1 項目投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的首要階段
1.1 編制合理科學(xué)的投資估算
對于工程項目來說，在投資決策階段，投資估算是一項重要內(nèi)容，同時也是組成項目建議書和可行性研究報告的重要部分。投資估算一經(jīng)審批，投資估算將作為工程造價的最高限額指導(dǎo)項目建設(shè)活動。對于工程項目來說，投資估算是投資決策成敗的關(guān)鍵。因此要充分考慮、合理估算投資估算，并且在一定程度上確保投資估算的完全性、合理性、準(zhǔn)確性。
1.2 技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合優(yōu)選開發(fā)方案
對于房地產(chǎn)項目來說，前期需要優(yōu)選方案，通過該種方式尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案。通過經(jīng)濟分析和對比的方式，從房地產(chǎn)項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案篩選滿足最低可接受收益率要求的方案，同時比選這些方案。比選這些可供方案的過程中，對于方案之間的可比性要高度的注意，并且在一定程度上遵循費用與效益計算口徑相一致的原則，根據(jù)工程項目的實際情況，通過選擇科學(xué)合理的經(jīng)濟評價指標(biāo)作為比選指標(biāo)。
1.3 充分提高項目抵御風(fēng)險的能力
從行業(yè)性質(zhì)和資金使用量方面來說，房地產(chǎn)市場是一個資金密集的行業(yè)，并且資金的使用量非常的巨大，房地產(chǎn)項目的收益受市場的波動以及國家宏觀政策的調(diào)整而影響和制約，在這種情況下，在投資決策階段，要求開發(fā)企業(yè)通過對社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策和市場等影響項目投資效果的因素進行相應(yīng)的分析，同時對房地產(chǎn)項目的影響性質(zhì)和程度的因素進行分析和預(yù)測，根據(jù)房地產(chǎn)項目風(fēng)險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，并且制定控制風(fēng)險的方案，并在一定程度上加強防范和控制投資風(fēng)險。
2 設(shè)計階段的成本控制對項目投資的影響具有極其重要的意義
2.1 擇優(yōu)選擇設(shè)計單位
在項目開發(fā)建設(shè)全過程費用中，根據(jù)測算，設(shè)計費通常情況下，只占成本的2%-3%，但是影響項目工程造價的程度高達75%以上，如果設(shè)計科學(xué)合理，工程造價可以降低10%-20%。由此可見，項目投資受到設(shè)計階段成本控制的影響是非常重要的。目前，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”的設(shè)計觀念在設(shè)計人員中普遍存在，在設(shè)計過程中，設(shè)計人員只負責(zé)技術(shù)，不負經(jīng)濟責(zé)任，進而在一定程度上使得技術(shù)設(shè)計和經(jīng)濟之間嚴(yán)重脫鉤，引發(fā)“多用鋼筋，少動腦筋”的現(xiàn)象。投資受到設(shè)計不合理、不當(dāng)?shù)挠绊?，其投資浪費讓人難以預(yù)料。
2.2 推行限額設(shè)計制度
在工程項目施工過程中，根據(jù)設(shè)計任務(wù)書和投資估算對初步設(shè)計進行控制，確保投資額度不超過投資估算額，這一過程稱為限額設(shè)計。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，限額設(shè)計要求在設(shè)計之前，首先對限額進行確定，同時對設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模進行控制，其次分解分析限額。在設(shè)計過程中，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格按照限額要求進行控制。當(dāng)前，設(shè)計不精、深度不夠的現(xiàn)象普遍存在，這些不確定因素增加了建設(shè)成本，同時導(dǎo)致設(shè)計頻繁變更，增加了項目成本控制的難度，并給項目成本控制帶來風(fēng)險。為了促進設(shè)計人員優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價，通常情況下，需要對設(shè)計限額進行確定，克服只畫圖、不算帳的傾向。
2.3 開展價值工程的應(yīng)用優(yōu)化設(shè)計
價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的理論依據(jù)，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。價值工程的主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究對象進行功能分析優(yōu)化，使設(shè)計工作做到功能與成本的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，盡量做到設(shè)計上技術(shù)、經(jīng)濟最合理，有效的降低工程成本。運用價值工程原理，在科學(xué)分析基礎(chǔ)上，對方案實行科學(xué)決策與優(yōu)化，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理的設(shè)計方案。
2.4 在設(shè)計前期階段引入監(jiān)理機制
設(shè)計開始之前引入設(shè)計監(jiān)理控制，發(fā)揮監(jiān)理工程師在勘查設(shè)計階段的作用，加強對地質(zhì)勘探和設(shè)計的監(jiān)管。水文地質(zhì)資料質(zhì)量的好壞，直接影響工程設(shè)計的質(zhì)量，從而影響工程造價。發(fā)揮監(jiān)理工程師在勘查設(shè)計階段的重要性，真正把勘察、設(shè)計階段的工作成果納入可控制范疇，從而使設(shè)計單位能夠按期提交滿足合同需求的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)較優(yōu)的成果，并提供令人滿意的技術(shù)服務(wù)。
2.5 實行設(shè)計質(zhì)量的合同獎罰制度
目前行業(yè)設(shè)計費計算主要有按投資規(guī)模和按建筑面積計價兩種方法，但不論哪種計費方法，設(shè)計單位不承擔(dān)任何經(jīng)濟責(zé)任；經(jīng)濟觀念淡薄、設(shè)計變更隨心所欲的現(xiàn)象在部分設(shè)計人員當(dāng)中普遍存在，對于工程設(shè)計來說，不管質(zhì)量如何，投資是否超出預(yù)算，只要畫了圖就要支付相應(yīng)的設(shè)計費用。尤其是設(shè)計費用按投資額的一定百分比進行計算，在一定程度上使得設(shè)計工程造價越高，設(shè)計收費也就越多，設(shè)計者降低工程造價的主動性難以通過這種計費方法得以調(diào)動，使得設(shè)計單位只重視技術(shù)，忽視經(jīng)濟效益，進一步增加了控制工程造價的難度。
3 施工階段的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程的關(guān)鍵階段
3.1 提高合同管理水平
首先鞏固和強化合同的法律意識，充分把握合同條款的內(nèi)涵，增強合同條款的嚴(yán)密性。其次在履行合同的過程中，根據(jù)批準(zhǔn)程序嚴(yán)格確認(rèn)合同變更，同時建立和完善合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率。
3.2 嚴(yán)格控制設(shè)計變更
首先杜絕通過變更設(shè)計對建設(shè)規(guī)模擅自擴大，不斷提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容。其次，對于發(fā)生的設(shè)計變更要認(rèn)真審核，要及時計算有關(guān)設(shè)計變更的費用，通過比較分析擇優(yōu)選擇方案。
3.3 重視現(xiàn)場簽證管理
①建立完善的工程簽證流程和嚴(yán)格的審核制度，經(jīng)施工單位項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、開發(fā)企業(yè)代表三方共同審批簽字后，現(xiàn)場簽證內(nèi)容方可有效。②根據(jù)實際情況確定簽證內(nèi)容，在經(jīng)濟觀念、職業(yè)道德素養(yǎng)方面，對現(xiàn)場工程管理人員進行不斷的強化，不斷培養(yǎng)管理人員實事求是的工作作風(fēng)，一方面監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、工期和安全，另一方面重視節(jié)約工程投資的重要性。③對簽證的范圍進行準(zhǔn)確的把握，采取各種措施讓現(xiàn)場工程管理人員熟悉有關(guān)招標(biāo)文件、投標(biāo)文件，以及合同文件的相關(guān)要求，明確工程承包的范圍，在施工過程中避免出現(xiàn)簽證內(nèi)容的不合理性。
3.4 嚴(yán)格控制材料和設(shè)備的質(zhì)量與價格
在控制工程造價的過程中，合理的材料價格是基礎(chǔ)。材料作為組成工程造價的重要部分，根據(jù)測算，材料費用通常情況下約占建安工程總造價的65%，因此嚴(yán)重影響著工程造價，為了準(zhǔn)確地確定材料的價格，一方面嚴(yán)把進場材料的質(zhì)量，另一方面建立完善的材料和設(shè)備的質(zhì)量與價格認(rèn)證制度。
4 結(jié)束語
綜上所述，在如今房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時代，成本控制與管理工作顯得尤為重要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對工程造價的管理上應(yīng)始終貫穿于項目的周期全過程，在工程建設(shè)的各個階段，時時要有控制投資的經(jīng)濟頭腦，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場經(jīng)濟的脈搏，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。
參考文獻：
[1]尹貽林.工程造價計價與控制[M].北京：中國計劃出版社，2013.
[2]鄒偉.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的關(guān)鍵階段[J].施工技術(shù)，2006（12）.
[3]沈杰.工程造價管理[M].南京：東南大學(xué)出版社，2006.
作者：徐鳳延
