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如何管好用好國企土地資產(chǎn)經(jīng)營工作


十八屆三中全會關(guān)于國有經(jīng)濟、國有資本、國有企業(yè)的不少表述都有新的突破、新的任務(wù),為下一步國有經(jīng)濟布局的戰(zhàn)略性調(diào)整、國有資本管理體制和運營機制的完善、國有企業(yè)建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度指明了方向。如何不斷適應(yīng)新時代的市場競爭機制,國有企業(yè)制度改革已經(jīng)成為我國經(jīng)濟體制改革的核心內(nèi)容。土地,作為國家對國有企業(yè)投入的重要資產(chǎn),隨著國企改革的不斷深入,特別是要對現(xiàn)代企業(yè)制度關(guān)于“產(chǎn)權(quán)明晰”要求的適應(yīng),其管理出現(xiàn)了許多新的變化和問題。如何在國有企業(yè)改革的過程中嚴(yán)防土地資產(chǎn)流失 ,逐步建立與市場經(jīng)濟制度、現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng)的土地資產(chǎn)管理、運營機制 ,是大部分國有企業(yè)面臨的新的課題。

國企土地資產(chǎn):由劃撥向出讓轉(zhuǎn)變

1987年以前,我國的國有企業(yè)用地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地制度。這樣的管理制度根本無土地資產(chǎn)概念:土地作為稀缺資源不能隨土地市場需求進(jìn)行有效配置,致使大量土地資源閑置浪費;土地產(chǎn)權(quán)被忽略,土地不能作為資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和典當(dāng),土地資產(chǎn)、土地收益大量流失。不僅如此,因企業(yè)資金嚴(yán)重短缺,不能在已有土地上合理開發(fā)利用而影響了企業(yè)的再發(fā)展,造成了土地資產(chǎn)運作及管理的惡性循環(huán)。

至上世紀(jì)九十年代初期,對土地資產(chǎn)的概念依然停留在劃撥免費使用的概念中,由于劃撥土地使用權(quán)不屬于企業(yè)自己的財產(chǎn)或國家授權(quán)其經(jīng)營管理的財產(chǎn),企業(yè)作為土地使用權(quán)人無法處分和獨立支配土地資產(chǎn),國家和企業(yè)在有關(guān)土地上的權(quán)利、利益和責(zé)任很不明確,形成事實上的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清,這與建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求極不適應(yīng),具體反映為賬目不清楚、產(chǎn)權(quán)不清晰,無專門的管理機構(gòu)對土地資產(chǎn)進(jìn)行管理,造成部分土地?zé)o產(chǎn)權(quán)證書,還有相當(dāng)一部分土地被周邊農(nóng)民、其他企業(yè)或政府部門侵占,致使企業(yè)失去對土地的實際控制權(quán)。

上世紀(jì)八十年代末九十年代初 ,隨著有償有限期的城鎮(zhèn)土地使用制度的確立及國有企業(yè)改革的深入,國有企業(yè)的土地管理開始有了一定的變化。在這一時期,大部分國有企業(yè)根據(jù)國家要求,對劃撥用地辦理了《國有土地使用權(quán)證》,雖然仍然無法在財務(wù)賬面上反映土地資產(chǎn)的價值,但已基本做到專人管理,實物賬面清晰。與上一時期相比,企業(yè)管理者對土地管理的重視程度有所提高,但仍未涉及土地經(jīng)營的內(nèi)容,管理及利用方式比較單一,仍存在土地資產(chǎn)受侵害的情況發(fā)生。

上世紀(jì)九十年代末至本世紀(jì)初,工業(yè)用地已基本由劃撥向出讓方式進(jìn)行轉(zhuǎn)變,部分國有企業(yè)在重組過程中意識到土地資產(chǎn)可以產(chǎn)生效益,逐步提高了對土地資產(chǎn)管理的重視程度。但大部分大中型國有企業(yè),由于存量土地較多,土地變化程度不大,仍未能認(rèn)識到土地資產(chǎn)在企業(yè)改革發(fā)展中的重要性,企業(yè)對劃撥土地的管理和使用還停留在可以依法進(jìn)行抵押的階段。在這一時期,絕大部分劃撥住宅用地進(jìn)行了職工住房改革,部分商業(yè)用地也隨著住房改革的進(jìn)程而將地上商鋪進(jìn)行了出售,這一部分土地雖然前期辦理的《國有土地使用權(quán)證》的使用權(quán)人仍為企業(yè)主體,但根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》規(guī)定,已脫離了企業(yè)的實際控制。

國企土地現(xiàn)狀:多種使用權(quán)類型并存

如今國家的土地使用制度發(fā)生了巨大的變化,與企業(yè)初建時期的土地制度存在較大的差異,許多國有企業(yè)出現(xiàn)了多種土地使用權(quán)類型并存的情況。以本人所在企業(yè)為例,目前僅工業(yè)用地一項,就存在劃撥、出讓及作價出資幾種使用權(quán)類型。其中:部分企業(yè)初建時獲得的土地為劃撥用地;1999年企業(yè)改制后新增或以土地出資進(jìn)行合資合作的土地為出讓用地;2009年企業(yè)再次進(jìn)行改制分立時,根據(jù)當(dāng)時的國家政策,部分土地變更為國家作價出資性質(zhì)。

目前,國有企業(yè)的各級領(lǐng)導(dǎo)和工作人員,已經(jīng)認(rèn)識到土地資產(chǎn)一種稀缺的固定資產(chǎn),雖然在其日常管理上已經(jīng)形成了一套行之有效的管理辦法和流程,但是土地資產(chǎn)運營工作,作為市場經(jīng)濟情況下出現(xiàn)的新的工作內(nèi)容,現(xiàn)在仍停留在根據(jù)行政指令進(jìn)行確權(quán)、變更、租賃等工作,主動性地經(jīng)營、怎樣去經(jīng)營做的不夠,重視和思考也不夠。這中間有劃撥土地不在賬面上反映、領(lǐng)導(dǎo)重視程度的原因,有工作人員專業(yè)化程度不高的原因,也有了解國家政策不夠、與市場接軌不夠有很大的關(guān)系。

為此,國有企業(yè)如何在不斷適應(yīng)新時代的市場競爭機制的同時深化改革,進(jìn)一步做好土地資產(chǎn)的管理和運營,已經(jīng)成為了企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的一個新的課題。

土地資產(chǎn)經(jīng)營的思考

經(jīng)過近十年國家對國有企業(yè)用地方式、用地政策的不斷改變,企業(yè)在適應(yīng)這種改變的過程中也始終在積極探索。在此期間,有些企業(yè)已經(jīng)邁出了扎實的一步,以筆者所在中央企業(yè)的兩個下屬企業(yè)為例:南京528廠,在2006年通過與地方政府積極溝通,對廠區(qū)土地進(jìn)行整體置換,將位于南京市區(qū)內(nèi)200余畝土地置換為開發(fā)區(qū)內(nèi)800畝土地,獲得收益14億余元;包頭617廠,通過在北京、內(nèi)蒙等地申報科研項目,新購置土地2000余畝,在擴大經(jīng)營的同時,僅土地增值一項就大幅度提高了資產(chǎn)收益率。通過學(xué)習(xí)這些企業(yè)好的經(jīng)驗,我們認(rèn)為,國有企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營,應(yīng)從以下幾點進(jìn)行考慮:

1.建立賬目,顯現(xiàn)價值

由于國有企業(yè),特別是大型國有企業(yè),現(xiàn)有的土地資產(chǎn)類型大部分還是以劃撥用地為主,除了國家作價出資及出讓土地以外,劃撥、授權(quán)經(jīng)營等類型的土地一般在財務(wù)賬面上不反映原值、凈值等數(shù)據(jù),在使用和管理過程中往往容易忽略其資產(chǎn)價值,再加上土地使用權(quán)實際上的相對固定特征,造成對土地資產(chǎn)的重視程度不高。

因此,在土地資產(chǎn)的管理上,即使財務(wù)賬面不反映,但是對土地資產(chǎn)指定機構(gòu)、指定專人、建賬管理是必要的,條目清晰、產(chǎn)權(quán)明確、用途清楚,可以對現(xiàn)有的使用及下一步的運營提供準(zhǔn)確的依據(jù)。同時,還可以比照當(dāng)?shù)刂苓呁鹊貎r,相對準(zhǔn)確地估算土地資產(chǎn)的實際價值。

2.集約利用存量土地

土地資產(chǎn)作為一種日益稀缺的資源,國有企業(yè)現(xiàn)有土地資產(chǎn)絕大部分都是企業(yè)建立初期獲得的,受當(dāng)時的歷史環(huán)境影響,在合理規(guī)劃、有效利用方面在現(xiàn)在看來還有些不夠,特別是一些建立了大型廠院的大型國企,歷史上出于保密等原因形成了“大而全”的小社會,延續(xù)至今當(dāng)?shù)卣?guī)劃主管部門對廠院內(nèi)土地的規(guī)劃建設(shè)也無法進(jìn)行有效管理和制約,企業(yè)內(nèi)部的規(guī)劃建設(shè)基本上由企業(yè)自行規(guī)劃,拆舊建新。

土地資產(chǎn)作為一種日益稀缺的資源,這種稀缺性也注定這種國有資源日益增值的特性。因此,國有企業(yè)對土地資源的利用,重點在于合理規(guī)劃、科學(xué)利用、集約使用,積極建立企業(yè)內(nèi)部利用現(xiàn)有存量土地節(jié)地挖潛的科學(xué)規(guī)劃長效機制,在新建項目用地建設(shè)前期,委托專業(yè)規(guī)劃機構(gòu)對存量建設(shè)用地進(jìn)行科學(xué)合理的測算和規(guī)劃,切實提高土地利用效率,充分顯現(xiàn)土地利用價值。

在住宅用地方面,可以積極探索與政府合作、與開發(fā)商合作,利用棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房、自住型商品房等不同的途徑,對老舊小區(qū)的劃撥住宅用地進(jìn)行改造,通過提高容積率等方式,實現(xiàn)住宅用地的價值和使用效率。

3.利用政策,積極新增用地

在對現(xiàn)有存量土地積極挖潛的同時,隨著國家城鎮(zhèn)一體化的不斷發(fā)展,經(jīng)濟水平不斷提高,可以用的土地資源扔不可避免地出現(xiàn)逐年減少的情況,用地成本必將一路走高。為了進(jìn)一步推進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展,從多種途徑爭取政策,積極新增用地也是一個很好的途徑。國有企業(yè)可以在現(xiàn)有廠區(qū)周邊、當(dāng)?shù)亻_發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū),與當(dāng)?shù)卣e極磋商,利用國有企業(yè)的性質(zhì)和背景,盡量獲取政府的支持,以較低的成本獲取新的建設(shè)用地,為新增項目獲取新的發(fā)展空間。

4.因地制宜,合理置換和變更

隨著所在城市的不斷發(fā)展,城市建設(shè)總體規(guī)劃也在不斷地根據(jù)實際進(jìn)行調(diào)整,國企用地由于其歷史特性,有些土地的用途已不符合城市規(guī)劃的要求,或者已經(jīng)在實際上改變了用途;隨著國家對環(huán)保要求的不斷提高,有些企業(yè)已經(jīng)不適合在現(xiàn)有生產(chǎn)場地再進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營。鑒于以上情況,為了更好地推進(jìn)企業(yè)生存和發(fā)展,進(jìn)一步發(fā)揮土地價值,需要企業(yè)根據(jù)實際情況,因地制宜,對不符合要求的土地進(jìn)行用途變更或土地置換。在變更用途和置換的過程中,通過與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行溝通,可以取得更多的政策支持和經(jīng)濟扶持;通過變更和置換,也可以使企業(yè)的土地資產(chǎn)使用更加規(guī)范、合理,切實展開土地資產(chǎn)經(jīng)營。



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