作者：文/茆曉萍 時間：2007-1-14
隨著物業(yè)管理行業(yè)的各項法律法規(guī)逐步完善，物業(yè)管理企業(yè)服務運作也已漸趨規(guī)范。目前，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與發(fā)展商或業(yè)主大會、業(yè)委會簽訂的《物業(yè)管理/服務合同》，在合同期內(nèi)對物業(yè)實施專業(yè)化管理，并從中獲取收益。作為物業(yè)管理企業(yè)和經(jīng)理人必須清晰，如何區(qū)分和合理、合法支配物業(yè)管理收益中經(jīng)營性收入部分的規(guī)范運作，在確保物業(yè)管理企業(yè)獲得應有收益同時，規(guī)避物業(yè)管理過程中無謂的風險，在實施物業(yè)管理服務過程中嚴格按國家和地方的有關(guān)法律法規(guī)規(guī)范操作。
一、 基本概念
1. 物業(yè)管理營業(yè)收入
物業(yè)管理營業(yè)收入是企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括：主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。
1）主營業(yè)務收入是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)管理經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。
Ø 物業(yè)管理收入是企業(yè)向業(yè)主、物業(yè)使用人收取的公共性服務費收入。公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。
Ø 物業(yè)管理經(jīng)營收入是企業(yè)經(jīng)營業(yè)主/業(yè)主大會、或者物業(yè)使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場/公益廣告等共用設施收入。
Ø 物業(yè)大修收入是企業(yè)接受業(yè)主/業(yè)主大會、或者物業(yè)使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。
2) 其他業(yè)務收入是物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括：房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。
Ø 其中：商業(yè)用房經(jīng)營收入是物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主/業(yè)主大會、或者物業(yè)使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動所取得的收入。如：開設健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。
2. 物業(yè)管理成本支出
物業(yè)管理企業(yè)在從事管理活動中，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供維修、管理和服務等過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計入成本、費用。
1） 直接成本支出是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項費用，包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。
Ø 直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理過程中的人員工資、獎金及按規(guī)定提取的福利等費用。
Ø 直接材料費包括企業(yè)在提供物業(yè)管理過程中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等費用。
2） 間接成本支出是企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及按規(guī)定提取的福利、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、暖通費、辦公費、差旅費、通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、安保費、保潔/綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他等費用。
3）其他業(yè)務支出是物業(yè)管理企業(yè)從事其他業(yè)務活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。
二、 收益形式
目前，物業(yè)管理收益取得形式有兩種：一種是管理包干制，另一種是管理酬金制。
管理包干制是物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理費收入減去物業(yè)管理成本支出后，其差額作為物業(yè)管理企業(yè)的利潤（盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式）。
管理酬金制是物業(yè)管理企業(yè)在預收的物業(yè)管理/服務資金中，按約定比例（約定比例一般不得超過物業(yè)管理成本支出的10%）或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
三、 收支規(guī)則
為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理活動中經(jīng)營行為，保障業(yè)主、企業(yè)的合法權(quán)益，歷年來，從中央到地方政府相繼出臺了各項法律法規(guī)，其中：
1、國家財政部1998年3月12日頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》相關(guān)條款，規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在實現(xiàn)營業(yè)收入和成本支出應規(guī)范列支賬戶、科目。
2、2000年10月上海市人民政府第91號令《上海市商品住宅維修基金管理辦法》。
第十三條規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域公共設施停放車輛、設置廣告等經(jīng)營性設施收取的費用中，物業(yè)管理企業(yè)對此發(fā)生的管理成本可以在該費用中列支，但具體費用需經(jīng)業(yè)主委員會審核同意。
3、國務院2003年6月第379號令《物業(yè)管理條例》。
第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
4、2004年8月上海市人民代表大會常務委員會公布的《上海住宅物業(yè)管理規(guī)定》。
第二十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。
5、2004年上海市嘉定區(qū)、閔行區(qū)等區(qū)分別出臺《居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車輛停放收費管理辦法》，其中相關(guān)條款規(guī)定了：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)停泊位費收入的25%作為物業(yè)管理企業(yè)管理費收入，用于管理成本補償，其余部分納入居住物業(yè)維修資金，用于公共設施的維修和更新?！ ?br />
四、 規(guī)范運作
因此，作為物業(yè)管理和經(jīng)理人，在實施物業(yè)管理服務過程中，必須做到：
一、加強《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《上海市商品住宅維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》、《居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車輛停放收費管理辦法》等法律法規(guī)的貫徹落實、理解與執(zhí)行。
二、加大自律、自我約束管理。在日常物業(yè)管理服務運作過程中，對涉及與物業(yè)維修資金有關(guān)的物業(yè)管理經(jīng)營性收入，如：停車費收益、利用物業(yè)本體內(nèi)（包括：建筑物/構(gòu)筑物、電梯轎廂等）的廣告性收益、房屋出租/經(jīng)營收益等，嚴格按照相關(guān)的法律法規(guī)有關(guān)條款規(guī)范運作。（作者系上海招商局物業(yè)管理有限公司品質(zhì)管理部項目經(jīng)理）
