摘要：《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》已于2007年1月1日起施行。如何準(zhǔn)確地理解這個準(zhǔn)則并將其運用于實際工作是我們目前面臨的重要問題。本文將從投資性房地產(chǎn)的概念、初始和后續(xù)計量等方面對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則加以闡述。分析采用公允價值計量的優(yōu)缺點，來說明其中存在的問題以及指出解決的辦法。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；計量；影響
引言
隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變，目前在西方國家的企業(yè)中，房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。為了順應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日發(fā)布了第3號準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認，并首次在對該資產(chǎn)計量中引入了公允價值。然而在實際應(yīng)用中，企業(yè)仍需解決諸多投資性房地產(chǎn)確認與計量的相關(guān)技術(shù)難題。
二、投資性房地產(chǎn)與公允價值的概念
?。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)的概念
投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。[1] 財務(wù)會計論文http://www.aipear.com/Class.asp?ID=182
在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進行會計處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則。
我國以往的會計準(zhǔn)則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的影響。新的會計準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關(guān)性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據(jù)。
（二）公允價值的概念
我國的會計準(zhǔn)則對公允價值所下定義是：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”。公允價值應(yīng)該按以下原則確定：存在活躍市場的資產(chǎn)或負債，活躍市場中的報價應(yīng)當(dāng)用于確定其公允價值；不存在活躍市場的，參考熟悉情況及自愿交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格或參照實質(zhì)上相同的其他資產(chǎn)或負債的當(dāng)前公允價值；不存在活躍市場，且不滿足上述兩個條件的，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)等確定資產(chǎn)或負債的公允價值。
三、投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量
投資性房地產(chǎn)的初始計量
企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同?，F(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計量。
1．外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費及其他支出等。
2．自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。
3．以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。
在實際工作中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當(dāng)確認為投資性房地產(chǎn)；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。
?。ǘ┩顿Y性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會計處理上的最大不同表現(xiàn)在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
1．采用成本模式進行后續(xù)計量。采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號—無形資產(chǎn)》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8 號—資產(chǎn)減值》進行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。
2．采用公允價值模式進行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。
3．投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
四、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用可能產(chǎn)生的影響
(一)對投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)可能造成的影響
1．正面影響｡采用公允價值計量可提升投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的當(dāng)期凈利潤，影響企業(yè)凈資產(chǎn)價值，增強企業(yè)融資能力，有利于企業(yè)向國際市場發(fā)展｡
依據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)如果有確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，可以采用公允價值模式?，F(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)都是以歷史成本計價，由于我國目前房地產(chǎn)業(yè)處于非常景氣的市場環(huán)境里,所以一般情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價值都高于成本價，排除小部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，總體來說投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力。執(zhí)行新準(zhǔn)則將會給企業(yè)帶來額外的利潤增值,主要來源于兩方面：一是投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量帶來的資產(chǎn)增值；二是在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出。另外按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第38號——首次執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定，企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》時，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益；在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權(quán)益，兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)｡
采用公允價值模式計量的規(guī)定，與國際會計準(zhǔn)則基本接軌，更加方便了投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價值。對于上市公司而言，公允價值模式可大幅提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值，使資產(chǎn)增值顯性化。同時，由于重估增值計入當(dāng)期損益，使公司利潤增加，價值提升，這對上市公司的再融資以及社會形象會產(chǎn)生重要的積極影響。公司資產(chǎn)增值的透明度加強，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價，從而也有利于公司再融資,獲得資本市場的種種便利，因此，公允價值計量可以幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。
2. 負面影響｡采用公允價值計量，可能會使投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的稅負加重，投資性房地產(chǎn)公允價值評估費用增加，直接影響企業(yè)損益。
使資產(chǎn)增值顯性化，對企業(yè)再融資和提升公司價值是十分有利的。然而，公允價值模式這一看似有利于企業(yè)的計量方法，在應(yīng)用過程中也會產(chǎn)生一定風(fēng)險，應(yīng)充分考慮可能的損失。原準(zhǔn)則對上市公司的投資性房地產(chǎn)是采用歷史成本計價而不確認其市值變動損益，這對上市公司而言是充分發(fā)揮了折舊的抵稅功能，有利于企業(yè)的資本保全。新會計準(zhǔn)則采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，企業(yè)在資產(chǎn)負債表中按房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，依據(jù)近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，這樣的調(diào)整往往會增加企業(yè)的賬面利潤。但是因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交所得稅，還須等待財政部做出明確規(guī)定。如果我國對增值部分征收所得稅，公允價值模式下，由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產(chǎn)增值而應(yīng)交的所得稅的增加，意味著企業(yè)繳納的稅額會相應(yīng)攀升，這將直接導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增長。
另外，在成本模式下，期末投資性房地產(chǎn)的凈值較容易取得，只需將扣除折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備后的凈值列示于資產(chǎn)負債表上。而在公允價值模式下，公允價值取得的程序較為復(fù)雜，其確認必須滿足兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理可靠的估計。而我國目前許多地方這些條件尚不完善，由于采用公允價值模式的程序較為復(fù)雜，涉及環(huán)節(jié)多，執(zhí)行難度大，對于持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，每年新增的投資性房地產(chǎn)公允價值評估費用也增加了企業(yè)的成本，從而對企業(yè)損益造成一定影響。
(二)對投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)外部利益主體可能造成的影響
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。這意味著房地產(chǎn)公司在調(diào)節(jié)利潤上可以對這兩種模式進行選擇，采用成本模式還是公允價值模式，是由企業(yè)自主決定的；另外，公允價值模式對財務(wù)報表帶來的影響，主要體現(xiàn)在由于不需要計提折舊和資產(chǎn)重估增值帶來的賬面價值增加，同時增值部分直接作為當(dāng)期損益。公允價值究竟應(yīng)該是多少，不同的評估方式有不同的結(jié)果，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動差額，新準(zhǔn)則要求計入當(dāng)期損益，這項規(guī)定在我國公允價值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進行利潤操縱提供良好機會。作為對企業(yè)行使監(jiān)管、控制職責(zé)的上級行政部門、財政部門、稅務(wù)部門以及對企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果關(guān)注的投資者、債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體很可能會因此對企業(yè)的真實經(jīng)營狀況作出錯誤判斷，從而影響到政府宏觀經(jīng)濟管理的實施、稅款征收的正確性以及其他利益主體下一步的投資計劃等。所以企業(yè)外部利益主體應(yīng)明確投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值的應(yīng)用對企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，切實防范企業(yè)利用公允價值模式進行利潤操縱，以求獲得較真實的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動能力信息。
(三)對我國房地產(chǎn)稅制可能造成的影響
當(dāng)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)時，目前我國大部分與房地產(chǎn)有關(guān)稅種的征收并不會受到多大影響，可能受到影響的是房產(chǎn)稅和土地增值稅｡
1．房產(chǎn)稅｡房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入。前者從價計征，后者從租計征。從租計征的，新準(zhǔn)則并不影響稅基。對于從價計征的，其計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值，指的是房產(chǎn)原值減除一定比例后的剩余價值。新頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則允許在后續(xù)計量時采用公允價值模式，那么計稅依據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)余值還是公允價值呢？特別是當(dāng)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，新準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，當(dāng)公允價值大于該房地產(chǎn)初始計量成本時，就面臨著這樣一個問題：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)后，企業(yè)應(yīng)該按照哪一個計稅基礎(chǔ)來計算繳納房產(chǎn)稅？在現(xiàn)有的稅法中還沒有相應(yīng)的規(guī)定，這也是新的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實施后值得探討的一個問題｡
應(yīng)該說，在公允價值模式下應(yīng)以房產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的前提條件就是要有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，既然公允價值可以持續(xù)可靠取得，筆者認為，對于這部分投資性房地產(chǎn)以公允價值為計稅依據(jù)是比較合理的，應(yīng)取消按房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)的做法。1994年實施新稅制對房產(chǎn)稅制進行修改時曾考慮以房產(chǎn)評估值為計稅依據(jù)，取消按房產(chǎn)余值和租金收入為計稅依據(jù)的做法，十幾年過去了，這一思路一直未應(yīng)用于實踐。現(xiàn)在，會計準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)的計量中引入了公允價值，將為健全完善房地產(chǎn)估價制度提供強有力的支持｡
2．土地增值稅。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求采用公允價值模式進行后續(xù)計量時，要根據(jù)資產(chǎn)負債表日的公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，那么，對于這部分調(diào)增了賬面價值的投資性房地產(chǎn)，是否也應(yīng)繳納土地增值稅呢？
一般來說，土地增值稅作為一種流轉(zhuǎn)稅，按現(xiàn)行稅法規(guī)定，只在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，因此雖然按照新準(zhǔn)則的要求要在資產(chǎn)負債表日確認土地增值，但并不需要交納土地增值稅。但換一個角度考慮，征收土地增值稅的最重要目的應(yīng)該是對房地產(chǎn)的過高增值收益進行合理調(diào)節(jié)分配，土地既然增值了，其帶來的收益當(dāng)然應(yīng)該歸社會所有，為什么不征稅呢？在這種邏輯下，土地發(fā)生增值就應(yīng)征稅，而不僅僅考慮產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移。以前也有學(xué)者提出要就增值的房地產(chǎn)征收土地增值稅，但因稅額確認等諸多方面的原因未能實施，現(xiàn)在采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)為此提供了良好條件。公允價值模式下企業(yè)在資產(chǎn)負債表日必須明確提供投資性房地產(chǎn)的增值信息，每年都要調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值，要確定這部分房地產(chǎn)的定期土地增值稅應(yīng)稅金額將不存在技術(shù)上的困難，也不需要再另外考慮稅收征收成本的問題，因此每年征收土地增值稅也因為公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用變得更具有可行性｡
五、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的優(yōu)缺點
?。ㄒ唬┎捎霉蕛r值計量的優(yōu)點
新準(zhǔn)則引入公允價值的計量模式，是我國會計準(zhǔn)則的一個飛躍，它對我國的會計準(zhǔn)則變更的歷史意義是不可估量的。
1．公允價值計量能更真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的真正價值，更真實地滿足信息使用者的決策需求。以前的會計要素的計量，強調(diào)以歷史成本為基礎(chǔ)進行計量，但是在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下，各種投資品種層出不窮，再以歷史成本計價已經(jīng)不能真正反映公司資產(chǎn)真正價值，投資性房地產(chǎn)的持有目的就是為了增值或者賺取租金，而不是用于出售和其他生產(chǎn)目的，并且取得這些資產(chǎn)的成本通常非常低，后來由于土地、資源的局限性，經(jīng)濟的發(fā)展等原因，資產(chǎn)的價格大幅度上漲，此時引入公允價值的計量模式可以反映其在市場上的真正價值，更確切地反映企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力及所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險，更有助于信息使用者更好地做出正確的決策。
2．公允價值計量的引入反映了中國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的趨同，滿足了與國際接軌的需要。由于國際會計計量普遍采用公允價值，如果我們的會計準(zhǔn)則仍然采用過去的賬面價值的方法，不僅不利于我國會計業(yè)與國際接軌，也不利于我國會計業(yè)的發(fā)展。市場經(jīng)濟在本質(zhì)上是公允經(jīng)濟，對公允原則的偏離，必然會給整個國民經(jīng)濟帶來負面影響。
3．采用公允價值計量模式可以增強企業(yè)融資能力。由于目前資金緊張，各家企業(yè)尤其是房地產(chǎn)公司的資金需求量巨大，目前大部分房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均在70%左右，如果采用公允價值計量模式，將大大增加企業(yè)的凈資產(chǎn)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，使被低估的房地產(chǎn)估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，同時增加了凈資產(chǎn)后，企業(yè)通過股權(quán)融資的金額也將大大增加，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。
4．公允價值計量模式可以在使企業(yè)在增加利潤的同時不增加企業(yè)的實質(zhì)性稅賦。根據(jù)財稅（2007）80號的規(guī)定，企業(yè)以公允價值計量的金融資產(chǎn)、金融負債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。在采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)的實際稅負并沒有增加，這有利于節(jié)約公司的資金。
?。ǘ┎捎霉蕛r值計量的缺點
公允價值的應(yīng)用雖然有很多的優(yōu)點，但是在我國應(yīng)用中仍然存在著很多問題。
1．采用公允價值計量可能成為調(diào)節(jié)利潤的工具。由于我國相關(guān)市場的發(fā)展還不成熟，公允價值可能難以達到公允，并有可能成為利潤操縱的工具。尤其是投資性房地產(chǎn)的公允價值的認定，如計算現(xiàn)金流量折算值時，現(xiàn)金流量的估計、折現(xiàn)率的估計甚至折現(xiàn)期的估計等，都需要加上人為的判斷——這就在客觀上存在操縱利潤的可能。
2．相關(guān)資產(chǎn)的公允價值難以取得。在發(fā)達的國家的市場上，各種生產(chǎn)要素的市場交易都十分活躍，公允價值比較容易確認，而在我國，產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場不很活躍、中介機構(gòu)公信度低、市場執(zhí)法和管理不嚴、會計人員素質(zhì)較低等，相關(guān)的公允價值均難以取得。
3．公允價值計量易導(dǎo)致價格波動頻繁。在歷史成本的計量體系下，資產(chǎn)的價值一般是固定不變的，但是公允價值是隨市場價格的變化而變化的，這樣固然能夠合理地反映資產(chǎn)的當(dāng)時價值，但是若該項資產(chǎn)價格總是頻繁地變動，必然會導(dǎo)致財務(wù)狀況和盈利能力的波動性變化，給投資者的感覺是公司財務(wù)發(fā)展不穩(wěn)定。
六、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量
實際應(yīng)用中存在的問題及解決辦法
?。ㄒ唬┎捎霉蕛r值計量實際應(yīng)用中存在的問題
據(jù)統(tǒng)計，從2007年開始實施新準(zhǔn)則以來，存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司，但是這些公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式。僅有18家上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。2007年度投資性房地產(chǎn)公允價值計量產(chǎn)生的公允價值變動凈收益為22.79億元，占有此類業(yè)務(wù)18家公司凈利潤的2.61%，占所有上市公司凈利潤的0.23%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，大多數(shù)公司并沒有采用能使上市公司相關(guān)投資業(yè)務(wù)的業(yè)績獲得提升的公允價值模式，卻更鐘情于繼續(xù)選用歷史成本計量模式，這是值得關(guān)注的現(xiàn)象。為什么這個與國際接軌的洋模式從引入至今卻坐在冷板凳上？主要存在以下方面的問題：
1．管理層處于謹慎性的考慮。雖然財政部在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價值的計價方式，但是可以看出監(jiān)管層是不鼓勵使用公允價值計價的，這樣公司管理層也不愿意當(dāng)“出頭鳥”，以避免被監(jiān)管層一直“盯著”。
2．國內(nèi)的投資性房地產(chǎn)的公允價值難以確定。正如前文所述，國內(nèi)的評估機制不完善，難以確定一個合理的公允價值。從已經(jīng)采用公允價值計價的上市公司來看，大部分上市公司其投資性房地產(chǎn)公允價值的確定采用的是專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估價格，還有幾家上市公司選擇投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的市場調(diào)查報告，但是由于評估水平的參差不齊，和評估方法及參數(shù)的可選擇性太大，導(dǎo)致實際的公允價值并不可靠。所以大部分公司仍然采用的是成本模式計價。
3．對上市公司的業(yè)績波動影響較大。當(dāng)房地產(chǎn)市場較為繁榮的情況下，房地產(chǎn)的價格不斷上漲，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)可以給企業(yè)帶來較多的利潤，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟形勢影響較大，在房地產(chǎn)市場蕭條時，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的價值將會大幅縮水，從而導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績大幅下滑，這樣會使得上市公司的業(yè)績波動較大，因此，企業(yè)對采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)持謹慎態(tài)度。
4．按照現(xiàn)有的評估模式，投資性房地產(chǎn)的增值金額不會太高。一般對投資性房地產(chǎn)評估，一是采用未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，而在現(xiàn)在租售比達到300-400倍的情況下，以租金作為未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)而計算出來的現(xiàn)值是遠遠小于市場價值的；還有一種方式就是參照市場價值，但是由于目前我國房地產(chǎn)市場的稅費相當(dāng)繁重，包括營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等等，如果按市場價值作為售價扣除相關(guān)稅費后得到的評估價格往往比實際的市場價格低一半多，增值幅度遠遠沒有想象中的那么高。
5．使用公允價值計量模式的后續(xù)成本較高。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，那么上市公司需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進行評估，并在年報中詳細披露投資性房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等，這將大大增加使用公允價值計量模式的后續(xù)成本。
?。ǘ?yīng)對策略
盡管采用公允價值存在著眾多的困難，但是使用公允價值計量模式與國際接軌的趨勢是不會改變的，主要應(yīng)該做好以下幾點：
1．盡快制定和完善公允價值制定的標(biāo)準(zhǔn)。一是發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的公開交易市場。對于已經(jīng)存在活躍、公開的交易市場的，應(yīng)由國家監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會明確其中符合公允價值確定標(biāo)準(zhǔn)的市場，其交易價格可以直接使用，從而形成國家、行業(yè)的統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的公允價值信息平臺，保證公允價值的合理。二是制定和完善公允價值計量的具體指南。要提高會計計量的可操作性，就要研究市場體制、市場資產(chǎn)或負債的估價系統(tǒng)，在會計準(zhǔn)則中給予明確的有利于具體實務(wù)操作的規(guī)范要求，由國家各監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會指定研發(fā)機構(gòu)，制定標(biāo)準(zhǔn)的估值模型系統(tǒng)，集中采集有效的市場數(shù)據(jù)，及時對模型進行修正，同時簡化系統(tǒng)使用者所能調(diào)控的要素，盡可能地降低主觀因素對估值的影響。三是由政府出面建立市場信息數(shù)據(jù)庫。政府部門應(yīng)該利用政府資源，結(jié)合各種情況，搜集各類市場數(shù)據(jù)，建立信息庫，儲存市場信息數(shù)據(jù)，這樣既有利于企業(yè)公允價值的確定，也有利于審計人員、相關(guān)監(jiān)管部門考察企業(yè)的公允價值是否合理、恰當(dāng)。
2．建立健全的法律環(huán)境，加強證券市場的監(jiān)管。建立健全的法律環(huán)境是保證公允價值會計順利應(yīng)用的法律保障。我國會計造假現(xiàn)象的原因之一是企業(yè)的會計造假成本遠遠低于造假收益，使得不少企業(yè)敢于鋌而走險，提供虛假的會計信息。公允價值的使用本身就是一把雙刃劍，在促進會計信息公允性、相關(guān)性的同時，也為投機者提供了操縱利潤的可能。因此必須加強監(jiān)管，對實施中的主觀差錯予以糾正，對公允價值惡意操縱者及獲益主體予以認定、懲罰，我們的監(jiān)管者要不斷提升自身管理水平、管理技術(shù)，完善管理政策，監(jiān)控風(fēng)險。
3．大力發(fā)展資產(chǎn)評估行業(yè)，完善相關(guān)的市場環(huán)境。情況下，公允價值的確定離不開評估技術(shù)。只有評估業(yè)務(wù)規(guī)范，評估質(zhì)量提高，評估人員素質(zhì)高，才能保證公允價值計量的真實性和可靠性。因此要大力發(fā)展資產(chǎn)評估行業(yè)，定期由監(jiān)管部門核準(zhǔn)資質(zhì)。
4．提高全體會計人員的職業(yè)水平。公允價值在實務(wù)操作過程中首先需要會計人員的職業(yè)判斷，如果會計人員的職業(yè)水平薄弱，將無法為準(zhǔn)則的實施提供強有力的支撐，而職業(yè)水平的參差不齊也將給公允價值帶來不同的結(jié)果。因此，要不斷加強會計人員的知識更新，擴大其知識面，同時要加強會計人員的職業(yè)道德意識，增強會計人員職業(yè)責(zé)任，從而使采用公允價值計量屬性所產(chǎn)生的會計信息更加可靠。
2007年度大部分上市公司沒有采用公允價值計價，但到了2008年，已經(jīng)有金融界和昆百大兩家上市公司變更了會計政策采用公允價值計價。希望相關(guān)部門、企業(yè)能夠?qū)彆r度勢，循序漸進，扎扎實實地落實相關(guān)基礎(chǔ)工作。在完善目前公允價值計量模式存在的各種問題后，相信會有更多的上市公司采用公允價值計價。
