【摘要】在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之前，企業(yè)應(yīng)做好納稅分析與籌劃，由財(cái)務(wù)人員牽頭、其他部門(mén)配合，給出方案以供企業(yè)決策者做決策。本文以房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建工程為例，列舉了兩個(gè)方案進(jìn)行稅收分析與籌劃，希望能給大家一點(diǎn)啟示。
【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 稅收分析
一、稅收籌劃的概念和理念
稅收籌劃是指在國(guó)家政策的許可下，按照稅收法律、法規(guī)的立法導(dǎo)向，通過(guò)對(duì)企業(yè)籌資、投資、經(jīng)營(yíng)管理等活動(dòng)進(jìn)行合理的事前籌劃和安排，取得節(jié)稅效益，最終達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)最大化的一種管理活動(dòng)。筆者提出稅收籌劃的三個(gè)重要理念：一是，從企業(yè)內(nèi)部來(lái)說(shuō)，稅收籌劃管理活動(dòng)需要企業(yè)管理層的高度重視和相關(guān)部門(mén)要積極配合。稅收籌劃不僅是財(cái)務(wù)部門(mén)的管理工作，如果沒(méi)有領(lǐng)導(dǎo)層的支持與協(xié)調(diào)就難以完成或達(dá)到預(yù)期的效果。二是，稅收籌劃涉及到各方之間的相互配合。稅收籌劃活動(dòng)要考慮到籌劃行為對(duì)各方產(chǎn)生的總體稅負(fù)的影響，如果只顧一方利益而損害另一方利益，就不能達(dá)成一致意見(jiàn)，使籌劃活動(dòng)難以進(jìn)行。三是，稅收籌劃者考慮問(wèn)題要全面，不能只考慮經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生時(shí)的稅負(fù)和現(xiàn)金流量?jī)纛~，還要考慮籌劃后各環(huán)節(jié)的稅負(fù)和現(xiàn)金流量?jī)纛~，否則會(huì)得不償失。
二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目稅收籌劃案例
房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)業(yè)常見(jiàn)的一種經(jīng)濟(jì)行為，隨著國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的力度，房地產(chǎn)企業(yè)之間則以項(xiàng)目合作或股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式來(lái)調(diào)劑資金，整合企業(yè)資源，以此降低企業(yè)稅負(fù)成本。以下是筆者在實(shí)際工作中遇到的案例。
案例：A、B兩個(gè)公司均是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，目前A 公司有個(gè)在建項(xiàng)目X因資金短缺要轉(zhuǎn)讓給B公司開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓時(shí)已投入成本800萬(wàn)元（假設(shè)投入成本已超過(guò)立項(xiàng)總投資額的25%，達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件），現(xiàn)在A、B公司經(jīng)協(xié)商做了兩個(gè)方案：一是A公司通過(guò)以X項(xiàng)目出資設(shè)立新公司C，再將C公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給B公司以此轉(zhuǎn)讓X項(xiàng)目；二是A公司直接將X項(xiàng)目銷(xiāo)售給B公司。假設(shè)X項(xiàng)目評(píng)估得出的公允價(jià)為1 000萬(wàn)元，B公司在取得C 公司股權(quán)或購(gòu)買(mǎi)X項(xiàng)目后，繼續(xù)開(kāi)發(fā)成本為1 000萬(wàn)元，建成后銷(xiāo)售價(jià)為3 000萬(wàn)元。兩個(gè)方案分析如下（不考慮印花稅和契稅，這兩個(gè)稅種在兩個(gè)方案中金額大致相同）：
方案一：A公司以在建項(xiàng)目X實(shí)物出資成立子公司C（C公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)），再將C公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給B公司，這樣在建項(xiàng)目X就間接轉(zhuǎn)讓給了B。
注意《公司法》里的“第二十七條……公司設(shè)立登記時(shí)全體股東的貨幣出資額不得低于注冊(cè)資本的30%”。即A公司以X項(xiàng)目出資比例不得超過(guò)70%，最少要出資30%的貨幣資金。X項(xiàng)目評(píng)估得出的公允價(jià)1 000萬(wàn)元，則貨幣出資最少是429萬(wàn)元［（1 000/70%）×30%］，籌劃點(diǎn)為A公司以X項(xiàng)目出資，股權(quán)投資成本1 000萬(wàn)元，出資比例70%，B公司以貨幣出資429萬(wàn)元，出資比例30%，之后A公司將持有的C公司70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給B 公司，X項(xiàng)目就完全轉(zhuǎn)讓給了B公司。
1. A公司在以X項(xiàng)目出資成立C公司的環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓C公司股權(quán)的環(huán)節(jié)都要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。
（1）投資設(shè)立C公司時(shí)應(yīng)繳納土地增值稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅具體問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［1995］048號(hào)）中“第一條，關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅”。
但是在《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅具體問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)文）中指出：第五條，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅［1995］048號(hào)文第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。此時(shí)A公司股權(quán)投資成本確認(rèn)為1 000萬(wàn)元與公允價(jià)值相同，則土地增值稅=（1 000-800）×30%=60（萬(wàn)元）（因增值額200萬(wàn)元，占項(xiàng)目扣除額800萬(wàn)的25%小于50%，按30%稅率計(jì)算）。
（2）投資設(shè)立C公司時(shí)A公司應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。根據(jù)《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函［2008］828號(hào)）中的“二、企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的以下情形，因資產(chǎn)所以權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷(xiāo)售確定收入……（六）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途”。以X項(xiàng)目對(duì)外投資，它的權(quán)屬已從A公司過(guò)戶到B公司，應(yīng)視同銷(xiāo)售計(jì)征企業(yè)所得稅，所以出資設(shè)立C公司的環(huán)節(jié)中，A公司應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=（1 000-800-60）×25%=35（萬(wàn)元）。
（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函［2000］687號(hào)）中的規(guī)定“股權(quán)轉(zhuǎn)讓以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的，應(yīng)按土地增值稅規(guī)定征稅”。
本方案的籌劃點(diǎn)：因?yàn)樵诠蓹?quán)出資環(huán)節(jié)，X項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)評(píng)估確認(rèn)了公允價(jià)格并以此確認(rèn)為股權(quán)投資成本，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)與出資環(huán)節(jié)的時(shí)間不能相隔太久，這樣公允價(jià)格才會(huì)沒(méi)有多大變化，轉(zhuǎn)讓價(jià)與股權(quán)投資成本相同，沒(méi)有增值，不用繳納土地增值稅。
（4）股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓屬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓范疇視同銷(xiāo)售應(yīng)繳納企業(yè)所得稅，與以上第3點(diǎn)相同，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)與股權(quán)投資成本相同不產(chǎn)生利潤(rùn)，不用繳納企業(yè)所得稅。
（5）A公司總稅負(fù)=60+35=95（萬(wàn)元）。
（6）A公司現(xiàn)金流量?jī)纛~=1 000-95=905（萬(wàn)元）。
2. B公司收購(gòu)C公司70%股權(quán)后，以C公司為開(kāi)發(fā)主體繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)X項(xiàng)目，完工后銷(xiāo)售，以C公司為納稅主體繳納建成后銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，以下現(xiàn)金流量?jī)纛~的分析以B、C公司為一個(gè)聯(lián)合體。
（1）營(yíng)業(yè)稅=3 000×5%=150（萬(wàn)元）。
（2）土地增值稅=［3 000-1 000（股權(quán)收購(gòu)成本）-1 000（后續(xù)建設(shè)成本）-150］×30%=255（萬(wàn)元）（增值稅按清算方式來(lái)預(yù)計(jì)，增值額850萬(wàn)元占扣除項(xiàng)目2 150萬(wàn)元的比例約40%，小于50%，按增值額30%計(jì)稅）。
（3）企業(yè)所得稅=（3 000-1 000-1 000-150-255）×25%=148.75（萬(wàn)元）。
（4）C公司總稅負(fù)=150+255+148.75=553.75（萬(wàn)元）。
（5）BC公司現(xiàn)金流量?jī)纛~=3 000-429（設(shè)立C公司30%貨幣出資額）-1 000（股權(quán)收購(gòu)價(jià)）-（1 000-429）（應(yīng)投入的后續(xù)建設(shè)資金-C公司原有資金）-553.75=446.25（萬(wàn)元）。
3. 該方案總稅負(fù)=95+553.75=648.75（萬(wàn)元），總現(xiàn)金流量?jī)纛~=905+446.25=1 351.25（萬(wàn)元）。
方案二：A公司直接將該項(xiàng)目銷(xiāo)售給B公司，稅務(wù)處理視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納相關(guān)稅費(fèi)。
1. A公司涉及的稅負(fù)有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。
營(yíng)業(yè)稅=1 000×5%=50（萬(wàn)元）
土地增值稅=（1 000-800-50）×30%=45（萬(wàn)元）
企業(yè)所得稅=（1 000-800-50-45）×25%=26.25（萬(wàn)元）
A公司的總稅負(fù)=50+45+26.25=121.25（萬(wàn)元）
A公司的現(xiàn)金流量?jī)纛~=1 000-121.25=878.75（萬(wàn)元）
2. B公司直接收購(gòu)X項(xiàng)目后繼續(xù)開(kāi)發(fā)，完工后銷(xiāo)售涉及的稅負(fù)有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅：
營(yíng)業(yè)稅=3 000×5%=150（萬(wàn)元）
土地增值稅=［3 000-1 000（項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)）-1 000-150）］×30%=255（萬(wàn)元）
企業(yè)所得稅=［3 000-1 000-1 000-150-255］×25%=148.75（萬(wàn)元）
B公司總稅負(fù)=150+255+148.75=553.75（萬(wàn)元）
B公司現(xiàn)金流量?jī)纛~=3 000-1 000-1 000-553.75=446.25（萬(wàn)元）
3. 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方案A與B雙方的總體稅負(fù)=121.25+553.75=675（萬(wàn)元），現(xiàn)金流量?jī)纛~=878.75+446.25=1 325（萬(wàn)元）。
三、結(jié)論及建議
從以上兩個(gè)方案的總稅負(fù)與現(xiàn)金流量?jī)纛~的對(duì)比中可知前者更優(yōu)越。下圖列示了兩個(gè)方案在X項(xiàng)目不同公允價(jià)水平下的現(xiàn)金流。比較得知，方案一中X項(xiàng)目的公允價(jià)減去成本價(jià)的增值額不超過(guò)成本50%的范圍內(nèi)，不論處于哪個(gè)價(jià)位，其現(xiàn)金流量?jī)纛~及稅負(fù)均相同。因評(píng)估價(jià)高于成本價(jià)一般不超過(guò)20%，因此過(guò)高的評(píng)估價(jià)不在此表列示，如有則做特殊情況分析。方案二中項(xiàng)目公允價(jià)不同則現(xiàn)金流量?jī)纛~及稅負(fù)均不相同，在不同公允價(jià)值水平，現(xiàn)金流量?jī)纛~類(lèi)似拋物線，在項(xiàng)目公允價(jià)為850萬(wàn)元即高于成本價(jià)800萬(wàn)元約6%的水平時(shí)最高。但是圖中兩個(gè)方案對(duì)比，無(wú)論公允價(jià)處于什么水平，方案一始終優(yōu)于方案二，原因是方案二在A公司直接銷(xiāo)售X項(xiàng)目時(shí)要繳納營(yíng)業(yè)稅，增加了稅負(fù)成本。
在現(xiàn)實(shí)中，是否方案一都會(huì)優(yōu)于方案二呢，筆者認(rèn)為財(cái)務(wù)人員在做稅收籌劃時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：
其一，不同的地方稅收政策不同。如土地增值稅的清算是比較復(fù)雜的一個(gè)過(guò)程，它涉及到清算單位的所能提供資料的詳細(xì)度及稅務(wù)部門(mén)所能投入的人力物力等因素。有的地方稅務(wù)部門(mén)是按清算來(lái)進(jìn)行征收，有的是按照簡(jiǎn)易方法征收，征收率由稅務(wù)主管部門(mén)確定。因此要具體情況具體分析。
其二，不同的企業(yè)情況也不同。每個(gè)企業(yè)都有自己的發(fā)展規(guī)劃和特殊情況，財(cái)務(wù)人員應(yīng)在立足本企業(yè)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上做充足的分析，向企業(yè)決策者提供財(cái)務(wù)、稅收信息，并與其他部門(mén)積極配合，才能做好稅收籌劃事項(xiàng)。
其三，在稅收籌劃之前，財(cái)務(wù)人員要與稅收征管部門(mén)做充分的溝通，稅收法律法規(guī)雖然有其固定性、強(qiáng)制性，但是不同的地區(qū)有不同的稅收優(yōu)惠政策，并且在現(xiàn)實(shí)情況中，不同的稅務(wù)管理部門(mén)對(duì)政策的解讀也不同。
主要參考文獻(xiàn)
財(cái)政部，國(guó)家稅務(wù)總局.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅具體問(wèn)題的通知.財(cái)稅［1995］048號(hào)，1995-05-25
【作 者】
吳春萍
【作者單位】
（廣西城投浩晨實(shí)業(yè)有限公司 南寧 530021）
