物業(yè)專項維修資金是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。本文分析義烏市物業(yè)專項維修資金管理的現(xiàn)狀，分析存在的問題，提出改進措施包括：成立專業(yè)的物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)，加強社會審計監(jiān)督等。
物業(yè)專項維修資金是指專項用于建筑物內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，因其?？顚Ｓ眠@一性質(zhì)又被業(yè)內(nèi)人士稱為住宅的“養(yǎng)老金”或“大病統(tǒng)籌”。維修資金往往數(shù)額大、涉及業(yè)主多，不便在費用實際發(fā)生之后再向各個業(yè)主分攤，因此，必須對維修資金的籌集、使用、管理和監(jiān)督進行規(guī)范，從而保障房屋所有人的合法權(quán)益，保障和發(fā)揮建筑物的正常使用功能。
一、義烏市物業(yè)專項維修資金管理現(xiàn)狀
（一）建章立制，政府主管部門重視并制定了相應(yīng)管理辦法。根據(jù)國家及浙江省的法律法規(guī)，結(jié)合當?shù)貙嶋H，義烏市出臺了《義烏市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，對物業(yè)專項維修資金的繳存、使用程序等進行了規(guī)定；2008年3月，義烏市建設(shè)局下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實〈浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法〉、〈浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法〉的通知》，進一步規(guī)范了物業(yè)專項維修資金的管理和使用。
?。ǘ┪飿I(yè)專項維修資金的交存、使用增長迅速。截至2012年底，113個樓盤已建賬到戶，繳款戶數(shù)為45 815戶，共歸集物業(yè)專項維修資金本金近2.0億元，年均增長比例超過20%。隨著時間的推移，越來越多的住宅小區(qū)過了保修期，需要動用該專項資金進行物業(yè)的維護、更新和改造，自2009年起，陸續(xù)有小區(qū)申請物業(yè)專項維修資金使用，至2012年底合計撥付資金超過400萬元。撥付數(shù)據(jù)表明，隨著房屋使用年份的增加，資金的使用量逐年增加。
?。ㄈ┖怂闩c管理制度良好。目前，義烏市建賬到戶樓盤每個戶頭上的本金、利息、使用分攤均可查詢。資金賬戶為市財政局審批開設(shè)的專戶，已經(jīng)建立起良好的核算及管理制度。
1.健全賬目，強化核算管理制度。為保證資金管理的準確性，嚴格做好資金的“三核對一公開”，即會計賬、軟件分戶賬、銀行賬定期核對，開發(fā)了義烏市住房專項維修資金管理系統(tǒng)軟件對專戶收繳的維修資金進行統(tǒng)一管理，在收繳環(huán)節(jié)按房號建賬到戶，使用時按小區(qū)分攤清冊分戶扣除。運用收付實現(xiàn)制會計核算方法進行獨立核算，收繳資金采用財政統(tǒng)一監(jiān)管票據(jù)。資金數(shù)據(jù)向各小區(qū)業(yè)委會和相關(guān)業(yè)主公開，以方便日常使用。
2.適當理財，確保資金保值增值。為確保物業(yè)專項維修資金的安全和保值增值，制定了《義烏市物業(yè)專項維修資金計息管理暫行規(guī)定》，截至2012年底，物業(yè)專項維修資金本息總額已達2.13億元，除按規(guī)定設(shè)立應(yīng)急備用金外，其余資金均轉(zhuǎn)為定期和國債，努力使其保值增值。
3.加強監(jiān)督，實行定期公示制度。一方面市財政局、市審計局定期對該資金的管理情況進行專項檢查和審計。另一方面，實行向社會公示制度，每年將各小區(qū)物業(yè)專項維修資金情況、已預(yù)交部分物業(yè)專項維修資金的樓盤、資產(chǎn)負債表和資金存款情況進行詳細列表說明，同時公布電話接受市民的監(jiān)督和查詢。
二、房屋專項維修資金管理和使用中存在的主要問題
?。ㄒ唬┦绽U面不全，存在資金被開發(fā)商占用的現(xiàn)象。從總體上來看，維修資金的管理已經(jīng)向?qū)I(yè)化、機構(gòu)化、規(guī)范化管理發(fā)展，建設(shè)主管部門對新建住宅小區(qū)在辦理初始登記之前，就要求開發(fā)商一次性交納物業(yè)專項維修資金。這使新建住宅小區(qū)的收繳率得到了保證，但筆者在實踐中發(fā)現(xiàn)，辦法實施前后交接期的許多樓盤，開發(fā)商向業(yè)主收取了物業(yè)專項維修資金，卻沒有按照要求將其建賬到戶、?？顚Ｓ茫龊帽Ｖ翟鲋?，甚至存在挪用現(xiàn)象，損害了廣大業(yè)主的切身利益，并可能引發(fā)一系列的社會矛盾。
（二）機構(gòu)配置力量不足，很難適應(yīng)日趨繁重的資金管理工作要求。雖然政策法規(guī)對資金管理的要求以及辦法明確：設(shè)區(qū)的市、縣應(yīng)建立專門的管理機構(gòu)，代為統(tǒng)一管理該項資金。但由于各種原因，各地在設(shè)立專門的物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)上還存在較大的困難。相當多的城市雖然建立了專門的物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)，但管理效果多半不理想，其營運管理的效率、效果及經(jīng)驗有待積累與完善。隨著城市化進程的不斷發(fā)展，將會出現(xiàn)越來越多的居住小區(qū)，專項維修資金的數(shù)額也越來越龐大，物業(yè)專項維修資金使用量也在逐年增加。另外，實際工作中，物業(yè)專項維修資金的管理人員往往由房產(chǎn)科或物業(yè)科工作人員兼職，缺乏專業(yè)知識，很難適應(yīng)日趨繁重的資金管理工作要求。
（三）業(yè)主維權(quán)意識強烈而又盲目，對維修資金管理參與感較強，但缺乏相應(yīng)的管理能力。隨著《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》的頒布實施，明確了小區(qū)業(yè)主的諸多權(quán)利，加上媒體在該法頒布實施前后的宣傳，一時間業(yè)主的維權(quán)意識高漲。在筆者參與的幾個小區(qū)業(yè)委會選舉中，業(yè)主對選舉進入業(yè)委會參與感較強，有很多熱心于公益事業(yè)，不計報酬，道德素養(yǎng)高的業(yè)主被選入業(yè)委會，但令人憂慮的是，業(yè)委會成立以后，業(yè)主因維權(quán)意識過度，又對物業(yè)管理知識比較欠缺，認為政府代管物業(yè)專項維修資金是剝奪了業(yè)主委員會的權(quán)利，要求自主管理該資金。但資金管理需要專業(yè)的財務(wù)人員、核算軟件、管理費用列支渠道、分攤計息方法等一系列流程，從實踐來看，95%以上的業(yè)委會均未設(shè)專職人員值班工作，屬于較為松散的組織，沒有很多精力參與到日常管理，很有可能因管理不善導(dǎo)致資金流失或無法保值增值等。
（四）監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)不健全，措施不到位。小區(qū)業(yè)主把維修資金交給開發(fā)商后，往往很少有人過問由誰來保管這筆錢，如何計息，監(jiān)督意識不強。目前政府部門的監(jiān)督點著重于繳存在維修資金專戶的那部分資金，對于游離于專戶之外，暫掛在開發(fā)商待付款的那部分資金，就脫離了政府的監(jiān)管視線，無法保證不被開發(fā)商用作營運資金，既無安全保證，更談不上保值增值。對于業(yè)委會自主管理的維修資金，監(jiān)管部門還沒有出臺具體可行的措施，社會中介機構(gòu)、開戶銀行、小區(qū)所在社區(qū)還沒有發(fā)揮相應(yīng)的社會化監(jiān)督職能。
?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)動用維修資金難，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾日漸突出。法律法規(guī)層面上，從《物權(quán)法》到國務(wù)院、各省市的《物業(yè)管理條例》均有明確規(guī)定，使用維修資金，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主簽字同意后方可實施。這一規(guī)定，不僅占用了物業(yè)企業(yè)大量的人力物力去挨家挨戶上門簽字，而且由于業(yè)主們思想認識不一致，結(jié)果導(dǎo)致動用維修資金難。如義烏市的東方國際村，因改造消防設(shè)施設(shè)備，花費在業(yè)主簽字上的時間為三個月。
?。┬^(qū)經(jīng)營性收入資金使用不規(guī)范，有擴大維修資金列支范圍、違反維修資金列支程序現(xiàn)象。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營產(chǎn)生的收益，應(yīng)當歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，且應(yīng)主要用于補充維修資金，但目前小區(qū)收益不存入業(yè)主大會賬戶的現(xiàn)象較為普遍，同時大多數(shù)也不進行賬目公布。有的將收益用于補貼物業(yè)管理費，有的用于業(yè)委會活動經(jīng)費，有的直接用于維修更新工程。經(jīng)營性收入的使用方案大多直接由業(yè)委會說了算，沒有征得相關(guān)業(yè)主的同意。例如，義烏市某小區(qū)業(yè)委會，2007年7月1日至2012年7月16日總收入537萬元，支出405萬元，根據(jù)街道財務(wù)清查小組清查的情況，該小區(qū)開支有“三多”——“白條子”多、慰問聯(lián)歡多、旅游考察多。而小區(qū)內(nèi)雜草叢生，污水橫流，引起小區(qū)住戶的不滿。因業(yè)委會成員越權(quán)使用小區(qū)收入，該小區(qū)業(yè)主為維權(quán)與業(yè)委會成員發(fā)生暴力沖突。
三、加強房屋維修資金管理與使用的幾點建議
?。ㄒ唬┏闪⒕S修資金管理機構(gòu)，從人力、物力、財力三方面保證機構(gòu)正常運行。
1.《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》明確提出了維修資金應(yīng)由專門管理機構(gòu)進行管理，明確了機構(gòu)職能和具體管理辦法，地方政府應(yīng)高度重視維修資金的重要性，成立相應(yīng)管理機構(gòu)，安排人員到位、經(jīng)費到位、辦公軟硬件設(shè)施到位，使資金管理工作正常開展。
2.加強人員培訓(xùn)和業(yè)務(wù)交流。根據(jù)資金管理性質(zhì)，工作人員需要具備財會實務(wù)、理財、小區(qū)消控、電梯等設(shè)施設(shè)備管理能力，計算機軟件操作能力，管理部門要做好人員培訓(xùn)工作。同時要做好省內(nèi)外兄弟單位的業(yè)務(wù)交流工作，通過考察、參加培訓(xùn)班和研討會的形式學(xué)習(xí)先進地區(qū)的經(jīng)驗和做法。
?。ǘ┒鄬用鏄?gòu)建資金監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，加強維修資金的監(jiān)管。加強維修資金的監(jiān)管，要從政府監(jiān)管、中介組織監(jiān)管、業(yè)主大會內(nèi)部監(jiān)管三個層次著手，形成維修資金監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)政府行政功能和民間自治功能互補、政府管理力量和社會調(diào)節(jié)力量互動，政府調(diào)控和社會協(xié)同互聯(lián)的目標。
1.政府監(jiān)管作用最為關(guān)鍵。在三層次的監(jiān)管體系中，政府監(jiān)管無疑是最為關(guān)鍵的一環(huán)。
?。?）制定、完善和實施有關(guān)維修資金歸集、使用和管理的制度規(guī)則，并細化操作規(guī)則，進一步出臺更加完善、便于操作的維修資金管理使用細則，提供業(yè)主大會可以參考的指導(dǎo)索引。首先，根據(jù)資金使用的額度分為三類，一類是備用金，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的未在物業(yè)服務(wù)合同中明確的小額度維修，只需召開一次業(yè)主大會確認其額度，授權(quán)業(yè)委會或造價審計機構(gòu)進行審核，即可由服務(wù)企業(yè)向管理機構(gòu)申請核銷。第二類是大、中修及更新改造的單項工程，根據(jù)管理辦法，由相關(guān)業(yè)主同意后，向管理機構(gòu)申請使用。第三類是緊急維修金，用于危及房屋安全的重大隱患、相關(guān)部門要求整改的或者依據(jù)法律法規(guī)、強制性技術(shù)規(guī)范等必須維修、更新和改造的情形。相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提請業(yè)主大會要求及時維修，業(yè)主大會不維修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求街道辦事處責成業(yè)主大會限期實施，管理部門指導(dǎo)監(jiān)督；業(yè)主大會逾期不實施的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代為組織實施，其費用可以從維修資金中列支。
?。?）在適度監(jiān)管模式下，政府監(jiān)管部門通過現(xiàn)場和非現(xiàn)場的方式對維修資金的使用進行全面的監(jiān)管，包括對維修資金的使用程序是否規(guī)范，使用范圍是否合規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)是否盡責，開戶銀行是否履行監(jiān)管義務(wù)等定期進行檢查，對任何主體存在的問題及時跟蹤處理。
?。?）建立信息披露制度，建立以現(xiàn)代信息技術(shù)為支撐的高效信息管理和服務(wù)平臺，對全市所有小區(qū)的維修資金進行拉網(wǎng)式清理，解決歷史遺留問題。對有拖欠維修金的開發(fā)商，在資質(zhì)年審、項目開發(fā)時將按規(guī)定繳納維修金作為前置條件，確保業(yè)主權(quán)益不受損害。對各小區(qū)的維修資金使用過程公開、信息透明，使監(jiān)管部門實時掌握維修資金動態(tài)信息，并利用積累的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，為趨勢判斷、應(yīng)急機制啟動和宏觀調(diào)控服務(wù)。建立維修資金業(yè)主查詢系統(tǒng)，使業(yè)主對自己賬戶的變化情況、資金收支明細了如指掌。
?。?）加強監(jiān)管機構(gòu)內(nèi)部建設(shè)，包括職能的界定，做到“到位、不缺位、不越位”；完善“市—區(qū)縣—房地辦”兩級政府、三級管理的監(jiān)管架構(gòu)；監(jiān)管業(yè)務(wù)流程再造，處理標準統(tǒng)一化；人員的調(diào)整充實，提高綜合素質(zhì)，完善績效考核制度等。
2.強化中介組織的社會服務(wù)和監(jiān)管作用。包攬式的監(jiān)管與政府職能轉(zhuǎn)變的大趨勢是不相適應(yīng)的，這意味著我們必須發(fā)揮謹慎性監(jiān)管的作用，強調(diào)中介組織在監(jiān)管體系中的重要作用。其作用表現(xiàn)在：一是隨著廣大業(yè)主的公共需求的全面快速增長，中介組織可以緩解公共服務(wù)不到位，公共產(chǎn)品短缺的矛盾，是政府監(jiān)管的有益補充；二是通過審計、審價、咨詢和法律等方面的專業(yè)服務(wù)，促使業(yè)委會規(guī)范運作和物業(yè)管理企業(yè)合規(guī)經(jīng)營；三是為業(yè)主表達和參與維修資金管理提供多元化渠道，是促進業(yè)主達成共識的重要平臺，同時有效減少因缺乏專業(yè)知識﹑經(jīng)驗而造成的不必要資金開支。在推進中介組織參與監(jiān)管的過程中，要嚴格有關(guān)中介組織從事維修資金專業(yè)服務(wù)的資格認定，強化中介組織對政府監(jiān)管部門的信息報告責任，加強中介組織的職業(yè)道德建設(shè)。
3.完善業(yè)主大會的決策、執(zhí)行和監(jiān)管內(nèi)控機制。實踐經(jīng)驗證明，無論政府監(jiān)管和中介組織監(jiān)管的體系和制度設(shè)計得多么完美，若業(yè)主大會內(nèi)部沒有建立完善的內(nèi)控機制，是不可能有效地防范和控制維修資金的挪用和濫用風險的。
?。?）完善業(yè)主大會自治制度，提高業(yè)主大會對維修資金的自我管理能力，在依法的基礎(chǔ)上，完善業(yè)主公約、業(yè)主議事規(guī)則，進一步明確內(nèi)部維修資金的使用程序，大事如年度維修方案、大額支出、資金增值開業(yè)主大會，2/3以上業(yè)主通過方能實施，小事如小額應(yīng)急維修則開業(yè)主代表大會或業(yè)委會委員會議討論決定。根據(jù)不同資金額度授予物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會相應(yīng)的操作權(quán)限，方便操作的同時，規(guī)避因權(quán)利過大而帶來的風險。
?。?）完善“業(yè)主大會—物業(yè)公司—中介機構(gòu)—開戶銀行”的制約機制，實行管辦分離，業(yè)主大會分別以合同的形式，約定物業(yè)管理企業(yè)﹑中介機構(gòu)、開戶銀行的管理責任。物業(yè)管理企業(yè)負責提供維修方案，維修工程的項目管理，按時將維修費用分攤到戶，中介機構(gòu)按照相關(guān)會計準則進行賬務(wù)管理和工程審計，對業(yè)委會的違規(guī)支出要堅決制止，定期進行賬目公布。開戶銀行根據(jù)不同支付類型，審核相關(guān)要件后，支付資金，把好資金流動的最后一關(guān)，同時，按時將年度結(jié)存單發(fā)放到業(yè)主手中。
?。?）引導(dǎo)業(yè)主主動參與監(jiān)督管理。通過輿論宣傳增進業(yè)主對維修資金重要性的認識，形成買房后還要養(yǎng)房的消費概念，樹立公共利益意識，做到主動、自覺地參與維修資金的使用管理和監(jiān)督，正確行使維修資金使用的決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)。
（4）為解決維修資金使用難中的表決難問題，建議使用電子投票系統(tǒng)，拓展表決手段。業(yè)主大會投票表決的效率直接影響到維修資金使用的效率和成功率。電子投票系統(tǒng)可以讓業(yè)主大會會議召開以電子投票系統(tǒng)為服務(wù)平臺，讓業(yè)主通過互聯(lián)網(wǎng)、手機短信、固定電話、電子觸摸屏等多種技術(shù)手段進行業(yè)主大會會議。電子投票，達到了提高行業(yè)服務(wù)水平、改變行業(yè)服務(wù)模式、實現(xiàn)業(yè)主的“自我管理、自我服務(wù)”的目的。
