《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅，這里的20%的增值額就是“臨界點(diǎn)”。根據(jù)土地增值稅臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)首先要測(cè)算增值率（增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率），然后設(shè)法調(diào)整增值率，其中一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是要合理確定商品房銷售價(jià)格。
如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價(jià)格可減少增值額，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負(fù)。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵就是控制房地產(chǎn)的增值率。在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，對(duì)處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況。企業(yè)在遇到這種情況時(shí)，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。
案例：地處某省城的甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建造一棟4000m2的商品房，現(xiàn)有兩種銷售方案：
方案一：按照2000元/m2的價(jià)格出售，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額為672萬元；企業(yè)所得稅允許稅前扣除金額同為672萬元。
方案二：按照2100元/m2的價(jià)格出售，承方案一，則扣除項(xiàng)目金額為674.2萬元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根據(jù)規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)印花稅不得扣除）。
企業(yè)該采取哪種銷售方案呢？
方案一：該房地產(chǎn)取得銷售收入為2000×4000÷10000=800（萬元）；
房產(chǎn)的增值率為[（800－672）÷672]×100%=19.05%；
增值率小于20%的臨界點(diǎn)，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的稅前利潤(rùn)為128萬元。
方案二：該房地產(chǎn)取得銷售收入為2100×4000÷10000=840（萬元）；
房產(chǎn)的增值率為〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；
增值率大于20%，需要繳納土地增值稅165.8×30%=49.74（萬元）；
企業(yè)的稅前利潤(rùn)為168－49.74=118.26（萬元）。
從方案一與方案二的比較看，方案二的銷售價(jià)格雖然提高了100元/m2，但是稅前利潤(rùn)卻下降了128－118.26=9.74（萬元）。所以，企業(yè)該采取第一種銷售方案。
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)首先要測(cè)算增值率，然后設(shè)法調(diào)整增值率。
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
企業(yè)是否將該代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)對(duì)于企業(yè)的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會(huì)影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃。
例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一套房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用300萬元，土地和房產(chǎn)開發(fā)成本為800萬元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費(fèi)為120萬元，房地產(chǎn)出售價(jià)格為1740萬元。為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用為100萬元。
方案一：如果企業(yè)將該費(fèi)用單獨(dú)收取，則：
該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為300+800+（300+800）×20%+120=1440（萬元）；
增值額為1740－1440=300（萬元）；增值率為300÷1440×100%=20.83%；應(yīng)納土地增值稅300×30%=90（萬元）。
方案二：如果企業(yè)將為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用100萬元費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，則：
該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（萬元）；
增值額為1740+100－1540=300（萬元）；
增值率為300÷1540×100%=19.48%，則不用繳納土地增值稅。
可見，方案二比方案一節(jié)省土地增值稅90萬元，即如果將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，將增加90萬元的收入（不考慮企業(yè)所得稅）。即使因取得100萬元代收費(fèi)收入，相應(yīng)增加了5.5萬元（100×5.5%）的營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加，不考慮是否獲得相應(yīng)的代收費(fèi)手續(xù)費(fèi)等額外收益，也仍可以獲得84.5萬元（90－5.5）的收益。
國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）文件規(guī)定，土地增值稅清算以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅可以進(jìn)行有效的免稅籌劃。目前稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目主要為5項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。
假設(shè)A房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開發(fā)B項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)，到2007年初已經(jīng)辦理大部分開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用結(jié)算，住宅也處于銷售階段。經(jīng)過仔細(xì)測(cè)算，B項(xiàng)目共發(fā)生成本費(fèi)用如下：取得土地使用權(quán)所支付的金額為400萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本600萬元，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的期間費(fèi)用100萬元，預(yù)計(jì)取得住宅房屋銷售收入1720萬元，應(yīng)繳納稅金及附加94.6萬元（為方便，按95萬元計(jì)算）。
依據(jù)以上數(shù)據(jù)，計(jì)算A公司應(yīng)納土地增值稅：
扣除項(xiàng)目金額之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（萬元）；
增值額＝1720－1395＝325（萬元）；
增值率＝325÷1395＝23%；因此，應(yīng)納土地增值稅＝325÷30%＝97.5（萬元）。
如果B項(xiàng)目尚未全部完工結(jié)算，A公司為了節(jié)稅，從美化小區(qū)環(huán)境出發(fā)，適當(dāng)再投入一些開發(fā)費(fèi)用，使增值率小于20%。
假設(shè)再投入X萬元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%條件，就可以免征土地增值稅。計(jì)算得出X>38.33萬元。再考慮加計(jì)20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（萬元）。也就是說，只要再投入不到32萬元，該項(xiàng)目的增值率就小于20%，符合免稅條件，可以不必繳納97.5萬元的土地增值稅。
假如A公司再投入35萬元改善小區(qū)環(huán)境，重新計(jì)算如下：
扣除項(xiàng)目金額之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（萬元）；
增值額＝1720－1437＝283（萬元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。
所以，B項(xiàng)目免征土地增值稅。
這樣，納稅人適當(dāng)增加了住房的開發(fā)成本35萬元，既美化了住宅小區(qū)的環(huán)境，提高了購(gòu)房戶的滿意度，樹立了企業(yè)良好的信譽(yù)，還節(jié)約了資金數(shù)十萬元。
當(dāng)然，企業(yè)在進(jìn)行這項(xiàng)稅收籌劃時(shí)，必須具備一定的條件，就是該項(xiàng)目的增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。同時(shí)，在計(jì)算各項(xiàng)成本費(fèi)用時(shí)，還要考慮稅法規(guī)定的計(jì)稅成本和費(fèi)用，要為企業(yè)留有余地，不要算得太緊。同樣的道理，在住宅尚未銷售完畢的情況下，可以采用適當(dāng)?shù)慕档蛢r(jià)格。降價(jià)讓利銷售住房，控制項(xiàng)目的增值率，也可以達(dá)到籌劃的目的。
