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房地產(chǎn)開發(fā)項目關(guān)鍵階段實施成本控制探討

1 項目投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的首要階段

1.1 編制合理科學(xué)的投資估算

對于工程項目來說,在投資決策階段,投資估算是一項重要內(nèi)容,同時也是組成項目建議書和可行性研究報告的重要部分。投資估算一經(jīng)審批,投資估算將作為工程造價的最高限額指導(dǎo)項目建設(shè)活動。對于工程項目來說,投資估算是投資決策成敗的關(guān)鍵。因此要充分考慮、合理估算投資估算,并且在一定程度上確保投資估算的完全性、合理性、準(zhǔn)確性。

1.2 技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合優(yōu)選開發(fā)方案

對于房地產(chǎn)項目來說,前期需要優(yōu)選方案,通過該種方式尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案。通過經(jīng)濟分析和對比的方式,從房地產(chǎn)項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案篩選滿足最低可接受收益率要求的方案,同時比選這些方案。比選這些可供方案的過程中,對于方案之間的可比性要高度的注意,并且在一定程度上遵循費用與效益計算口徑相一致的原則,根據(jù)工程項目的實際情況,通過選擇科學(xué)合理的經(jīng)濟評價指標(biāo)作為比選指標(biāo)。

1.3 充分提高項目抵御風(fēng)險的能力

從行業(yè)性質(zhì)和資金使用量方面來說,房地產(chǎn)市場是一個資金密集的行業(yè),并且資金的使用量非常的巨大,房地產(chǎn)項目的收益受市場的波動以及國家宏觀政策的調(diào)整而影響和制約,在這種情況下,在投資決策階段,要求開發(fā)企業(yè)通過對社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策和市場等影響項目投資效果的因素進行相應(yīng)的分析,同時對房地產(chǎn)項目的影響性質(zhì)和程度的因素進行分析和預(yù)測,根據(jù)房地產(chǎn)項目風(fēng)險的大小和特點,確定合理的投資收益水平,并且制定控制風(fēng)險的方案,并在一定程度上加強防范和控制投資風(fēng)險。

2 設(shè)計階段的成本控制對項目投資的影響具有極其重要的意義

2.1 擇優(yōu)選擇設(shè)計單位

在項目開發(fā)建設(shè)全過程費用中,根據(jù)測算,設(shè)計費通常情況下,只占成本的2%-3%,但是影響項目工程造價的程度高達75%以上,如果設(shè)計科學(xué)合理,工程造價可以降低10%-20%。由此可見,項目投資受到設(shè)計階段成本控制的影響是非常重要的。目前,“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”的設(shè)計觀念在設(shè)計人員中普遍存在,在設(shè)計過程中,設(shè)計人員只負責(zé)技術(shù),不負經(jīng)濟責(zé)任,進而在一定程度上使得技術(shù)設(shè)計和經(jīng)濟之間嚴(yán)重脫鉤,引發(fā)“多用鋼筋,少動腦筋”的現(xiàn)象。投資受到設(shè)計不合理、不當(dāng)?shù)挠绊?,其投資浪費讓人難以預(yù)料。

2.2 推行限額設(shè)計制度

在工程項目施工過程中,根據(jù)設(shè)計任務(wù)書和投資估算對初步設(shè)計進行控制,確保投資額度不超過投資估算額,這一過程稱為限額設(shè)計。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,限額設(shè)計要求在設(shè)計之前,首先對限額進行確定,同時對設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模進行控制,其次分解分析限額。在設(shè)計過程中,設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格按照限額要求進行控制。當(dāng)前,設(shè)計不精、深度不夠的現(xiàn)象普遍存在,這些不確定因素增加了建設(shè)成本,同時導(dǎo)致設(shè)計頻繁變更,增加了項目成本控制的難度,并給項目成本控制帶來風(fēng)險。為了促進設(shè)計人員優(yōu)化設(shè)計,降低工程造價,通常情況下,需要對設(shè)計限額進行確定,克服只畫圖、不算帳的傾向。

2.3 開展價值工程的應(yīng)用優(yōu)化設(shè)計

價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的理論依據(jù),是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。價值工程的主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點,對所研究對象進行功能分析優(yōu)化,使設(shè)計工作做到功能與成本的統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,盡量做到設(shè)計上技術(shù)、經(jīng)濟最合理,有效的降低工程成本。運用價值工程原理,在科學(xué)分析基礎(chǔ)上,對方案實行科學(xué)決策與優(yōu)化,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理的設(shè)計方案。

2.4 在設(shè)計前期階段引入監(jiān)理機制

設(shè)計開始之前引入設(shè)計監(jiān)理控制,發(fā)揮監(jiān)理工程師在勘查設(shè)計階段的作用,加強對地質(zhì)勘探和設(shè)計的監(jiān)管。水文地質(zhì)資料質(zhì)量的好壞,直接影響工程設(shè)計的質(zhì)量,從而影響工程造價。發(fā)揮監(jiān)理工程師在勘查設(shè)計階段的重要性,真正把勘察、設(shè)計階段的工作成果納入可控制范疇,從而使設(shè)計單位能夠按期提交滿足合同需求的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)較優(yōu)的成果,并提供令人滿意的技術(shù)服務(wù)。

2.5 實行設(shè)計質(zhì)量的合同獎罰制度

目前行業(yè)設(shè)計費計算主要有按投資規(guī)模和按建筑面積計價兩種方法,但不論哪種計費方法,設(shè)計單位不承擔(dān)任何經(jīng)濟責(zé)任;經(jīng)濟觀念淡薄、設(shè)計變更隨心所欲的現(xiàn)象在部分設(shè)計人員當(dāng)中普遍存在,對于工程設(shè)計來說,不管質(zhì)量如何,投資是否超出預(yù)算,只要畫了圖就要支付相應(yīng)的設(shè)計費用。尤其是設(shè)計費用按投資額的一定百分比進行計算,在一定程度上使得設(shè)計工程造價越高,設(shè)計收費也就越多,設(shè)計者降低工程造價的主動性難以通過這種計費方法得以調(diào)動,使得設(shè)計單位只重視技術(shù),忽視經(jīng)濟效益,進一步增加了控制工程造價的難度。

3 施工階段的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程的關(guān)鍵階段

3.1 提高合同管理水平

首先鞏固和強化合同的法律意識,充分把握合同條款的內(nèi)涵,增強合同條款的嚴(yán)密性。其次在履行合同的過程中,根據(jù)批準(zhǔn)程序嚴(yán)格確認(rèn)合同變更,同時建立和完善合同履約跟蹤檢查制度,提高合同履約率。

3.2 嚴(yán)格控制設(shè)計變更

首先杜絕通過變更設(shè)計對建設(shè)規(guī)模擅自擴大,不斷提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),增加建設(shè)內(nèi)容。其次,對于發(fā)生的設(shè)計變更要認(rèn)真審核,要及時計算有關(guān)設(shè)計變更的費用,通過比較分析擇優(yōu)選擇方案。

3.3 重視現(xiàn)場簽證管理

①建立完善的工程簽證流程和嚴(yán)格的審核制度,經(jīng)施工單位項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、開發(fā)企業(yè)代表三方共同審批簽字后,現(xiàn)場簽證內(nèi)容方可有效。②根據(jù)實際情況確定簽證內(nèi)容,在經(jīng)濟觀念、職業(yè)道德素養(yǎng)方面,對現(xiàn)場工程管理人員進行不斷的強化,不斷培養(yǎng)管理人員實事求是的工作作風(fēng),一方面監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、工期和安全,另一方面重視節(jié)約工程投資的重要性。③對簽證的范圍進行準(zhǔn)確的把握,采取各種措施讓現(xiàn)場工程管理人員熟悉有關(guān)招標(biāo)文件、投標(biāo)文件,以及合同文件的相關(guān)要求,明確工程承包的范圍,在施工過程中避免出現(xiàn)簽證內(nèi)容的不合理性。

3.4 嚴(yán)格控制材料和設(shè)備的質(zhì)量與價格

在控制工程造價的過程中,合理的材料價格是基礎(chǔ)。材料作為組成工程造價的重要部分,根據(jù)測算,材料費用通常情況下約占建安工程總造價的65%,因此嚴(yán)重影響著工程造價,為了準(zhǔn)確地確定材料的價格,一方面嚴(yán)把進場材料的質(zhì)量,另一方面建立完善的材料和設(shè)備的質(zhì)量與價格認(rèn)證制度。

4 結(jié)束語

綜上所述,在如今房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時代,成本控制與管理工作顯得尤為重要,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對工程造價的管理上應(yīng)始終貫穿于項目的周期全過程,在工程建設(shè)的各個階段,時時要有控制投資的經(jīng)濟頭腦,充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息,把握住市場經(jīng)濟的脈搏,最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。

參考文獻:

[1]尹貽林.工程造價計價與控制[M].北京:中國計劃出版社,2013.

[2]鄒偉.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的關(guān)鍵階段[J].施工技術(shù),2006(12).

[3]沈杰.工程造價管理[M].南京:東南大學(xué)出版社,2006.

作者:徐鳳延

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