最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，涉及資金數(shù)額往往巨大，屬于控制風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)，很多地方有待于規(guī)范和完善。要使房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展，其重要手段之一就是加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制。然而長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制狀況不容樂(lè)觀，內(nèi)部控制薄弱，會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真，不僅造成管理混亂效率低下，而且給貪污、挪用企業(yè)資金或侵吞企業(yè)資產(chǎn)的不法分子以可乘之機(jī)，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)改善管理、提高效益等方面的責(zé)任變得更為重大，且有著更加重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境欠優(yōu)化
目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境有待優(yōu)化，究其原因在于：第一，內(nèi)部控制操作性文件尚待完善。近年來(lái)，我國(guó)政府部門(mén)先后頒布了一系列內(nèi)部控制方面的政策規(guī)范，包括《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和配套指引，但其內(nèi)容仍較為寬泛，缺乏具體性以及可操作性，以至于在實(shí)施中與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有所脫節(jié)；從執(zhí)行范圍層面，根據(jù)上述規(guī)范文件執(zhí)行時(shí)間表，除了一些海外和主板上市的公司已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施外，其他公司包括大量的房地產(chǎn)企業(yè)仍未真正開(kāi)展；第二，內(nèi)部控制主體素質(zhì)有待提高。我國(guó)相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專門(mén)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)涉及工程、法律、金融、稅收等方方面面，對(duì)員工知識(shí)面的要求較高，隨著各種新型的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)推出，對(duì)企業(yè)員工的要求也在不斷提高，部分員工素質(zhì)已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的需求。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的特殊性對(duì)內(nèi)部控制的影響
房地產(chǎn)企業(yè)受其自身業(yè)務(wù)特殊性的影響，內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制活動(dòng)趨于復(fù)雜性?？傮w而言，其自身特殊性主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和財(cái)務(wù)審核的特殊性。一方面，房地產(chǎn)自身業(yè)務(wù)的復(fù)雜性使內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及控制活動(dòng)的建立變得較為復(fù)雜。房地產(chǎn)是一個(gè)過(guò)程復(fù)雜、牽涉面廣、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)且存在一定投資風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，涉及到多項(xiàng)業(yè)務(wù)，一般包括投資業(yè)務(wù)、工程業(yè)務(wù)、銷售業(yè)務(wù)以及管理業(yè)務(wù)等，多項(xiàng)業(yè)務(wù)共同組合在一起，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，及其后的控制活動(dòng)的建立變得較為復(fù)雜。另一方面，與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)時(shí)涉及到大量的發(fā)包工程，發(fā)包工程工程款支付審核環(huán)節(jié)專業(yè)性要求較高，稍有疏忽就容易造成企業(yè)重大損失，從而進(jìn)一步增強(qiáng)了房地產(chǎn)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及控制活動(dòng)的復(fù)雜性。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系不完善
內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)以及內(nèi)部監(jiān)督是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制體系的四大主導(dǎo)因素。就大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，其內(nèi)部環(huán)境仍有待優(yōu)化，如家族制的治理結(jié)構(gòu)，缺少重要控制崗位的設(shè)置；在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中注重開(kāi)發(fā)與銷售，忽視相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，因此也就缺少足夠的控制活動(dòng)；同時(shí)，內(nèi)部監(jiān)督制度建設(shè)往往不夠健全，內(nèi)部審計(jì)也開(kāi)展不夠。上述內(nèi)部控制的主要環(huán)節(jié)均有待進(jìn)一步成熟與完善，財(cái)務(wù)方面主要體現(xiàn)在會(huì)計(jì)工作分工不合理、一人兼任不相容的崗位，會(huì)計(jì)控制環(huán)境建設(shè)滯后以及會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)落后，不利于保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安全，以及會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性以及完整性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控問(wèn)題的對(duì)策研究
（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制內(nèi)、外部環(huán)境
1．重視內(nèi)部控制制度建設(shè)，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)變革
首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整目前較為普遍的家族制治理結(jié)構(gòu)，確立董事會(huì)與經(jīng)理班子之間、股東會(huì)與董事會(huì)之間的委托代理關(guān)系，規(guī)范公司股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及經(jīng)營(yíng)班子之間的權(quán)責(zé)，形成相互之間的制衡關(guān)系，同時(shí)切實(shí)保證房地產(chǎn)決策的高效性、準(zhǔn)確性；其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)，借鑒H股和主板上市公司實(shí)施內(nèi)部控制的經(jīng)驗(yàn)，引入外部會(huì)計(jì)師事務(wù)所或是其他專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行評(píng)價(jià)，協(xié)助建立企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度，并加以落實(shí)，對(duì)于違背規(guī)章制度的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時(shí)予以處理和懲處；最后，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部全面開(kāi)展內(nèi)部控制相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，使其每一個(gè)職員均能夠樹(shù)立起內(nèi)部控制意識(shí)，確保其充分認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性。
2．加強(qiáng)控制環(huán)境基礎(chǔ)的建設(shè)工作
一是規(guī)范企業(yè)員工的行為準(zhǔn)則。房地產(chǎn)企業(yè)需要統(tǒng)一價(jià)值觀和企業(yè)文化，確保員工的各項(xiàng)行為均符合企業(yè)價(jià)值觀；二是加強(qiáng)房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)必須在董事會(huì)下設(shè)審計(jì)委員會(huì)，并設(shè)立專門(mén)的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，發(fā)掘內(nèi)部控制中的薄弱環(huán)節(jié)；三是將職責(zé)落實(shí)到工作崗位，由崗位職員全權(quán)負(fù)責(zé)該崗位的職責(zé)，同時(shí)還需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，以此增強(qiáng)其職員的工作責(zé)任感與緊迫感。
3．優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的外部環(huán)境
這里所說(shuō)主要是指加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)監(jiān)督與政府監(jiān)督。社會(huì)監(jiān)督是指通過(guò)外部會(huì)計(jì)師事務(wù)所和社會(huì)輿論的監(jiān)督等，定期評(píng)價(jià)企業(yè)內(nèi)部控制制度建立健全情況和執(zhí)行情況，可以有效地增加起到外部監(jiān)督的作用；報(bào)刊、廣播電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體通過(guò)曝光企業(yè)的違紀(jì)違法行為，能夠使輿論監(jiān)督發(fā)揮作用；政府監(jiān)督主要是通過(guò)稅務(wù)、審計(jì)、財(cái)政與證券監(jiān)管等這些部門(mén)不定期對(duì)企業(yè)的走訪、檢查，起到對(duì)企業(yè)制約規(guī)范的作用。
（二）完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)
一方面需要設(shè)置合理的組織結(jié)構(gòu)?？茖W(xué)合理的組織結(jié)構(gòu)是保障企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)劃、執(zhí)行和監(jiān)督的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善其組織結(jié)構(gòu)，使其房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)設(shè)置趨于合理化。一般需要設(shè)置的部門(mén)包括財(cái)務(wù)部門(mén)、運(yùn)營(yíng)部門(mén)、工程技術(shù)部門(mén)、審計(jì)部門(mén)、銷售部門(mén)以及行政人力部門(mén)等，部門(mén)人員構(gòu)成要合理；另一方面要建立合理的責(zé)任分配與授權(quán)。對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，權(quán)責(zé)分配都是一個(gè)極其重要的過(guò)程，要將相應(yīng)的職責(zé)下達(dá)到各自的部門(mén)中，保證各部門(mén)職責(zé)明確，以房地產(chǎn)企業(yè)為例，其運(yùn)營(yíng)部門(mén)承擔(dān)項(xiàng)目考察、拿地策劃、工程計(jì)劃制定等工作；審計(jì)部門(mén)承擔(dān)內(nèi)部控制的審計(jì)、監(jiān)督以及評(píng)價(jià)職責(zé)；財(cái)務(wù)部門(mén)承擔(dān)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支職責(zé)；工程技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理等職責(zé)；銷售部門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售價(jià)格制定，銷售現(xiàn)場(chǎng)管理等職責(zé)。
（三）完善成本管理和資金管理系統(tǒng)
成本管理和資金管理是房地產(chǎn)內(nèi)部控制活動(dòng)特殊而不可或缺的一部分。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及大量大額的發(fā)包合同，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本控制，必需從源頭出發(fā)，在拿地及設(shè)計(jì)階段就實(shí)施預(yù)算管理，按照預(yù)算總額進(jìn)行設(shè)計(jì)，其后才是施工投招標(biāo)，在預(yù)算范圍內(nèi)訂立各項(xiàng)發(fā)包合同；在建設(shè)過(guò)程中，做好合同管理，以合同管理為鏈條，構(gòu)建成本動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)。其次，企業(yè)要完善資金管理過(guò)程，全面落實(shí)資金預(yù)算管理，資金使用按照計(jì)劃安排，最大程度上提升資金的使用效率，建立資金預(yù)算全程監(jiān)督機(jī)制，及時(shí)把握房地產(chǎn)項(xiàng)目資金預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況，挖掘資金預(yù)算管理過(guò)程中的薄弱環(huán)節(jié)，并予以及時(shí)糾正和完善，保證資金的有效合理配置。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理方面的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部起著至關(guān)重要的作用。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的繼續(xù)維持，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率逐漸回歸到正常范圍，這時(shí)，企業(yè)的規(guī)范運(yùn)作、內(nèi)部管理也將越來(lái)越受到重視。筆者結(jié)合實(shí)際情況，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和管理模式，討論了近幾年在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的現(xiàn)狀及存在的一些問(wèn)題，為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的發(fā)展及改進(jìn)提出了相應(yīng)的參考意見(jiàn)。
