十余家已公布中報(bào)的房地產(chǎn)上市公司依舊采用成本模式公允價(jià)值模式緣何受“冷遇”
證券時(shí)報(bào)記者李玉亭實(shí)習(xí)記者蔡?hào)|妮
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中最引人矚目的變化之一當(dāng)屬“公允價(jià)值”概念的引入，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)方面的規(guī)定會(huì)否引起房地產(chǎn)上市公司收益大幅增加，也由此引起廣泛關(guān)注。不過，就目前已公布房地產(chǎn)上市公司半年報(bào)的情況來看，之前被寄予廣泛關(guān)注的公允價(jià)值模式似乎受到了“冷遇”。
房產(chǎn)公司偏愛成本模式
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則于去年2月15日發(fā)布，并從今年1月1日起在上市公司率先執(zhí)行。但截至昨日，中江地產(chǎn)、天房發(fā)展、華發(fā)股份等14家房地產(chǎn)上市公司公布的中期業(yè)績報(bào)告顯示，這些公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量都沒有采用公允價(jià)值模式。由于投資性房地產(chǎn)的成本價(jià)值顯著低于公允價(jià)值，因此目前采用的成本模式計(jì)量對(duì)上市公司業(yè)績不會(huì)產(chǎn)生很大影響，這使不少投資者的期望落空。
由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并未對(duì)采用公允價(jià)值模式做出硬性規(guī)定，這給房地產(chǎn)上市公司創(chuàng)造了選擇的空間。萬業(yè)企業(yè)在近期公布的中報(bào)中明確表示，對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量采用的還是成本模式。盡管如此，房地產(chǎn)股股價(jià)還是在公允價(jià)值概念的刺激下快速飆升，去年以來一些房地產(chǎn)股股價(jià)翻番，很大程度上與此有關(guān)。
陸家嘴被業(yè)內(nèi)認(rèn)為將是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后最為受益的地產(chǎn)業(yè)龍頭品種，該公司目前還未公布中期報(bào)告。招商證券曾在研究報(bào)告中表示，由于公司在陸家嘴地區(qū)尚存在巨大數(shù)量的土地儲(chǔ)備，而陸家嘴區(qū)域物業(yè)升值的趨勢(shì)不容置疑，因此對(duì)公司的土地儲(chǔ)備以及現(xiàn)在開發(fā)物業(yè)的價(jià)值進(jìn)行重估具有極其重要的意義。但報(bào)告同時(shí)也表示，目前很難準(zhǔn)確估計(jì)公司的土地儲(chǔ)備以及在建項(xiàng)目最終能為公司帶來的效益。
公允價(jià)值實(shí)施難點(diǎn)猶存
廣受關(guān)注的公允價(jià)值模式為何在房地產(chǎn)股半年報(bào)中坐上了“冷板凳”？良好的業(yè)績預(yù)期為何變成紙上財(cái)富？天房發(fā)展、名流置業(yè)證券辦公室相關(guān)工作人員表示，公允價(jià)值計(jì)量下的稅收問題是他們的一大顧慮。在成本法下，雖然投資性物業(yè)需要提取折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面盈利，卻可起到抵稅的效果，減少了企業(yè)現(xiàn)金流的支出。而按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量將不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，企業(yè)因此可能需要繳納更多的稅。目前相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)公司因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交稅，以及是否可用于利潤分配還沒有做出進(jìn)一步的詳細(xì)說明，這使許多公司對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量望而卻步。
另一方面，采用公允價(jià)值模式還必須滿足規(guī)定的條件，即投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；同時(shí)，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。天房發(fā)展一位工作人員接受記者采訪時(shí)表示，由于相關(guān)市場(chǎng)還不健全，目前還無法滿足上述條件。一方面，由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)很不容易；另一方面，很多房地產(chǎn)上市公司也很難取得一個(gè)完全透明、公允、符合新準(zhǔn)則要求的市場(chǎng)價(jià)格。比如外界對(duì)于投資性商鋪轉(zhuǎn)讓就沒有一個(gè)參照交易體系，使其符合新準(zhǔn)則條件的交易市場(chǎng)在短期內(nèi)很難形成。
正是因?yàn)楣蕛r(jià)值計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)上市公司而言還有很多不確定的因素，因此這些公司普遍采用謹(jǐn)慎使用的態(tài)度。名流置業(yè)董秘馮嫻告訴記者，公司決定仍然使用成本模式是經(jīng)過咨詢有關(guān)方面專家后確定的，由于一旦采用了公允價(jià)值模式就很難再調(diào)回成本模式，因此各上市公司基本處于觀望狀態(tài)，如果有可比的參照物的話，未來應(yīng)該還是會(huì)采用公允價(jià)值模式的。
聯(lián)合證券一位分析人士強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方法的改變，只是讓公司的隱性價(jià)值顯性化，但并沒有改變公司的價(jià)值。決定公司價(jià)值的應(yīng)該是企業(yè)的核心盈利能力和真實(shí)的資產(chǎn)價(jià)值，而非賬面利潤與賬面價(jià)值。因此，在評(píng)估房地產(chǎn)公司的價(jià)值時(shí)，應(yīng)該更加關(guān)注房地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式。
