房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是資金使用密集型的企業(yè)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了自有的一部分資金外，往往有較大比重的資金需要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)解決，于是大、中型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所需貸款額就很大。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有涉及面極廣，投資周期長(zhǎng)，資金回收慢，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等特征，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)本著降低資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，增加單位資金利潤(rùn)率的原則，通過(guò)各種手段加強(qiáng)資金管理，力爭(zhēng)在最短的周期內(nèi)收回并增值投資，從而獲取最大的投資收益。然而值得關(guān)注的是，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)卻仍然存在。如何確保開(kāi)發(fā)資金的安全回籠，是擺在我們面前的，比如何獲取投資回報(bào)更重要的課題。
一、強(qiáng)化投資項(xiàng)目的可行性研究工作
在一般情況下，項(xiàng)目規(guī)模越大，資金占用就越大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越大；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)越難，資金占用周期就越長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)成本也越高；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)越高，不可控因素就越多，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越大。有鑒于此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)，一定要做好項(xiàng)目的可行性研究，以降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。
第一，要做好選擇投資項(xiàng)目的背景情況調(diào)查。在確定房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目前，應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目的背景情況做詳細(xì)、認(rèn)真的調(diào)查，不能有任何產(chǎn)權(quán)方面問(wèn)題的遺漏，否則將會(huì)使該項(xiàng)目的投資難以回收，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目投資的失敗。
第二，做好市場(chǎng)調(diào)查。項(xiàng)目所在地區(qū)的區(qū)域發(fā)展概況及前景、人口發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、消費(fèi)市場(chǎng)情況、城市規(guī)劃情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等等，都需要我們做詳細(xì)的調(diào)查、分析。其中最關(guān)鍵的是市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品有沒(méi)有需求。只有在較好的市場(chǎng)需求條件下，企業(yè)才能獲得正常的或高額的利潤(rùn)。
第三，搞好投資項(xiàng)目的比較。企業(yè)應(yīng)集中人、財(cái)、物等優(yōu)勢(shì)資源及力量，開(kāi)發(fā)那些經(jīng)營(yíng)效益好的項(xiàng)目。這就要求我們企業(yè)對(duì)那些已做出可行性研究的項(xiàng)目按風(fēng)險(xiǎn)、效益進(jìn)行排序，選擇那些資金占用少、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期相對(duì)較短、風(fēng)險(xiǎn)小、效益好的項(xiàng)目作為企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。
二、積極穩(wěn)妥地抓好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌措工作
反映在房地產(chǎn)金融活動(dòng)上，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往需要巨額的貸款來(lái)支持投資。貸款占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的比重有因企業(yè)或項(xiàng)目的不同，差異較大。以今年上半年數(shù)據(jù)為例，全省開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金占到位資金的比重為28％，國(guó)內(nèi)貸款則占23.7％，尚有46％資金來(lái)自購(gòu)房者定金、預(yù)付款及其它，而在后者來(lái)源中，較大比重是銀行的按揭貸款?？梢?jiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴(lài)是不小的。貸款資金利率的高低，貸款時(shí)間的長(zhǎng)短，貸款條件的優(yōu)劣等，直接影響開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的使用。因此企業(yè)在籌措資金時(shí)，應(yīng)對(duì)來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的資金及貸款條件進(jìn)行綜合的分析比較，作出取舍。盡量獲取周期長(zhǎng)、利率低、條件優(yōu)厚的貸款，以減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的效益。
同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金的籌措上，還應(yīng)做好以下幾方面工作。
首先，要強(qiáng)化企業(yè)的信用管理。信用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)興衰的標(biāo)識(shí)，信用很好的開(kāi)發(fā)企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期低息貸款，企業(yè)將會(huì)有源源不斷的資金去開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
其次，資金的籌措要有計(jì)劃。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是資金越多越好，應(yīng)是資金占用適度為好，短缺資金，或資金占用很大，都是不可取的，都有可能造成企業(yè)開(kāi)發(fā)效益不佳。
第三，應(yīng)逐步擴(kuò)大項(xiàng)目的自有資金比例。這樣就可以使大部分貸款利息支出變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。
三、強(qiáng)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的資金管理
如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)出較高的利潤(rùn)，是我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾方面努力：
第一，加快資金信息流。我們的企業(yè)資金信息流往往不是很暢通，其原因在于它受太多因素的阻隔，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緩慢；受各種因素影響造成項(xiàng)目爛尾，更是開(kāi)發(fā)企業(yè)的災(zāi)星，因?yàn)闋€尾項(xiàng)目本身就占用了大量的資金，甚至?xí)哑髽I(yè)拖垮。還有一個(gè)最大的客觀因素是應(yīng)收帳款的催收，而且有的多是壞帳。應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，提高他們的財(cái)務(wù)方面的知識(shí)水平；應(yīng)定期進(jìn)行庫(kù)存盤(pán)點(diǎn)，以快刀斬亂麻的方式盡快合理地處理掉爛尾項(xiàng)目；在可能的條件下，成立應(yīng)收帳款催收機(jī)構(gòu)，配備精兵強(qiáng)將，加速資金回收。
第二，強(qiáng)化企業(yè)現(xiàn)金管理。要使企業(yè)現(xiàn)金管理得當(dāng)，應(yīng)盡可能使應(yīng)收帳款與應(yīng)付帳款的期限保持一致，甚至最好是應(yīng)收帳款回收的期限較應(yīng)付帳款交付的期限為短，這樣就可以保證按期交付應(yīng)付帳款，使企業(yè)避免過(guò)多的利息負(fù)擔(dān)及資金占用。
第三，減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支。以借貸方式籌措開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過(guò)度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以?xún)?nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。
第四，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要防止講排場(chǎng)，講面子，大手大腳，鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來(lái)的每一分錢(qián)，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。
四、積極穩(wěn)妥地做好資金回收工作
商品房屋的建成標(biāo)志著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收獲季節(jié)的到來(lái)，即回收投資，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。房屋的推銷(xiāo)必然受該項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告的影響，同時(shí)也受房屋銷(xiāo)售時(shí)市場(chǎng)行情的影響，二者之間有一個(gè)時(shí)間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報(bào)告切合實(shí)際，充分預(yù)計(jì)到房屋銷(xiāo)售時(shí)的市場(chǎng)變化狀況，加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃推進(jìn)，資金運(yùn)作正常，資金占用等于或低于計(jì)劃安排，這些都將為企業(yè)回收資金創(chuàng)造良好的條件。當(dāng)然也可能出現(xiàn)市場(chǎng)行情的變化好于預(yù)期，出現(xiàn)銷(xiāo)售高峰；但也有可能出現(xiàn)市場(chǎng)行情的變化壞于預(yù)期，出現(xiàn)銷(xiāo)售低谷。不論出現(xiàn)上述哪種情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都必須認(rèn)真做好房屋銷(xiāo)售的市場(chǎng)行情的調(diào)查，準(zhǔn)確無(wú)誤地核算出房屋的銷(xiāo)售成本，包括房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、房屋銷(xiāo)售成本以及房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)，尋找出市場(chǎng)銷(xiāo)售的切入點(diǎn)--銷(xiāo)售價(jià)，并在最短的時(shí)間內(nèi)將房屋全部推銷(xiāo)出去，將資金回收。
如果在房屋銷(xiāo)售時(shí)期，銷(xiāo)售出現(xiàn)低谷，資金成本超過(guò)預(yù)期，就要對(duì)市場(chǎng)作出冷靜的分析、研究，看在不久的將來(lái)市場(chǎng)是否反彈，如反彈所帶的收益大于等待這一時(shí)期到來(lái)所產(chǎn)生的新的資金成本，就可以等待一定時(shí)間，再尋找市場(chǎng)銷(xiāo)售切入點(diǎn)；反之就不應(yīng)再等待，應(yīng)按現(xiàn)實(shí)行情，那怕虧損一點(diǎn)，也盡快將房屋推出，收回資金，否則就可能導(dǎo)致更大的虧損。 （南京房地產(chǎn)）
