摘 要：隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間有所下降。筆者認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)合理的稅收籌劃可以達(dá)到降低稅負(fù)，節(jié)約稅金、增加效益的目的。本文分析了地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義，然后分析了幾點(diǎn)納稅籌劃的方法，希望對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有所幫助。
關(guān)鍵詞：地產(chǎn)行業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃
土地增值稅是就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)所取得的增值額征收的一種稅，根據(jù)稅法規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。它在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)中占有相當(dāng)大的比重，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益有著重大影響。通過(guò)合理籌劃降低稅負(fù)，始終是企業(yè)不斷追求的目標(biāo)。近年來(lái)國(guó)家進(jìn)一步加大了土地增值稅清算工作的力度，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收籌劃有了更高的要求，為此探討地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃具有重要的意義。
一、地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義
納稅籌劃又稱合理避稅，是指納稅人在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，為盡可能地取得節(jié)稅利益，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案來(lái)組織企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和投資、理財(cái)活動(dòng)的一種籌劃行為。土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，是個(gè)稅負(fù)較重的稅種，再加上國(guó)家輪番出臺(tái)的政策，更使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壓力變大。因此對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理地稅收籌劃，有利于降低企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本，增加企業(yè)凈收益；有利于完善稅法，填補(bǔ)漏洞。有利于提升地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理水平與經(jīng)營(yíng)管理水平；有利于推動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，樹立企業(yè)良好的社會(huì)形象。
二、地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法
筆者認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)把握好增值率的節(jié)點(diǎn)，降低增值額，達(dá)到節(jié)約稅金的目的，可以通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行納稅籌劃：
（一） 適度加大建造成本增大扣除項(xiàng)目金額
房地產(chǎn)企業(yè)為提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力，在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)，適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善住房周邊環(huán)境，增加房屋賣點(diǎn)，提高開發(fā)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。投入的成本可以通過(guò)提高售價(jià)得到補(bǔ)償，企業(yè)加大了建造成本就等于加大了可扣除項(xiàng)目金額，可扣除項(xiàng)目金額的增幅為建造成本的1.3倍，從而使增值率降低。如：某公司在開發(fā)產(chǎn)品中，增加了公共地下停車位的投入，解決了業(yè)主停車的需要。根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2009］31 號(hào)第三十二條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。其建造成本可列扣除項(xiàng)目金額，降低了增值額和增值率，達(dá)到了不繳或少繳土地增值稅的目的。
（二）對(duì)不同的增值率房產(chǎn)進(jìn)行籌劃
此方法主要是針對(duì)可能同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同，這就導(dǎo)致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別。如果對(duì)不同增值率的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率，使稅負(fù)下降。
（三）合理定價(jià)
根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的 20%，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時(shí)候，就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價(jià)格帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重。
（四）將房地產(chǎn)開發(fā)與銷售分離，成立銷售公司進(jìn)行納稅籌劃
通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)銷售公司來(lái)運(yùn)作，不會(huì)造成重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，還可以將土地增值額一分為二，分段計(jì)算土地增值稅，從而降低增值額和增值率，達(dá)到降低土地增值稅的目的。此外，設(shè)立銷售公司后多了一道銷售環(huán)節(jié)，增加了廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等稅前扣除額，還可以減少應(yīng)納稅所得額，降低所得稅稅負(fù)。但需要注意的是，房地產(chǎn)的定價(jià)一定要適當(dāng)、合理。如果房地產(chǎn)銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，還要注意稅法對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間交易的限制。
（五）利用代建房進(jìn)行籌劃
代建房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅，而不是土地增值稅。由于建筑行業(yè)適用的稅率是 3% 的比例稅率，與土地增值稅相比，稅負(fù)明顯較低，因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的購(gòu)買用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用客戶的名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買各種材料、設(shè)備，注意從最終形式上來(lái)看房地產(chǎn)權(quán)屬一定不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。實(shí)際運(yùn)用本方法時(shí)，必須具體問(wèn)題具體分析，這樣才能減少納稅風(fēng)險(xiǎn)，降低稅負(fù)。
以上是地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃常用的幾種方法，土地增值稅籌劃的途徑和方法還有很多。通過(guò)上述籌劃方案可知，任何一項(xiàng)稅收籌劃方案都有其兩面性，在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)應(yīng)具體問(wèn)題具體分析，靈活運(yùn)用稅收政策，必須考慮到獲得稅收利益的同時(shí)所付出的費(fèi)用，綜合比較兩者間的得失，以獲得更大的利益。
三、結(jié)束語(yǔ)
總之，隨著國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細(xì)化，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項(xiàng)具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作，需要同時(shí)高度熟悉企業(yè)運(yùn)營(yíng)和稅收法規(guī)。企業(yè)應(yīng)該通過(guò)合理合法的手段，找到不違反稅法的籌劃空間，綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實(shí)施成本，控制風(fēng)險(xiǎn)，才能減輕企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。
