第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)融資管理實(shí)務(wù)
一、概述：房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，對(duì)融資的依存度高、需求量大，且政策限制多;融洽的銀企關(guān)系、良好的企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況和高素質(zhì)的融資人員，是做好融資工作的前提。
二、分類(lèi)：即境內(nèi)融資和境外融資。
(一)境內(nèi)融資：1、銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主要政策約束為：四證;自有資金35%;資金封閉管理。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款融資有關(guān)實(shí)務(wù)：集團(tuán)授信與項(xiàng)目貸款;合作銀行的選擇;投資總額與貸款總額的確定;前期“四證”與整體項(xiàng)目貸款，以及不同項(xiàng)目之間貸款的處理;35%自有資金比例的處理辦法;抵押擔(dān)保的注意事項(xiàng);“四證”領(lǐng)出前的前期報(bào)批工作;貸款期限和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期;資金封閉管理與集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)度;項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款與客戶按揭貸款業(yè)務(wù)之間的統(tǒng)籌;利率的控制;融資籌劃方案的確定。3、其他貸款和融資渠道：固定資產(chǎn)貸款;流動(dòng)資金貸款;拆遷貸款;委托貸款;股權(quán)性融資;承兌匯票融資。
(二)境外融資：1、資本市場(chǎng)簡(jiǎn)述：實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上的虛擬經(jīng)濟(jì)，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值和投資機(jī)會(huì)，從而促成資金的市場(chǎng)配置;資本市場(chǎng)的投資取向;上市公司與非上市公司發(fā)展模式的差異是市值最大化與利潤(rùn)最大化。2、境外上市公司在資本市場(chǎng)再融資的主要方式是：增發(fā)股票;高收益?zhèn)?可轉(zhuǎn)換債券。3、境外其他融資渠道為：境外基金的合作;境外商業(yè)銀行的貸款。4、境外資金的調(diào)回：項(xiàng)目投資規(guī)模的審批;結(jié)匯的辦理。
第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理
一、現(xiàn)金流的含義、分類(lèi)和現(xiàn)金流計(jì)劃的編制：1、現(xiàn)金流是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)(如一年、一個(gè)月)現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量。2、主要分為：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、籌資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。重點(diǎn)是對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行管理。3、現(xiàn)金流計(jì)劃的編制以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的編制和執(zhí)行情況為依據(jù)。集團(tuán)現(xiàn)行對(duì)項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流計(jì)劃要求有：項(xiàng)目可行性研究階段的現(xiàn)金流測(cè)算;項(xiàng)目整體現(xiàn)金流計(jì)劃;項(xiàng)目年度現(xiàn)金流計(jì)劃;項(xiàng)目月度現(xiàn)金流計(jì)劃。
二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的主要特點(diǎn)：土地儲(chǔ)備的現(xiàn)金投入大而集中，且占用時(shí)間長(zhǎng)，銀行貸款受政策制約;預(yù)售制度和銀行按揭的實(shí)施，加快了現(xiàn)金回籠速度，為實(shí)現(xiàn)較高的資金回報(bào)率提供了空間;支出的剛性和收入來(lái)源的不確定性，增加了現(xiàn)金流量管理的難度;稅負(fù)支出高，且①發(fā)生在預(yù)售階段，②土地增值稅不考慮資金的時(shí)間價(jià)值和品質(zhì)溢價(jià)。
三、現(xiàn)金流管理考量的幾種基本工具：內(nèi)部收益率(IRR);預(yù)售周轉(zhuǎn)率和資本凈利率;凈現(xiàn)金流。其中凈現(xiàn)金流是指一個(gè)公司在一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的差額。項(xiàng)目能否快速取得現(xiàn)金的凈流入，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性環(huán)流，是公司發(fā)展能力的重要指標(biāo)。
四、房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理中需要平衡以下關(guān)系：項(xiàng)目融資對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的依賴(lài)關(guān)系;資金內(nèi)部收益率與項(xiàng)目利潤(rùn)的關(guān)系;加速資金周轉(zhuǎn)與集團(tuán)整體發(fā)展規(guī)模的關(guān)系。
五、現(xiàn)金流管理的作用：指導(dǎo)和制約經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資金的積極平衡;優(yōu)化資金的配置和流量，最大限度地實(shí)現(xiàn)資金的價(jià)值;現(xiàn)金流管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理的核心，是企業(yè)的生命線、發(fā)展線。
