房價(jià) 地方政府 博弈 調(diào)控政策
一、引言
我國的房價(jià)十幾年來一直在上漲，國家不斷出臺(tái)各種調(diào)控政策，目的就是限制住宅價(jià)格的過快上漲。但是實(shí)踐表明，我國的調(diào)控政策效果并不明顯，結(jié)果是越調(diào)越漲，居民對(duì)房價(jià)的關(guān)注程度達(dá)到了頂峰。究其根本，地方政府是房價(jià)上漲的中心環(huán)節(jié)，本文從博弈的視角出發(fā)，討論中央政府，地方政府，開發(fā)商三方面的行為選擇，以此來分析我國目前房價(jià)調(diào)控政策的有效性。
二、房地產(chǎn)博弈中各參與人的分析及博弈模型的建立
?。ㄒ唬┲醒胝c地方政府的博弈
隨著中央政府和地方政府“ 分灶吃飯” 和“財(cái)政分權(quán)”等政策的實(shí)施, 地方政府逐步演變成為具有自身效用函數(shù)的政治經(jīng)濟(jì)組織，要以追求自身利益最大化為目標(biāo)。在政策傳遞的過程中, 中央政府與地方政府之間的博弈便產(chǎn)生了。地方政府的策略空間是執(zhí)行保障房政策或者放任開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行保障房制度時(shí),可能得到中央政府褒獎(jiǎng),但財(cái)政收入減少,放任開發(fā)企業(yè)時(shí),地方GDP增長加快,地方政府財(cái)政收入增加,但當(dāng)?shù)刈》棵芗せ?。假設(shè)最大支付是10，執(zhí)行保障房制度的成本為5，則可見如下支付矩陣：
中央政府
執(zhí)行 放任
地方政府 執(zhí)行
放任
這相對(duì)于一個(gè)智豬博弈，地方政府會(huì)等待中央政府執(zhí)行保障房房制度的策略。最終的博弈結(jié)果是:中央政府執(zhí)行保障房制度而地方政府放任開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。
?。ǘ┑胤秸头康禺a(chǎn)商之間的博弈
地方政府的可以有兩個(gè)行動(dòng)，配合中央政府或者制造預(yù)期和稀缺以抬高土地價(jià)格。房地產(chǎn)商的行動(dòng)是在城市土地升值過程中高價(jià)購買或者觀望。地方政府和房地產(chǎn)商的博弈是完全信息博弈，假設(shè)全部支付為10，成本為5，支付矩陣如下：
博弈的結(jié)果是地方政府會(huì)選擇制造預(yù)期抬高土地價(jià)格而房地產(chǎn)商會(huì)購買土地。這也解釋了地王的出現(xiàn)原因。
（三）地產(chǎn)商和地產(chǎn)商之間的博弈
土地招標(biāo)中各開發(fā)商不知道對(duì)手的出價(jià)信息開發(fā)商同時(shí)行動(dòng)整個(gè)博弈只有一個(gè)回合。這是一種不完全信息靜態(tài)博弈，假設(shè)市場(chǎng)中只有兩個(gè)企業(yè)，具有相同的邊際成本，p表示產(chǎn)品價(jià)格，為第i個(gè)企業(yè)的產(chǎn)量，Q=，你需求函數(shù)為P=a-bQ。此時(shí)的古諾均衡產(chǎn)量為，均衡價(jià)格為，均衡利潤為。但如果兩個(gè)企業(yè)達(dá)成合謀，就相當(dāng)于整合成一個(gè)企業(yè)，此時(shí)的最大化問題為
由一階條件可得壟斷產(chǎn)量，壟斷價(jià)格 ，壟斷利潤，合謀產(chǎn)量，合謀利潤?？梢姾现\可以使產(chǎn)量下降，價(jià)格提高（設(shè)a ＞c），利潤上升。因此合謀是一種對(duì)顧諾均衡的帕累托改進(jìn)。而且根據(jù)埃奇沃思模型，由于單個(gè)廠商的生產(chǎn)能力有限的。在一定的價(jià)格水平條件下，某一個(gè)寡頭的產(chǎn)量不可能滿足這一價(jià)格水平條件下的市場(chǎng)需求量，使得另一廠商獲得市場(chǎng)殘余需求量，當(dāng)任何一家企業(yè)以高于邊際成本定價(jià)時(shí)，如果另一家企業(yè)降價(jià)競(jìng)爭，由于生產(chǎn)能力約束也不會(huì)占據(jù)全部市場(chǎng)。因此，理性的企業(yè)不會(huì)選擇背叛行為去降價(jià)，房地產(chǎn)商之間的價(jià)格合謀是更為理性的選擇。
三、結(jié)論
從以上的博弈分析可以看出，地方政府是起到承上啟下作用的一環(huán)，其行為選擇直接導(dǎo)致了中央政府的政策執(zhí)行效果以及房地產(chǎn)商的行為。2008年依賴我國出臺(tái)了多項(xiàng)房價(jià)調(diào)控政策，但是這些政策基本都是增加成本型調(diào)控，我國的調(diào)控政策就沒觸及到問題的本質(zhì)。從本文的博弈模型中可以發(fā)現(xiàn)地方政府在房價(jià)快速上漲中所起的決定性作用，一方面地方政府放任開發(fā)商，一方面制造預(yù)期抬高房價(jià)。如果想有力的調(diào)控，必須要解決地方政府的財(cái)政收支問題和政績考核問題，否則地方政府在利益的驅(qū)使下還會(huì)選擇尋租行為，這種行為的結(jié)果就是房價(jià)繼續(xù)上漲，調(diào)控效果大打折扣。
