房地產(chǎn) 金融風(fēng)險(xiǎn) 影響因素
我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響因素是多方面的，本文在考慮中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響因素分析模型時(shí)，主要選取衡量房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要因素指標(biāo)、反映市場(chǎng)運(yùn)行的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售方面核心指標(biāo)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源方面主要指標(biāo)。
一、中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析
?。ㄒ唬┖饬糠康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要因素指標(biāo)
商業(yè)銀行不良貸款余額：本文采用該指標(biāo)作為衡量房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)指標(biāo)，它能從規(guī)模角度較好的衡量我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的已有的暴露程度。
商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額：本文采用該指標(biāo)作為衡量潛在性房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，它主要用來(lái)衡量未來(lái)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)最大可能的規(guī)模。
（二）反映市場(chǎng)運(yùn)行的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售方面核心指標(biāo)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品房施工面積、商品房竣工面積、商品房銷(xiāo)售面積、商品房銷(xiāo)售均價(jià)為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中反映市場(chǎng)供求的核心指標(biāo)。本文采用商品房銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源方面主要指標(biāo)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源構(gòu)成中，最重要的三個(gè)部分是：國(guó)內(nèi)貸款、企業(yè)自籌資金、其他資金來(lái)源（包含定金與預(yù)收款）。我們以這3個(gè)指標(biāo)為反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵影響因素。
二、中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)影響因素相關(guān)性分析
本文采用Pearson相關(guān)性分析，分別對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)因素指標(biāo)、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源指標(biāo)之間作了兩兩相關(guān)。選擇數(shù)據(jù)周期為1998—2011年，數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、央行和銀監(jiān)會(huì)。
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)因素指標(biāo)相關(guān)性分析
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)因素指標(biāo)相關(guān)性分析結(jié)果表明：商業(yè)銀行不良貸款余額與市場(chǎng)因素指標(biāo)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，商品房施工面積，商品房竣工面積， 商品房銷(xiāo)售面積和商品房銷(xiāo)售均價(jià)）均呈現(xiàn)顯著性負(fù)相關(guān)（r=—0.870，—0.876，—0.872，—0.874和—0.930；p=0.005，0.004，0.005，0.004和0.001），即隨著政策調(diào)控，房市進(jìn)入下行通道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品房銷(xiāo)售面積、商品房銷(xiāo)售均價(jià)出現(xiàn)下滑時(shí)，商業(yè)銀行的不良貸款余額就會(huì)隨之增加，引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
而商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額與與市場(chǎng)因素指標(biāo)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，商品房施工面積， 商品房竣工面積， 商品房銷(xiāo)售面積和商品房銷(xiāo)售均價(jià)）均呈現(xiàn)顯著性正相關(guān)（r=0.994，0.996，0.966，0.975和0.987；p<0.001），即由于不良貸款余額增加的同時(shí)釋放部分房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，潛在的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模也會(huì)隨之下降。
再由兩類(lèi)指標(biāo)間的相關(guān)性可見(jiàn)，商業(yè)銀行不良貸款余額與商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額也呈現(xiàn)顯著的負(fù)相關(guān)。而各市場(chǎng)因素指標(biāo)之間卻呈現(xiàn)較強(qiáng)的正相關(guān)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦開(kāi)始下行，將相互影響、相互傳導(dǎo)，加快房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的積累速度。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源指標(biāo)相關(guān)性分析
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與房企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源指標(biāo)相關(guān)性分析結(jié)果表明：商業(yè)銀行不良貸款余額與房企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源指標(biāo)（國(guó)內(nèi)貸款，企業(yè)自籌資金和其他資金來(lái)源）均呈現(xiàn)顯著性負(fù)相關(guān)（r=—0.911，—0.854和—0.861；p=0.002， 0.007和0.006）；而商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額與房企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源指標(biāo)（國(guó)內(nèi)貸款，企業(yè)自籌資金和其他資金來(lái)源）均呈現(xiàn)顯著性正相關(guān)（r=0.989，0.988和0.993；p<0.001）。
國(guó)內(nèi)貸款與商業(yè)銀行不良貸款余額負(fù)相關(guān)，與商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額正相關(guān)意味著隨著商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)把控加強(qiáng)，以銀行貸款為主的國(guó)內(nèi)貸款減少，便將增加商業(yè)銀行不良貸款余額，從而增強(qiáng)因行業(yè)資金鏈問(wèn)題而導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)隱患；但同時(shí)，減少?lài)?guó)內(nèi)貸款對(duì)于商業(yè)銀行而言降低了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模，從而降低未來(lái)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)模。
而企業(yè)自籌資金與其他資金來(lái)源與商業(yè)銀行不良貸款余額負(fù)相關(guān)，與商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額正相關(guān)意味著當(dāng)前這2部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的快速上漲也使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)隱患急速積聚，但這2部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源尤其是源自于房地產(chǎn)信托和民間資本預(yù)期未來(lái)會(huì)大幅度下降，一旦加速惡化，勢(shì)必造成中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的加速擴(kuò)散。
可見(jiàn)，政府調(diào)控中銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范的過(guò)程中，應(yīng)注意調(diào)節(jié)控制銀行信貸收縮的“度”，同時(shí)也需對(duì)房地產(chǎn)信托、民間資本的投資進(jìn)入做出恰當(dāng)?shù)闹赶蛐砸龑?dǎo)，防止投資房地產(chǎn)行業(yè)資金的快速抽離，避免房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的惡性傳導(dǎo)、擴(kuò)散。
綜上所述，市場(chǎng)因素指標(biāo)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品房施工面積、商品房竣工面積、商品房銷(xiāo)售面積、商品房銷(xiāo)售均價(jià)）與房企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源指標(biāo)（國(guó)內(nèi)貸款、企業(yè)自籌資金、其他資金來(lái)源）與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)（商業(yè)銀行不良貸款余額、商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額）均具有強(qiáng)相關(guān)關(guān)系，我們需要從中找出各相關(guān)性因素的影響力，并在此基礎(chǔ)上提出防范和控制建議。
