
房在中國傳統(tǒng)觀念里便是家的代名詞,房作為剛性需求品即使房價飛漲,很多消費者也想通過房貸擁有自己的一套房。房貸少則幾十萬多則上百萬,由于其還貸時間較長,貸款利率較高,如何科學地規(guī)劃按揭貸款。減少未來還本付息的支付總額,是廣大普通購房者非常關(guān)注的問題。
一、房貸利息中的資金時間價值
房貸利息從經(jīng)濟學的角度解釋便是資金時間價值。資金時間價值是:資金經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。假設(shè)某人想銀行貸款100萬,期限為一年,貸款利息為10%,那么一年以后該貸款人須向銀行支付110萬,其中10萬元即為占用銀行資金所支付是時間價值。常見的資金時間價值計算方法包括復利終值和現(xiàn)值年金終值和現(xiàn)值。
(一)等額本息還款
等額本息還款法,即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分攤到還款期限的每個月中,每個月的還款額是固定的,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前最為普遍,也是大部分銀行長期推薦的方式。
用文字表述即為:每月還款額=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]
等額本息還款法的特點是:每月還款額相等,在前半段還款期本金在月供中所占比例較小,利息比例較大;在后半段還款期本金在月供中比例逐漸增加,利息所占比例逐漸減少。由于每月還款金額相同,操作相對簡單。且每月承擔相同款項方便安排家庭開支計劃。但該方法占用銀行資金時間長,利息不隨本金數(shù)額歸還兒減少,還款總利息較高。
?。ǘ┑阮~本金還款法
等額本金還款法(又稱遞減法),是指貸款人將所欠本金分攤到每個月內(nèi),并付清上一交易日至本次還款日之間的銀行利息。由于每月還款本金是一定的,由于本金越來越少,利息也越來越少。貸款人起初還款壓力較大,但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。
每季還款額=貸款本金÷貸款期季數(shù)+(本金-已歸還本金累計額)×季利率。等額本金還款法是一種計算非常簡便,實用性很強的一種還款方式?;舅惴ㄔ硎窃谶€款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金,并同時還清當期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息每季最后一個月的20日結(jié)息慣例的要求,一般采用按季還款的方式。
與等額本息還款法相比,兩種還款方式雖字面上只有一字之差,但從計算方法和原理上來說,二者有質(zhì)的區(qū)別。從資金的占用時間角度來說,在相同借款的情況下,等額本金還款法占用資金時間短,所以其總利息相對于等額本息還款法來說較少。從還款人的負擔情況來說,等額本金還款法前期支付的本金和利息較多,還款負擔較重;后期隨著本金的減少,利息負擔逐漸減輕。適合于預(yù)計家庭將有大筆支出或收入逐漸減少的中年人群。而等額本息還款法是目前廣泛使用的一種利息計算方法,適合于收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭,買房自住,經(jīng)濟條件不允許前期投入過大,如公務(wù)員、教師等收入和工作機會相對穩(wěn)定的群體。但作為消費者我們必須清楚的認識到等額本金還款方式,不是節(jié)省利息的選擇。學會理智消費,根據(jù)自己的經(jīng)濟實力,量體裁衣、量入為出,盡量少貸款、貸短款,才是節(jié)省利息的可行方法。
例如,2011年12月,王先生借商業(yè)貸款50萬元,分10年期償還,利率按照2011年07月07日利率基準計算,則還款總額為698198.02元,支付利息款198198.02元,月均還款5818.32元。
二、提前還貸方式的選擇
由于加息的影響,不少投資者選擇在手中有余錢的情況下提前還貸,以減輕房貸以壓力及利息支出。對于一般家庭來說,選擇一次性提前支付貸款額的為少數(shù),大部分家庭選擇部分提前還貸的方式。
仍按前例,假設(shè)2013年12月,王先生經(jīng)濟情況好轉(zhuǎn),欲提前償還15萬的商業(yè)貸款,可采用2種提前還貸方式:縮短還款年限 ,月還款額基本不變和減少月還款額,還款期不變。
是否提前還貸應(yīng)該根據(jù)房貸購房者的兩個重要條件來判斷:
一是購房者目前的經(jīng)濟狀況,盡管加息了,但是購房者的手頭并沒有多余的閑錢,即使遭遇加息,那也沒有必要提前還貸,因為借貸的利率比房貸只高不低。對于那種購房后,經(jīng)濟狀況明顯好轉(zhuǎn),手頭有一些閑置資金且無更好的投資途徑消化的購房者,這個時候可以考慮提前還貸,在通脹背景下,提前還貸既可以節(jié)省房貸利息成本,又能防止貨幣貶值帶來的損失。
二是購房者選擇的具體房貸類型,出于不同的考慮,購房者在申請房貸時會根據(jù)自身的實際經(jīng)濟情況從眾多的房貸類型當中選擇一款適合自己的房貸品種。在申請房貸的時候是按照正常的個人和社會經(jīng)濟狀況的發(fā)展趨勢作出判斷的,現(xiàn)在經(jīng)濟狀況有變,在加息的背景下,則需要重新作出一個判斷,那就是提前還貸是否劃算。這就需要根據(jù)房貸具體類型、已經(jīng)還貸的時間、剩余利息支出、違約金支出等綜合衡量提前還貸的成本。
選擇貸款方式并不能根據(jù)利息的多少決定,而應(yīng)根據(jù)貸款者自身的經(jīng)濟情況以及未來收入預(yù)期決定。資金時間價值在貸款方式中的體現(xiàn)與應(yīng)用應(yīng)結(jié)合貸款者的實際情況以及現(xiàn)實社會關(guān)于房貸的各項政策。