高房?jī)r(jià) 原因 走勢(shì)
一、引言
我國(guó)的高房?jī)r(jià)問題受到人們的廣泛關(guān)注，尤其是其年平均漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民收入以及國(guó)家GDP的增長(zhǎng)速度。我國(guó)政府也多次提出并采用了一定的方式和政策來對(duì)高房?jī)r(jià)予以抑制，對(duì)高房?jī)r(jià)的抑制成為了當(dāng)前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要問題。房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)不但透支了公眾的消費(fèi)能力，同時(shí)還影響到了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，影響到國(guó)家的長(zhǎng)治久安。
二、我國(guó)高房?jī)r(jià)形成的原因
（一）土地財(cái)政及稅費(fèi)方面的問題
由于土地供應(yīng)方面，國(guó)家采用通過土地來獲得巨大收益的土地財(cái)政政策，直接造成房地產(chǎn)廠商的開發(fā)成本增加。一些學(xué)者在對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的研究過程中，發(fā)現(xiàn)政府，尤其是各級(jí)地方政府的財(cái)政收入對(duì)土地的依賴程度越來越高，而這種程度越高時(shí)，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)往往越高。另外，一些政府代理人通過控制房地產(chǎn)來獲得巨大的收益也是造成房地產(chǎn)價(jià)格高漲的重要原因之一。再次，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各種稅費(fèi)項(xiàng)目繁多。例如，開發(fā)過程中除了土地出讓金以及雙重配套費(fèi)用之外，還征收防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢驗(yàn)費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)以及施工放線費(fèi)等。部分地區(qū)的費(fèi)用項(xiàng)目達(dá)到50多項(xiàng)，牽涉到的部門達(dá)到25個(gè)之多，占到了房?jī)r(jià)的20%左右。
?。ǘ捤傻你y行貸款增加了房地產(chǎn)的流動(dòng)資金
寬松的銀行貸款政策直接導(dǎo)致房產(chǎn)銷售之前的打折促銷減少。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，資金的缺口普遍增加，存在著資金欠缺的問題。而這時(shí)，銀行樂于給開發(fā)商提供貸款，主要原因在于：其一，處于貸款過程中的土地開發(fā)貸款具有明顯的政府背景，而其他類型的貸款則是在開發(fā)商得到土地使用權(quán)利之后，以土地作為抵押來獲得的。從這個(gè)角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)一般較低；其二，高額的利潤(rùn)回報(bào)是銀行樂意貸款的另一個(gè)原因。房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中需要銀行進(jìn)行墊資，而銀行也由于這種墊資行為獲得了對(duì)應(yīng)的收益，成為了一個(gè)重要的獲益途徑。這些原因?qū)е麻_發(fā)商前期為增加資金流動(dòng)而需要采用的打折促銷活動(dòng)減少，房?jī)r(jià)難以下跌。
?。ㄈ┳》拷Y(jié)構(gòu)不盡合理
在房?jī)r(jià)較高的年代，由于市場(chǎng)的真實(shí)需求者是對(duì)高檔房有需求的高收入者。在這種情況下，房地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)利益的最大化，往往會(huì)將大量的資金都投入到高檔房產(chǎn)的開發(fā)過程中去，直接造成了我國(guó)房地產(chǎn)的供需不平衡。大面積的高檔房開發(fā)過多，小戶型的開發(fā)卻嚴(yán)重不足。這種結(jié)構(gòu)的不合理直接造成了大量高檔房地產(chǎn)的空閑，土地資源被浪費(fèi)，將住房需求進(jìn)行了扭曲，進(jìn)一步抬高了商品住房的房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。
?。ㄋ模┥唐纷》砍蔀榱硕嗳巳旱墨@利工具
當(dāng)住房成為了商品之后，開發(fā)商、銀行以及消費(fèi)者都希望通過這個(gè)商品獲得自己需要的利益，達(dá)成自己的利益訴求。
房地產(chǎn)商在完成房產(chǎn)開發(fā)之后，首先需要回收其前期的投資成本，消除后續(xù)售房的隱患。這時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用企業(yè)內(nèi)部的少數(shù)員工以普通消費(fèi)者的身份向銀行貸款，提前認(rèn)購(gòu)其中一部分住房，通過這種囤房達(dá)到回收資金的目的。而住房的獲利特性從本質(zhì)上決定了房地產(chǎn)商具有需要提高房?jī)r(jià)的趨勢(shì)。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)有說明——商品銷售者收入的變化是與需求彈性直接相關(guān)的，由于住房的彈性需求比較小，因此價(jià)格的提高會(huì)直接增加銷售者的收入，而價(jià)格的降低則會(huì)迅速的導(dǎo)致銷售者收入下降。那么，房地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化，必然會(huì)想辦法提高房?jī)r(jià)的內(nèi)。
而消費(fèi)者的投機(jī)需要是造成房?jī)r(jià)非理性上漲的一個(gè)重要原因。由于住房的商品特性，人們始終堅(jiān)信房?jī)r(jià)的不斷上漲將導(dǎo)致其持續(xù)升值，導(dǎo)致房產(chǎn)成為了一種超過了正常商品消費(fèi)水平以及含有過多的獲益需求的另類“商品”。
三、高房?jī)r(jià)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)
（一）近期房?jī)r(jià)漲幅趨緩，總體迅速下跌可能性不大
房子是與民生問題直接相關(guān)的問題，政府在國(guó)家管理的過程中必然對(duì)之十分關(guān)注。當(dāng)時(shí)，雖然有國(guó)家的宏觀調(diào)控以及地方政府的控制，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)依然處于高位。從上的分析我們雖然可以得出高房?jī)r(jià)是城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的必然產(chǎn)物，但是當(dāng)人們“拿著存折卻發(fā)現(xiàn)沒有資格當(dāng)房奴”時(shí)，人們會(huì)認(rèn)識(shí)到這種情況的嚴(yán)重性，同時(shí)這種情況也另政府感到擔(dān)憂。于是，我國(guó)政府連續(xù)出臺(tái)相關(guān)的政策，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制。例如，2010年4月出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》要求，對(duì)各種炒房和投機(jī)性質(zhì)的購(gòu)房提出了嚴(yán)格的控制措施。通過宏觀調(diào)控來減少投機(jī)性購(gòu)房，對(duì)房?jī)r(jià)上漲進(jìn)行了有效的減緩與控制。
?。ǘ┲虚L(zhǎng)期房?jī)r(jià)緩慢持續(xù)上揚(yáng)為主
從中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)來看，我國(guó)的一線城市，主要八廓：北京、上海、廣州以及深圳等城市，當(dāng)前依然處于一個(gè)地產(chǎn)繁榮發(fā)展的階段，雖然存在一些泡沫，但是房?jī)r(jià)還是處于一個(gè)相對(duì)安全的范圍之內(nèi)。政府若能夠?qū)χ右院芎玫恼{(diào)控，必將能夠?qū)崿F(xiàn)房?jī)r(jià)的軟著陸。從這個(gè)方面來看，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌的可能性應(yīng)該不大，但是其漲幅由于受到國(guó)家的調(diào)控，其漲幅不會(huì)過大，最終的增長(zhǎng)率將會(huì)與消費(fèi)者的收入增長(zhǎng)水平相一致。
從上面的分析來看，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)當(dāng)前高房?jī)r(jià)的形成有其合理的因素，但是也存在著一定的不合理原因。其中的不合理因素造成了房?jī)r(jià)過高，成為了人們的負(fù)擔(dān)，使得房?jī)r(jià)超過了國(guó)民實(shí)際的購(gòu)買力水平。政府應(yīng)該通過適當(dāng)?shù)拇胧﹣砑哟笳{(diào)控的力度，使得我國(guó)的國(guó)民生活水平處于一個(gè)一個(gè)實(shí)質(zhì)性的提高，確保我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步得到發(fā)展。
