摘要：重慶作為個人住房房產(chǎn)稅征收的首批試點(diǎn)城市，在2011年頒布了《征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》），即重慶房產(chǎn)稅，宣布在重慶市主城九區(qū)開征房產(chǎn)稅。本文分析了重慶房產(chǎn)稅的具體內(nèi)容及不足，并從征稅對象、計(jì)稅依據(jù)、稅率、征收管理辦法等方面提出了改進(jìn)的建議。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 征稅對象 計(jì)稅依據(jù) 稅率 征收管理
一、重慶房產(chǎn)稅的不足
?。ㄒ唬┲貞c房產(chǎn)稅的征收對象
根據(jù)重慶市《征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定，重慶房產(chǎn)稅的征收對象包括三類住房：一是個人擁有的獨(dú)棟商品住宅；二是個人新購的高檔住房；三是在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的（含第二套）以上的普通住房。從征稅對象看重慶房產(chǎn)稅的不足之處在于：
1.征稅范圍過窄，房產(chǎn)稅影響力小。重慶房產(chǎn)稅公布后，達(dá)到重慶房產(chǎn)稅征收條件的商品房比例最高為13.4%，而2010年最低，僅10.1%。即重慶近九成的商品房，都在房產(chǎn)稅免征范圍之內(nèi)。可見房產(chǎn)稅的征稅范圍過窄。稅收是面向社會公眾的收入分配政策，如果一項(xiàng)收入分配政策調(diào)整面過窄，則政策沒有必要以稅收形式出現(xiàn)。房產(chǎn)稅在稅收中屬于財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對象應(yīng)該是作為財(cái)產(chǎn)的住房。住房是生活必需品還是財(cái)產(chǎn)，其界定方式首先是看個人擁有的住房數(shù)量，其次看住房的價值。超量擁有的住房無論其價值如何，都屬于超額占有社會資源，就應(yīng)該屬于房產(chǎn)稅的調(diào)整對象。因此無論是存量房還是增量房，無論是高檔房還是普通住宅，只要不是生活必需品，應(yīng)該列入房產(chǎn)稅的征稅范圍。只對增量房征稅而不對于存量房征稅；只對高檔房征稅，而不涉及擁有多套普通住房的情況都有悖于房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)發(fā)揮的作用。擁有多套普通住房未納入征稅范圍是重慶房產(chǎn)稅的一大遺憾，房產(chǎn)稅在很大程度上就失去了保護(hù)中、低收入者的作用。
2.房產(chǎn)稅稅源過小。重慶市2011年的房產(chǎn)稅總額預(yù)計(jì)征收量在1.5億元左右，也反映了房產(chǎn)稅的征收范圍過窄，稅源小，在財(cái)政對保障性住房的投入中所起的作用太小。房產(chǎn)稅作為稅收的主要作用應(yīng)體現(xiàn)為調(diào)整收入分配，減小貧富分化。國際通行的做法是將房產(chǎn)稅收入納入地方財(cái)政收入，主要用于教育、衛(wèi)生、消防、治安及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公共服務(wù)支出。稅源小則起不到調(diào)整收入分配的作用，也不利于保證中低收入者的利益。
3.房產(chǎn)稅引導(dǎo)投資資金流向普通住房市場。重慶房產(chǎn)稅的開征，影響最大的是高端別墅市場，其次為高檔住宅，對普通住宅的影響極小。按照規(guī)定，建筑面積在80平方米以上，單價在7 000元/平方米以下的應(yīng)稅普通住宅，持有一年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅在3 000元以下。而對別墅、高檔住宅征收房產(chǎn)稅高得多，可見房產(chǎn)稅試點(diǎn)并未大范圍涉及普通住宅。稅收政策對市場的投資資金產(chǎn)生了驅(qū)動效應(yīng)，導(dǎo)致投資資金更多的選擇房產(chǎn)稅未涉及的普通住房市場，這有悖于政府保障正常房產(chǎn)消費(fèi)的意愿。
?。ǘ┲貞c房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)
1.從價計(jì)稅計(jì)價繁瑣。《實(shí)施細(xì)則》第五章第六條規(guī)定“應(yīng)稅住房的計(jì)稅價值為房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按房產(chǎn)評估價值征稅”。從價計(jì)稅是國際通行的方法，但從價計(jì)稅相對繁瑣，以房產(chǎn)交易價計(jì)稅易從制度上誘發(fā)價格作弊。
2.計(jì)稅依據(jù)不變的弊端?！秾?shí)施細(xì)則》第五章第七條規(guī)定“獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移，變更均屬于征稅對象，其計(jì)稅房產(chǎn)交易價和適用稅率均不再變動?！庇?jì)稅房產(chǎn)交易價和適用稅率不再變動，無疑是鎖定了房產(chǎn)稅，稅收對財(cái)產(chǎn)性收入的調(diào)節(jié)作用受到極大的限制。
?。ㄈ┲貞c房產(chǎn)稅的免稅面積
1.以家庭為單位的免稅面積扣除不科學(xué)?！秾?shí)施細(xì)則》第七章第十條規(guī)定“免稅面積以家庭為單位進(jìn)行扣除，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積?！?以家庭為單位進(jìn)行免稅面積的扣除是不科學(xué)的，家庭的規(guī)模變數(shù)極大，會從制度上引導(dǎo)購房者以分戶來達(dá)到規(guī)避稅收的目的。當(dāng)房產(chǎn)稅征稅范圍擴(kuò)大后勢必會導(dǎo)致假離婚、戶籍人數(shù)最小化等社會問題的泛濫。
2.以套數(shù)計(jì)免稅面積不公平?！疤住笔且粋€很模糊的計(jì)量單位，從十幾平方米到幾百平方米都可以是一套。而無論是國際還是我國在討論居住水平時，都是按人均擁有住房面積來衡量。按套數(shù)計(jì)算免稅面積，政策導(dǎo)向明顯不利于100平方米以下的中小戶型住房市場的發(fā)展。同時“一個家庭只能享受一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積”也使人們在購房時更偏向一次到位，直接購入100平方米以上的住房。這與目前的國家所倡導(dǎo)的房地產(chǎn)消費(fèi)方式顯然有很大區(qū)別。
?。ㄋ模┲貞c房產(chǎn)稅的征收管理
1.征收方式不利于遏制炒房?！秾?shí)施細(xì)則》第九章第十四條規(guī)定“個人住房房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)時間為房產(chǎn)權(quán)屬登記日期的次月起。稅款按年征收，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納稅額?！奔词钩钟羞^一年再轉(zhuǎn)手，房產(chǎn)稅對炒房者的收益影響也極小。如果持有期不足一年，按月計(jì)算，房產(chǎn)稅更低，對炒房者收益的影響幾乎可以忽略。重慶房產(chǎn)稅在規(guī)定征稅對象時，特意將“在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的（含第二套）以上的普通住房”納入征收范圍。政府在解釋時明確說明此舉的意義在于遏制炒房團(tuán)，但目前的征收方式很難達(dá)到預(yù)期的目的。如果要讓房產(chǎn)稅負(fù)有防止炒房的作用，在征收管理上可以考慮設(shè)計(jì)持有時間越長，房產(chǎn)稅越低的做法。
2.欠稅追繳措施力度不夠?！秾?shí)施細(xì)則》第九章第二十二條至第三十二條均為欠稅追繳措施。目前的措施仍與一般的欠稅追繳措施沒有太多的區(qū)別。但個人住房房產(chǎn)稅的納稅人為個人，在申報(bào)方式上為納稅人主動申報(bào)。在目前這種情況下，稅款的征收實(shí)現(xiàn)的可能性較小。在欠稅追繳的措施中，應(yīng)設(shè)計(jì)國家可控的強(qiáng)制征收環(huán)節(jié)。
二、對個人住房房產(chǎn)稅征收管理方法的建議
?。ㄒ唬└鶕?jù)房產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)界定征稅對象
作為財(cái)產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅它所負(fù)有的主要使命應(yīng)該是調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配，因此為維護(hù)稅收的相對穩(wěn)定性，應(yīng)該以個人擁有的作為財(cái)產(chǎn)的住房來界定征稅范圍，不應(yīng)區(qū)分增量與存量、高檔與普通。如果政府希望對某些房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，可以以減免稅方式出現(xiàn)。
（二）更適合現(xiàn)階段的從量計(jì)征
雖然國際上對個人住房征收房產(chǎn)稅通行做法是以評估價值為依據(jù)，實(shí)行比例稅率。但在我國目前情況下，采用從量計(jì)征卻更為簡單和現(xiàn)實(shí)。以個人為單位計(jì)征個人住房房產(chǎn)稅。以每個人在房屋產(chǎn)權(quán)交易所登記的房產(chǎn)持有量扣除規(guī)定的個人應(yīng)享有的免稅面積后的應(yīng)稅面積為征稅對象。這樣可以回避以“家庭”、“套”這兩個不確定的單位作為計(jì)稅依據(jù)帶來的制度性漏洞以及引發(fā)的相關(guān)社會問題。國家如果想要擴(kuò)大或縮小個人房產(chǎn)稅的征稅范圍，可以通過調(diào)整個人所享有的免稅面積來實(shí)現(xiàn)征稅范圍的調(diào)整。
?。ㄈ┌慈司娣e設(shè)計(jì)免稅面積
按照人均面積設(shè)計(jì)免稅面積的優(yōu)點(diǎn)在于：1.人數(shù)是非常確定的數(shù)據(jù)，回避了家庭戶籍人數(shù)的可變性。從制度上遏制以分戶來規(guī)避稅收的做法。2.設(shè)計(jì)平均的人均免稅面積可以做到更加公平，也回避了對套數(shù)認(rèn)定的麻煩。有利于中小戶型住房市場的發(fā)展，同時為購房者提供了更多的選擇性。購房者選擇面積小的自住房，可以將剩余的免稅面積延伸到自己的投資房。年輕人可以在初次置業(yè)時選擇小戶型住房，其免稅面積仍可用于購買改善性住房時使用。同時，當(dāng)人們選擇更符合大家庭生活的住房，而不至于承當(dāng)更多的稅收負(fù)擔(dān)。3.個人的房產(chǎn)擁有量可以在房產(chǎn)證明確的顯示出來，其認(rèn)定更加簡單，可以隨婚姻、家庭、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況的變化而變化。按人均面積設(shè)計(jì)免稅面積不但適用于房產(chǎn)稅，同樣也適用于限購令、差別貸款政策。
?。ㄋ模┎捎美圻M(jìn)的定額稅率
國際上對個人住房征收房產(chǎn)稅通行的做法是以評估價值為依據(jù)，實(shí)行比例稅率。這樣要求對房產(chǎn)價值的評估有比較公正又簡單易行的方法。大多數(shù)國家和地區(qū)都是以某一時點(diǎn)房地產(chǎn)的市場價值為基準(zhǔn)，并根據(jù)房地產(chǎn)市場變化在一定年限內(nèi)實(shí)施重估。而我國的房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展時期，基準(zhǔn)價值很難選擇，而且房產(chǎn)稅按年征收，房產(chǎn)價值評估的社會成本過高，并且評估結(jié)果是否能得到大多數(shù)社會公眾的認(rèn)可，很難預(yù)料。在這種情況下采用定額稅率從量計(jì)征更具有可行性。按每個人在房屋產(chǎn)權(quán)交易所登記的房產(chǎn)持有量扣除規(guī)定的個人應(yīng)享有的免稅面積后的應(yīng)稅面積，設(shè)計(jì)每平方米的稅額，以此來計(jì)算應(yīng)繳的房產(chǎn)稅。如果考慮到更好地發(fā)揮房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的作用，在設(shè)計(jì)定額稅時可采用差別、累進(jìn)的定額稅率。按照獨(dú)棟商品住宅、高檔住宅、普通住宅設(shè)計(jì)從高到低的差別定額稅率。根據(jù)個人所擁有的應(yīng)稅房產(chǎn)面積的差異設(shè)計(jì)累進(jìn)的定額稅率，使擁有應(yīng)稅房產(chǎn)面積越大者承當(dāng)更高的稅收負(fù)擔(dān)，更能調(diào)節(jié)財(cái)富分配，也使房產(chǎn)稅更多的由過多占有社會資源的人來承當(dāng)。
（五）房產(chǎn)稅的征收要與房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易緊密結(jié)合
要求個人每年主動申報(bào)繳納房產(chǎn)稅肯定有一定困難，特別是房產(chǎn)稅大面積推廣后，其稅收的征收成本會很高。要鼓勵人們主動交納房產(chǎn)稅，應(yīng)該把房產(chǎn)稅的完稅記錄作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易過戶的必要條件。如果希望房產(chǎn)稅能負(fù)起遏制炒房的作用，可以按房產(chǎn)的持有時間在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易過戶時，設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅的返還、加成征收。持有時間越長可以在辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶時，給予一定比例的房產(chǎn)稅返還，以鼓勵大家長期持有房產(chǎn)。對于短期內(nèi)頻繁交易的房產(chǎn)，可以在辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶時實(shí)行房產(chǎn)稅的加成征收。個人擁有應(yīng)稅面積越大適用稅率越高的累進(jìn)定額稅率、持有時間越短稅率越高的加成征收，可以使房產(chǎn)稅在遏制炒房、擠壓房產(chǎn)泡沫方面發(fā)揮更大的作用。Z
