隨著我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施一系列宏觀調(diào)控“組合拳”后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標(biāo)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)已不再局限于產(chǎn)品本身，資本實(shí)力成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出，房地產(chǎn)公司能否盡快建立健全多策略的房地產(chǎn)融資體系來(lái)獲得足夠的資金支持，已成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
一、目前房地產(chǎn)公司融資策略概述
中國(guó)證券市場(chǎng)研究設(shè)計(jì)中心總干事王波明在２００４年“新地產(chǎn)國(guó)際房地產(chǎn)金融”論壇開幕會(huì)議上指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司需要尋找新的多元化融資策略，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和成熟的體制，通過(guò)其他融資策略，如利用外資、房地產(chǎn)信托、基金、保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)抵押貸款的證券化等新的策略來(lái)融資。
目前政府實(shí)行的金融緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)公司實(shí)施宏觀調(diào)控，加上銀行加強(qiáng)審查貸款風(fēng)險(xiǎn)的配套措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款的融資策略縮小了，傳統(tǒng)的融資策略已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需要。房地產(chǎn)公司貸款渠道少、企業(yè)間接融資的比重過(guò)大是當(dāng)前房地產(chǎn)公司融資的一個(gè)顯著特點(diǎn)。多策略融資成為房地產(chǎn)公司生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。
二、房地產(chǎn)公司融資策略的優(yōu)劣分析
（一）、銀行貸款融資策略
房地產(chǎn)業(yè)近些年的發(fā)展與銀行金融資本的支持是分不開的。隨著住房產(chǎn)業(yè)和住房金融的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，一些違規(guī)信貸行為屢屢發(fā)生。為了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，２００１年６月２６日中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。日漸嚴(yán)格的企業(yè)貸款和個(gè)人房貸控制，抬高了房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻，對(duì)“虛火”上升的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不小的影響。面對(duì)銀行這種只“添花”不“送炭”的做法，很多人都說(shuō)，銀行與房地產(chǎn)公司的“蜜月期”結(jié)束了。
筆者認(rèn)為，在未來(lái)的市場(chǎng)環(huán)境下，各家銀行會(huì)面臨越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，利潤(rùn)空間會(huì)越來(lái)越小，銀行也存在信貸營(yíng)銷的壓力。對(duì)房地產(chǎn)公司本身來(lái)說(shuō)，如果在資信體系的建設(shè)和企業(yè)信譽(yù)度方面多加注意的話，銀行貸款仍可成為融資的主要來(lái)源。
（二）、合作開發(fā)融資策略
發(fā)展商尋找一家或幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移籌資負(fù)擔(dān)的較好方法。合作開發(fā)的形式是多種多樣的，可以是兩家合作，也可以多家合作；可以長(zhǎng)期合作，也可以就項(xiàng)目短期合作；可以是緊密型合作，也可是松散型合作。這種方法對(duì)于緩解發(fā)展商自身資金壓力、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)大有益處。
（三）、預(yù)售房屋融資策略房屋預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給投資置業(yè)者，由此獲得房屋預(yù)售款。開發(fā)商可將預(yù)售款及時(shí)投入建設(shè)項(xiàng)目。在房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好的情況下，投資置業(yè)人士及機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售樓花都會(huì)表現(xiàn)出極大的熱情。這是因?yàn)樗麄儍H需先期支付少量的資金，就可以享受未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)的增值收益。而對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，預(yù)售可以籌集到必要的建設(shè)資金，又可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家，雖可能會(huì)喪失一些未來(lái)利益，但相對(duì)于總體利益終究是微不足道的。我國(guó)政府對(duì)于開發(fā)商預(yù)售前的實(shí)際投資額均有一些規(guī)定，如規(guī)定開發(fā)商已投入超過(guò)總投資２５％的投資，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，方可預(yù)售。在我國(guó)某些地方，如上海，對(duì)于預(yù)售有更加嚴(yán)格的條件限制。
（四）、利用外資融資策略
房地產(chǎn)公司利用外資的方式可分為兩種，即利用國(guó)外直接投資和國(guó)外間接投資。直接投資，一般以成立合資或合作公司的方式。外商的投資構(gòu)成外商資本金，故此方式實(shí)際上為第一種籌資策略。間接投資即利用外資貸款。間接利用外資一般不涉及企業(yè)所有權(quán)與控制權(quán)的喪失問(wèn)題，但需要用外匯還本付息，除了一些國(guó)際性或政府間優(yōu)惠貸款外，國(guó)外商業(yè)貸款利率一般都很高，故其風(fēng)險(xiǎn)較大。一般來(lái)說(shuō)，除從事大型項(xiàng)目的開發(fā)外，中小型企業(yè)不宜采用此種策略。
（五）、信托融資策略
房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財(cái)?shù)膬?yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。
信托獨(dú)具制度優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新空間寬廣，并具有巨大的靈活性。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資策略不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用和公司的發(fā)展；信托在供給方法上也十分靈活，可以針對(duì)房地產(chǎn)公司本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金信托產(chǎn)品。信托已成為房地產(chǎn)業(yè)融資的新熱點(diǎn)，成為與銀行并駕齊驅(qū)的融資模式。但是，信托行業(yè)受到銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管。銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始限制信托對(duì)房地產(chǎn)貸款的支持。種種跡象表明，２００３年以來(lái)房地產(chǎn)信托的迅猛勢(shì)頭以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，已受到有關(guān)部門重視，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金將受到一定影響。另外，信托資金的規(guī)模--尤其是集合式信托的規(guī)模，因?yàn)槭艿叫磐蟹ǖ南拗?，有最多２００份的限額。因此，每一個(gè)信托計(jì)劃一般籌集的資金規(guī)模在１億左右，與開發(fā)企業(yè)的需求存在一定差異。
三、房地產(chǎn)公司融資的建議性策略
（一）、加強(qiáng)整合的集團(tuán)化策略融資
隨著經(jīng)濟(jì)全球化步伐的日益加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。培育實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司艦隊(duì)已迫在眉睫。就房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率而言，在市場(chǎng)化程度相對(duì)較高的上海，市場(chǎng)前十位開發(fā)商的市場(chǎng)占有率也只有２３％，深圳還不到２０％。
資產(chǎn)重組才是當(dāng)前擴(kuò)大現(xiàn)有房地產(chǎn)公司規(guī)模的唯一出路。具體實(shí)施時(shí)，既可以借助資本市場(chǎng)，也可以采用兼并現(xiàn)有中小企業(yè)的形式，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益；還可以通過(guò)企業(yè)間的項(xiàng)目收購(gòu)、土地轉(zhuǎn)讓等形式優(yōu)化資源組合，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。
（二）、建立在優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)基礎(chǔ)上的聯(lián)合型融資策略
中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實(shí)現(xiàn)的融資方法除銀行貸款外，還有兩種方法：第一是尋求與大公司合作，第二是尋求民間資金。值得一提的是，中小房地產(chǎn)公司如能充分展示企業(yè)形象與信譽(yù)，爭(zhēng)取房屋預(yù)售款，也不失為一個(gè)融資的好辦法。
（三）、在融資方式上力求創(chuàng)新
銀行融資雖然是我國(guó)房地產(chǎn)公司的主要融資策略，但由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量有限，資本市場(chǎng)不會(huì)成為房地產(chǎn)的主要融資陣地；信托雖然已經(jīng)成為房地產(chǎn)融資的一個(gè)補(bǔ)充，但在短期內(nèi)不可能成為主導(dǎo)的融資策略。在銀行門檻提高，上市比較困難的情況下，房地產(chǎn)公司需要新的融資方式。
（四）、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)和研究
目前，中國(guó)的金融市場(chǎng)機(jī)制不夠規(guī)范和成熟，體制也不夠完善。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)公司對(duì)法制建設(shè)的重視具有更為重要的意義。房地產(chǎn)公司加強(qiáng)金融法律研究應(yīng)從兩方面入手：一是盡快了解新出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)；二是加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有的法律、法規(guī)的理解和靈活運(yùn)用，例如：房地產(chǎn)證券化在國(guó)際上是房地產(chǎn)非常重要的融資手段之一，現(xiàn)在中國(guó)證券法對(duì)于房地產(chǎn)證券化的問(wèn)題又沒(méi)有明確的規(guī)定，這就要求企業(yè)提前介入法規(guī)研究，以備在法規(guī)出臺(tái)時(shí)及時(shí)運(yùn)用。此外，我國(guó)的《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等都存在不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的條款，企業(yè)要研究這些法規(guī)可能發(fā)生的變化。
