重慶 房地產(chǎn) 發(fā)展現(xiàn)狀 前景分析
前言
重慶房地產(chǎn)業(yè)為改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)，已成為經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和支柱產(chǎn)業(yè)之一。1997年重慶成為直轄市，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，2012年第一季度主城區(qū)成交面積382萬平方米，同比增加19萬平方米。成交量的明顯回升主要來自于剛性需求的集中爆發(fā)。高端物業(yè)成交縮水、土地價(jià)格明顯回落、經(jīng)濟(jì)基本面并不支撐樓市的快速回暖，資金面也尚未有根本改善，重慶樓市回暖缺乏長(zhǎng)期的延續(xù)性和穩(wěn)定性。
一、重慶房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階段,即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。2011年以來,當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀政策緊縮環(huán)境相疊加,當(dāng)加息、信貸控制與影子銀行體系監(jiān)管相疊加,當(dāng)針對(duì)開發(fā)商供給端的抑制與針對(duì)購(gòu)房者需求端的抑制相疊加、當(dāng)市場(chǎng)化間接調(diào)控手段與行政化限購(gòu)令直接干預(yù)措施相疊加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在面臨中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步以來最為嚴(yán)厲的市場(chǎng)和政策環(huán)境，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階段,即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。
自2010年國(guó)務(wù)院下發(fā)的“新國(guó)八條”開始，房產(chǎn)稅，差別信貸利率，地方房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)等一系列的政策調(diào)控在第一季度相繼出臺(tái)重慶市開發(fā)市場(chǎng)在持續(xù)以政策為主的宏觀調(diào)控基調(diào)的環(huán)境中運(yùn)行，總體呈現(xiàn)出建設(shè)投資于市場(chǎng)銷售雙雙回落的態(tài)勢(shì)。
第一季度成交量的回升主要基于以下理由。宏觀調(diào)控在“兩會(huì)”之后顯現(xiàn)出明確的延續(xù)性與穩(wěn)定性，雖然這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)利空消息，但是購(gòu)房者在經(jīng)歷了長(zhǎng)期的宏觀調(diào)控之后發(fā)現(xiàn)只是成交量下降而價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定或小幅下降，這樣，相對(duì)明朗的政策環(huán)境使得潛在目標(biāo)購(gòu)房者的觀望情緒減弱，因此促進(jìn)成交量一定上漲；另一方面，雖然整體調(diào)控依然嚴(yán)厲，但是局部有所微調(diào)，例如首套房貸款利率的回歸甚至下調(diào)，使得剛性需求購(gòu)房者在經(jīng)過長(zhǎng)期的觀望后開始涌入市場(chǎng)。
成交均價(jià)從2011年開始，出現(xiàn)因成交結(jié)構(gòu)變化而導(dǎo)致價(jià)格的紊亂波動(dòng)，沒有明顯規(guī)律，這種走勢(shì)與2008年類似，但有本質(zhì)上的區(qū)別。2009年房地產(chǎn)從第二季度開始成交增量，然后進(jìn)入一個(gè)上升期，這與當(dāng)時(shí)的“四萬億”經(jīng)濟(jì)計(jì)劃與寬松的貨幣與信貸政策密切聯(lián)系，而現(xiàn)在的宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)所起的作用恰恰相反。在目前的情況下，政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的一個(gè)因素，雖然都是長(zhǎng)時(shí)期地壓制需求集中爆發(fā)，但這次爆發(fā)的持久性會(huì)大打折扣。
1、開發(fā)投資增速方面
2012年1至5月重慶房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資238.68億元，比去年同期增長(zhǎng)26.6%。其中住宅完成投資152.45億元，增長(zhǎng)40.6%；辦公樓完成投資4.52億元，增長(zhǎng)11%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資21.15億元，增長(zhǎng)3.2%。
2、新開工面積較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)
2012年1至5月全市商品房新開工面積1333.87萬平方米，同比增長(zhǎng)28.1%。其中，住宅新開工面積1101.4萬平方米，增長(zhǎng)28.8%，辦公樓新開工面積30.49萬平方米，增長(zhǎng)43.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)房開工面積117.15萬平方米，增長(zhǎng)17.2%。前5個(gè)月，全市經(jīng)濟(jì)適用房施工面積522.76萬平方米，其中新開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房面積87.81萬平方米，增長(zhǎng)98.7%，已成為推動(dòng)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要因素之一。
3、商品房銷售市場(chǎng)有止跌回升的趨勢(shì)
2012年5月重慶樓市供應(yīng)量開始下降，本月主城區(qū)新開盤項(xiàng)目（含組團(tuán)）60個(gè)，推出房源8844套，總供應(yīng)體量約為84萬㎡。供應(yīng)量比4月減少約20萬㎡，供應(yīng)套數(shù)減少2783套;同比去年5月，新增供應(yīng)量下降8.7%。本月低密度物業(yè)的供應(yīng)比例略增，占總供應(yīng)的三成多。從需求上看，5月成交量和成交價(jià)格與4月比沒有太大變化，但與去年同期相比屬量漲價(jià)跌。5月商品房成交約19499套，成交面積約177.01萬平方米，成交套數(shù)比4月增加600套左右，成交面積則下降1.23%。與去年5月相比，商品房成交量卻有超過50%的增幅。商品房成交金額達(dá)到120.95億元，成交均價(jià)為6833元/平方米，比4月上漲了160元/平方米。盡管本月商品房成交均價(jià)已是2012年最高，但與去年5月相比，價(jià)格卻有7.3%的降幅。
4、購(gòu)房者信心指數(shù)開始上升
每一個(gè)季度世聯(lián)地產(chǎn)都會(huì)聯(lián)合多家媒體發(fā)布一次購(gòu)房者信心指數(shù)研究報(bào)告。2012年第二季度中國(guó)購(gòu)房者信心總體指數(shù)為106.6點(diǎn)，在經(jīng)歷了連續(xù)三個(gè)季度的下滑后首度止跌回升，創(chuàng)下自2010年二季度以來的新高。在信心指數(shù)的四個(gè)分項(xiàng)指數(shù)中，購(gòu)房者對(duì)于現(xiàn)狀的滿意度在消費(fèi)環(huán)境、購(gòu)買力和供應(yīng)水平三個(gè)指標(biāo)上，均有不同幅度的上升。其中消費(fèi)環(huán)境指數(shù)上升6.3個(gè)點(diǎn)，達(dá)到104.7點(diǎn)；購(gòu)買力指數(shù)上升3.3個(gè)點(diǎn)，為104.2點(diǎn)；供應(yīng)水平指數(shù)上升4.4個(gè)點(diǎn)，為103.2點(diǎn)；在預(yù)期信心方面，四個(gè)分項(xiàng)指數(shù)全線上漲，其中供應(yīng)指數(shù)上漲最多，為108.8點(diǎn)，環(huán)比增長(zhǎng)7.0個(gè)點(diǎn)。
二、未來重慶房地產(chǎn)的前景分析
1、國(guó)家房地產(chǎn)政策方面
從今年國(guó)內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)情況看，國(guó)家不會(huì)出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。各地方政府會(huì)根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，放松對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，以確保本地經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的滑坡。
2、重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)的自身情況
近年重慶房地產(chǎn)取得了較快的發(fā)展，這主要得益于重慶市政府有一套清晰科學(xué)的城市建設(shè)整體發(fā)展思路。這套思路起點(diǎn)高、可操作性強(qiáng)，如重慶八小時(shí)工程、主城半小時(shí)工程等都取得了顯著成果。去年外環(huán)高速公路納入年票收費(fèi)，把城市各個(gè)部分拉得更近。同時(shí)，房地產(chǎn)土地市場(chǎng)實(shí)施招標(biāo)、拍賣、掛牌，避免了暗箱操作，給房地產(chǎn)商提供了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。另一方面，政府為抑制房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的產(chǎn)生，推出了諸多市場(chǎng)監(jiān)管措施，使市場(chǎng)不穩(wěn)定因素減少到最低限度。正是由于政府宏觀政策的正確，才出現(xiàn)了政府、開發(fā)商、消費(fèi)者“多贏”的局面。政府土地收益提高了，有更多的財(cái)力提升基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)水準(zhǔn)；開發(fā)商得到了便利的交通環(huán)境，促進(jìn)了樓盤的銷售；而消費(fèi)者能以較實(shí)惠的房?jī)r(jià)買到滿意的住房。
3、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境方面
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，今年第一季度經(jīng)濟(jì)比去年第四季度下降，企業(yè)虧損面加大，經(jīng)營(yíng)困難，保就業(yè)和穩(wěn)定局勢(shì)將會(huì)成為經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，因此，保經(jīng)濟(jì)和保就業(yè)都包括了保房地產(chǎn)。金融機(jī)構(gòu)放松銀根和增加流動(dòng)性將是不可避免的，這些金融調(diào)整政策給開發(fā)商和購(gòu)房者都帶來實(shí)際的利好。金融機(jī)構(gòu)的政策調(diào)整一方面改善了開發(fā)商的資金狀況，另一方面也給購(gòu)房者提供了數(shù)量更多的按揭貸款，從而達(dá)到刺激房市的目的。
4、房地產(chǎn)商方面
過去的兩年，房地產(chǎn)商減少了購(gòu)地，放慢了開發(fā)建設(shè)的速度，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有出現(xiàn)大量的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉和房?jī)r(jià)大幅下降拋售的情況。隨著國(guó)家調(diào)控政策的松動(dòng)，房地產(chǎn)商最困難的時(shí)期已經(jīng)過去，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)上不會(huì)出現(xiàn)大幅度的降價(jià)潮。
5、保障性住房建設(shè)方面
由于保障性住房在資金投入、建設(shè)速度、投入使用數(shù)量以及管理分配等方面存在的諸多問題，使得人們對(duì)于保障房的預(yù)期期望值下降，特別是公租房遭到了人們的普遍冷遇。
6、購(gòu)房者心理方面
2010年以來，出于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍的房?jī)r(jià)下降的心理預(yù)期，積聚了大量的剛性需求購(gòu)房者。經(jīng)過一段時(shí)期的觀察，相當(dāng)多的剛性需求購(gòu)房者會(huì)選擇入市，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走出低谷。
三、結(jié)論
伴隨著重慶經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將會(huì)面對(duì)著更大的挑戰(zhàn)和發(fā)展機(jī)遇。面對(duì)這一局面，只有經(jīng)過國(guó)家政策的積極引導(dǎo)和支持，僅僅依靠在重慶經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)以及開發(fā)商的共同努力，重慶房地產(chǎn)業(yè)才會(huì)向積極健康的方向發(fā)展。
