元；發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬(wàn)元，不高于同期銀行貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開(kāi)發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租，其余部分對(duì)外銷售。2010年4-6月該公司取得租金收入共計(jì)60萬(wàn)元，銷售部分全部售完，供給取得的銷售收入14000萬(wàn)元。該公司在寫字樓開(kāi)發(fā)和銷售過(guò)程中，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬(wàn)元、銷售費(fèi)用400萬(wàn)元。(說(shuō)明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%；教育費(fèi)附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%)。
解答：
(一)扣除項(xiàng)目
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
應(yīng)扣除的契稅=6000×3%=180(萬(wàn)元)
應(yīng)扣除的土地成本=(6000+180)×70%×80%=3460.8(萬(wàn)元)
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本=5800×80%=4640(萬(wàn)元)
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=300×80%+(3460.8+4640)×5%=645.04(萬(wàn)元)
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
已繳納的營(yíng)業(yè)稅=60×5%+14000×5%=703(萬(wàn)元)
已繳納的城建稅和教育費(fèi)附加=3×(7%+3%)+700×(7%+3%)=70.3(萬(wàn)元)
5、其他扣除項(xiàng)目
加計(jì)扣除=(3460.8+4640)×20%=1620.16(萬(wàn)元)
(二)增值額應(yīng)繳納的土地增值稅的增值額
14000-(700+70+3460.8+4640+645.04+1620.16)=2864(萬(wàn)元)
(三)增值率
增值率=2864÷11136×100%=25.72%
25.72% < 50%，適用級(jí)數(shù)1的30%的稅率
(四)應(yīng)繳納的土地增值稅
土地增值稅稅額=2864×30%-11136×0=859.2(萬(wàn)元)
