摘 要：本文以葛洲壩集團(tuán)開發(fā)的海南福灣項(xiàng)目為例，對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)做一簡述，并對風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略予以探討。
關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；問題分析；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，策略
一、旅游地產(chǎn)概述
?。ㄒ唬┞糜蔚禺a(chǎn)的概念和特征
旅游地產(chǎn)是一門新興產(chǎn)業(yè)，在國際上并沒有明確的概念或定義。國外最接近的即為“分時(shí)度假（TIMESHARE）”。國內(nèi)理論界對此也有不少研究，但眾說紛紜，難成體系。我認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是依托周邊豐富的旅游資源而興建，融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、生態(tài)養(yǎng)生康復(fù)、會議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等。
?。ǘ﹪鴥?nèi)旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀
2012年中國旅游地產(chǎn)項(xiàng)目超過3000個(gè)，全年投資總額破萬億元。綜合實(shí)力排名前100位的中國房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，已有包括萬達(dá)、萬科、恒大等超過三分之一數(shù)量的企業(yè)進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，此外，海航集團(tuán)、聯(lián)想控股、華誼兄弟等大批與旅游本無概念關(guān)聯(lián)的企業(yè)也紛紛涉足。以旅游資源豐富的海南國際旅游島為例，上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目早已星羅棋布，雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利等地產(chǎn)商早已率先完成布局。二、旅游地產(chǎn)開發(fā)存在的問題
?。ㄒ唬┞糜蔚禺a(chǎn)的開發(fā)缺乏合理規(guī)劃。因旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃不合理導(dǎo)致的資源浪費(fèi)現(xiàn)象層出不窮，如云南西雙版納白象湖填湖建房、大理洱海天域項(xiàng)目等，對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境破壞程度令人痛心。假借旅游度假地產(chǎn)之名進(jìn)行單一的房地產(chǎn)開發(fā)，前期缺乏前瞻規(guī)劃，后續(xù)服務(wù)保障一片空白，在旅游度假地產(chǎn)“季節(jié)特性”面前缺乏合理有效的應(yīng)對手段。此外，上世紀(jì)90年代海南的“爛尾樓”以及如今三亞一些五星級酒店私圈海域?yàn)楹I浴場等現(xiàn)象都是因規(guī)劃不合理而導(dǎo)致的資源浪費(fèi)。旅游地產(chǎn)的吸引力是依托當(dāng)?shù)貎?yōu)良的自然環(huán)境，打造適合旅游度假的地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)過程中，不僅要對原有的自然環(huán)境實(shí)施保護(hù)，還要針對旅游開發(fā)的規(guī)模和配套設(shè)施對環(huán)境的影響，制定長遠(yuǎn)的生態(tài)修復(fù)和保護(hù)計(jì)劃。
（二）旅游地產(chǎn)的開發(fā)質(zhì)量良莠不齊。我國目前大大小小的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目超過3000個(gè)，卻沒有一個(gè)項(xiàng)目像“美國佛羅里達(dá)的PGA國家度假村、華盛頓的伯克湖公園、俄勒岡州的太陽河度假村、日本長崎的豪斯登堡、新加坡的克拉碼頭”一樣能夠享譽(yù)世界的旅游品牌項(xiàng)目。這并非資源上的差異，相反，國內(nèi)有很多地區(qū)資源豐富舉世罕有，而造成沒有國際品牌項(xiàng)目的原因在于急功近利的心態(tài)和開發(fā)模式上的差異。確切地說，我國的旅游地產(chǎn)開發(fā)已陷入“有量無質(zhì)”的迷途。
?。ㄈ┞糜蔚禺a(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平有待提高。旅游地產(chǎn)作為一個(gè)綜合性的產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)、經(jīng)營和管理涉及到旅游、房地產(chǎn)乃至金融、IT等許多不同的領(lǐng)域，對開發(fā)商的經(jīng)營管理水平及管理者的整體素質(zhì)要求較高。旅游地產(chǎn)開發(fā)熱使得很多的地產(chǎn)開發(fā)商一擁而上, 企業(yè)的經(jīng)營管理水平參差不齊, 很多旅游地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營過于分散, 沒有意識到可持續(xù)發(fā)展效益和品牌效應(yīng), 在經(jīng)營開發(fā)過程中存在短期行為, 破壞了當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境。
?。ㄋ模┡c旅游地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)不夠健全。盡管國家對房地產(chǎn)開發(fā)出臺了一系列法律法規(guī)，但適用于旅游地產(chǎn)的行業(yè)政策、法律法規(guī)、旅游地產(chǎn)對當(dāng)?shù)丨h(huán)境的影響、分時(shí)度假等具體問題上還存在一定的爭論。首先, 旅游地產(chǎn)相關(guān)保險(xiǎn)、信托等法律法規(guī)不夠完善, 尤其是旅游地產(chǎn)的主要表現(xiàn)方式——產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)還屬于新興的行業(yè), 其發(fā)展過程中法律地位不夠明確、 沒有具體的政策可以遵循等, 由此引發(fā)的酒店價(jià)值與價(jià)格懸殊、 誠信缺乏、購買者很難承受如此高的價(jià)格等問題使得行業(yè)形象受損, 可能會引發(fā)社會信用危機(jī)；其次, 同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目, 加上旅游兩個(gè)字, 就可以在市場上貼上一個(gè)標(biāo)簽, 客觀上說會對樓盤的銷售起到一定的助推作用, 但是有些旅游地產(chǎn)的開發(fā)商會借旅游發(fā)展之名來運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā),以突破當(dāng)前從緊的房地產(chǎn)限令。所有概念炒作的根本目的就是抬高旅游區(qū)周邊的房地產(chǎn)價(jià)格, 這才是投資商的真正目的所在。
三、旅游地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略探討
?。ㄒ唬┲匾暻捌谑袌稣{(diào)查。旅游地產(chǎn)開發(fā)中的項(xiàng)目定位、策劃設(shè)計(jì)乃至市場營銷的失誤都會造成實(shí)際運(yùn)營階段投資回收偏離預(yù)期。為了降低可行性研究過程中的不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，從而減少這種“偏離”，應(yīng)盡可能進(jìn)行廣泛細(xì)致的市場調(diào)查，了解旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀，把握市場發(fā)展動態(tài)，預(yù)測未來發(fā)展趨勢，并依此分析項(xiàng)目建設(shè)的必要性。特別是對投資項(xiàng)目用途、規(guī)模、檔次、區(qū)位條件、開發(fā)時(shí)機(jī)、經(jīng)營方式和租售選擇等問題，要通過充分調(diào)研，把不確定性降到最低，以控制旅游地產(chǎn)投資過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。海南福灣項(xiàng)目競拍之前做了大量的市場調(diào)查，對項(xiàng)目區(qū)位條件、土地現(xiàn)狀和本地房地產(chǎn)市場做了比較深入的研究。
?。ǘ┛茖W(xué)預(yù)測和判斷。旅游地產(chǎn)的市場預(yù)測需要進(jìn)行大量信息的搜集，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，而在信息搜集和市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，以客源為中心對旅游地產(chǎn)投資環(huán)境和市場狀況進(jìn)行科學(xué)預(yù)測和判斷。重點(diǎn)考慮各影響因素包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、旅游景區(qū)等級、城市綜合形象、景區(qū)吸引力、地產(chǎn)類型、市場可進(jìn)入性、擬開發(fā)產(chǎn)品等，根據(jù)多方綜合影響進(jìn)行多因素復(fù)合預(yù)測。海南福灣度假村從項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀布置到施工裝修等，聘用的都是國際或國內(nèi)一流的建筑、設(shè)計(jì)、景觀、施工及監(jiān)理單位，欲將其打造成國內(nèi)最奢華的度假村，這無疑給目前良莠不齊的國內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目樹立了新的標(biāo)桿。
?。ㄈ┖侠碜龊觅Y金測算。旅游地產(chǎn)是一項(xiàng)資金需求量很大的投資，如何科學(xué)合理地進(jìn)行資金平衡測算，進(jìn)行融資模式和方案的設(shè)計(jì)及操作，關(guān)系到整個(gè)投資資金鏈的延續(xù)。融資可行性方案必須考量國家貨幣金融政策以及自身承受能力，綜合考慮資金成本及時(shí)序要求，降低融資風(fēng)險(xiǎn)與成本。海南福灣項(xiàng)目除土地出讓金以外的開發(fā)資金需自身籌集，這就需要項(xiàng)目開發(fā)公司提前做好資金測算，從前期勘察設(shè)計(jì)階段到中期施工和裝修，再到后期的銷售和運(yùn)營，合理做好各階段的資金測算和稅收籌劃，包括融資安排、開發(fā)和經(jīng)營的成本、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等，保證項(xiàng)目開發(fā)資金的及時(shí)到位，避免資金鏈的斷裂，出現(xiàn)不能按時(shí)支付合同款的違約風(fēng)險(xiǎn)。
?。ㄋ模┘皶r(shí)完善后期管理。完整的項(xiàng)目管理是一個(gè)投資項(xiàng)目成功開發(fā)及運(yùn)營的重要保障，面向高端群體的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更是如此。對一些剛剛涉足此領(lǐng)域，缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的投資商，應(yīng)尋找具備相關(guān)資質(zhì)、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的旅游物業(yè)管理公司進(jìn)行后期管理，有效控制和降低項(xiàng)目后期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。海南福灣項(xiàng)目在中國首家引進(jìn)國際知名酒店管理公司——科茲納酒店管理集團(tuán)旗下的One&Only品牌作為合作伙伴，委托酒店管理公司對福灣項(xiàng)目整個(gè)南區(qū)酒店進(jìn)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化管理，提升了項(xiàng)目整體品質(zhì)。
