房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的再次洗牌整合，這也是行業(yè)大背景趨于理性的必然。房地產(chǎn)企業(yè)整合的結(jié)果必然是集團(tuán)化、規(guī)?；涂绲赜虬l(fā)展。
1.成本管理――房地產(chǎn)企業(yè)管理的一個(gè)難點(diǎn)
1.1成本構(gòu)成復(fù)雜。
房地產(chǎn)成本不僅包括土地轉(zhuǎn)讓金、勘察、設(shè)計(jì)、建安及環(huán)境和市政工程費(fèi)用，還包含管理、財(cái)務(wù)及營(yíng)銷等各類費(fèi)用成本。且不同成本又均有各自不同的特性，涉及不同的領(lǐng)域，從而導(dǎo)致各類成本綜合管理難度加大。
1.2不同項(xiàng)目之間個(gè)別性、差異性大。
不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因受所處地理位置、項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品的用途、項(xiàng)目的規(guī)模等各種因素的影響，而導(dǎo)致不同的項(xiàng)目個(gè)別性、差異性很大，每個(gè)項(xiàng)目都有自身的特點(diǎn)，不能將不同項(xiàng)目的成本進(jìn)行簡(jiǎn)單地對(duì)比，給成本管理帶來(lái)了很大的難度。
1.3成本發(fā)生的周期較長(zhǎng)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般較長(zhǎng)，使房地產(chǎn)成本管理的時(shí)間跨度較大，加大了管理難度。
1.4成本控制環(huán)節(jié)多、流程復(fù)雜。
由于成本的構(gòu)成復(fù)雜，導(dǎo)致在成本發(fā)生過(guò)程中需要涉及到的相關(guān)部門(mén)和崗位眾多，各類流程也相對(duì)復(fù)雜，更增添了成本管理的難度。
1.5成本執(zhí)行過(guò)程中變動(dòng)性大。
在房地產(chǎn)合同執(zhí)行過(guò)程中，由于種種原因，會(huì)頻繁發(fā)生各類設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證，以及設(shè)備材料價(jià)格、工資標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)率等均隨市場(chǎng)行情發(fā)生不斷的變化，這些變化大大提高了成本管理的難度。
1.6缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析。
目前市場(chǎng)上缺乏成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理辦法，更有一些房地產(chǎn)沒(méi)能對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行深層次的統(tǒng)計(jì)分析，以至于不能在新項(xiàng)目中吸取以往的寶貴經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)，不能使企業(yè)的成本管理水平在發(fā)展中提高。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段成本管理
2.1投資決策及方案設(shè)計(jì)階段的成本管理。
投資決策及方案設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理起著主導(dǎo)作用。首先應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)方案招標(biāo)方法，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。其次利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較、優(yōu)化設(shè)計(jì)，力求低價(jià)高質(zhì)。并要根據(jù)擬建工程所處地理位置、現(xiàn)場(chǎng)地勢(shì)實(shí)際情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)土方平衡，防止造成大量土石方工程的發(fā)生，而導(dǎo)致成本的增加。另外根據(jù)確認(rèn)的設(shè)計(jì)方案制定組團(tuán)成本計(jì)劃，作為組團(tuán)成本控制依據(jù)，實(shí)行全過(guò)程跟蹤對(duì)照控制，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)查明原因，尋找改進(jìn)措施，并在后面開(kāi)發(fā)中引以為鑒。
2.2施工圖設(shè)計(jì)階段的成本管理。
施工圖設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的關(guān)鍵。首先，應(yīng)積極推行設(shè)計(jì)招標(biāo)制，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，促使設(shè)計(jì)單位改進(jìn)管理水平，采用先進(jìn)技術(shù)，降低工程造價(jià)。其次，因部分設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，常有“設(shè)計(jì)過(guò)程不算賬，設(shè)計(jì)完了見(jiàn)分曉”的現(xiàn)象發(fā)生，所以必須全面推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理部門(mén)按確認(rèn)的設(shè)計(jì)方案下達(dá)施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，在任務(wù)書(shū)中詳細(xì)注明各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。另外要求設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)前嚴(yán)格按設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制設(shè)計(jì)概算報(bào)房地產(chǎn)公司審批。施工圖設(shè)計(jì)必須嚴(yán)格按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算進(jìn)行設(shè)計(jì)，如遇特殊情況需突破概算的須說(shuō)明原因后報(bào)房地產(chǎn)公司確認(rèn)審批。再有要求設(shè)計(jì)單位施工圖設(shè)計(jì)必須達(dá)到一定的精度及深度，減少因頻繁的設(shè)計(jì)變更而使工程成本增加不確定因素。
2.3項(xiàng)目招標(biāo)及合同簽訂過(guò)程中的成本管理。
項(xiàng)目招標(biāo)及合同簽訂是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的重點(diǎn)。首先，新開(kāi)工的項(xiàng)目必須進(jìn)行招標(biāo)，以引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低成本。施工隊(duì)伍必須進(jìn)行嚴(yán)格考察，特別要考察擬邀請(qǐng)參加投標(biāo)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理及其項(xiàng)目組，防止掛靠轉(zhuǎn)包事件的發(fā)生。還應(yīng)要求施工企業(yè)的綜合實(shí)力強(qiáng)、資信可靠。其次，會(huì)同招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)嚴(yán)格制定招標(biāo)文件，招標(biāo)文件條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用盡量包死，少留活口。且應(yīng)根據(jù)招標(biāo)條件，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書(shū)，做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。另外合同必須嚴(yán)格按招標(biāo)文件的要求來(lái)簽訂，合同條款必須同時(shí)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，必要時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，減少索賠事件的發(fā)生。
2.4施工階段的成本管理。
施工階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的重要環(huán)節(jié)。首先，應(yīng)抓好合同管理，工程部門(mén)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)積極參與合同的洽談工作，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況制定出合理的工期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。其次，從技術(shù)措施上展開(kāi)項(xiàng)目成本的有效控制，開(kāi)工前工程部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員根據(jù)工程實(shí)際情況認(rèn)真的審批施工單位的施工方案，盡早發(fā)現(xiàn)施工組織上的問(wèn)題，對(duì)不合理部分進(jìn)行討論修訂，以便降低成本。另外，工程開(kāi)工前須加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。工程部組織本部門(mén)及設(shè)計(jì)、計(jì)財(cái)和監(jiān)理公司相關(guān)人員從圖紙上技術(shù)的合理性，施工上的可行性，工程成本的經(jīng)濟(jì)性等各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖進(jìn)行全面的審核。避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來(lái)返工，造成成本增加。再有，應(yīng)建立嚴(yán)格的工程簽證制度，所有簽證承建單位必須提前通知房地產(chǎn)企業(yè)工程、預(yù)算及監(jiān)理有關(guān)部門(mén)的相關(guān)人員到場(chǎng)進(jìn)行計(jì)量驗(yàn)收，遇工程簽證量超過(guò)一定的數(shù)額時(shí)必須事先報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)審批，并說(shuō)明需簽證的原因及必要性。且所有簽證必須及時(shí)辦理，并附現(xiàn)場(chǎng)計(jì)量的原始資料，否則一律不予認(rèn)可，嚴(yán)格杜絕事后補(bǔ)簽，以防止不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。
2.5竣工結(jié)算階段的成本管理。
竣工結(jié)算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的最后一道關(guān)。首先，審核工程造價(jià)時(shí)必須堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù)，按照發(fā)、承包雙方在合同中的約定，根據(jù)審定后的竣工圖、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算。認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施，重點(diǎn)審核增加費(fèi)用的項(xiàng)目，特別要審核取消的項(xiàng)目施工單位是否人為的漏計(jì)。其次，預(yù)算人員要深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握工程質(zhì)量、工期完成情況，對(duì)照合同檢查是否要進(jìn)行違約索賠。對(duì)發(fā)包方供應(yīng)的甲供材要會(huì)同材料部門(mén)核定甲供價(jià)與預(yù)算價(jià)差及是否超計(jì)劃領(lǐng)料。對(duì)特殊材料會(huì)同材料部門(mén)進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)，掌握價(jià)格動(dòng)態(tài)，提高工程計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性。另外，為了保證減少工作中的疏怱，嚴(yán)格實(shí)行工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。且所有工程結(jié)算必須全面實(shí)行報(bào)批制度，報(bào)批單中預(yù)算人員應(yīng)認(rèn)真分析工程結(jié)算的詳細(xì)情況，以便領(lǐng)導(dǎo)審批，并從中吸取寶貴經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)，不斷提高企業(yè)的成本管理水平。
3.結(jié)語(yǔ)
在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的今天，強(qiáng)者恒強(qiáng)是大勢(shì)所趨，我們只有準(zhǔn)確地把握住當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面提升企業(yè)自身成本管理水平，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能使企業(yè)立于不敗之地。
