為貫徹落實(shí)黨的十九大精神和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度要求，完善發(fā)展住房租賃市場(chǎng)配套政策，近日中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。
優(yōu)先支持大中型城市、雄安新區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域
《通知》指出，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》(國(guó)辦發(fā)[2016]39號(hào))和《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》(建房[2017]153號(hào))，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
《通知》明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件。主要包括物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù);物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流;原始權(quán)益人公司治理健全且最近兩年無(wú)重大違法違規(guī)行為等。
《通知》明確了優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域。明確優(yōu)先支持大中型城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。
《通知》明確了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)結(jié)合自身運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)需求，開展資產(chǎn)證券化，明確了住房租賃資產(chǎn)證券化申請(qǐng)、受理、審核、發(fā)行的程序，并對(duì)開展住房租賃證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等程序進(jìn)行優(yōu)化，建立綠色通道，提高工作效率。
《通知》提出加強(qiáng)住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理。建立健全業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系。中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部推動(dòng)建立健全住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，指導(dǎo)相關(guān)單位完善自律規(guī)則及負(fù)面清單，建立住房租賃資產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、違約處置、信息披露和存續(xù)期管理等制度規(guī)則，引導(dǎo)相關(guān)主體合理設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)，切實(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)隔離安排，嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范，做好利益沖突防范以及投資者保護(hù)，落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管要求。研究探索設(shè)立專業(yè)住房租賃資產(chǎn)證券化增信機(jī)構(gòu)。
建立健全自律監(jiān)管體系。中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)要加強(qiáng)配合，搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監(jiān)管協(xié)作平臺(tái)，加強(qiáng)組織協(xié)作，加快建立住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等參與人的自律監(jiān)管體系，研究推動(dòng)將住房租賃證券化項(xiàng)目運(yùn)行表現(xiàn)納入住房租賃企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系考核指標(biāo)，依法依規(guī)對(duì)嚴(yán)重失信主體采取聯(lián)合懲戒措施。
《通知》指出要合理評(píng)估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)以收益法作為最主要的評(píng)估方法，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)評(píng)估有關(guān)規(guī)定出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。承擔(dān)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)估值的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)為在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案的專業(yè)力量強(qiáng)、聲譽(yù)良好的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)支持證券存續(xù)期間，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定或約定對(duì)底層不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行定期或不定期評(píng)估，發(fā)生收購(gòu)或者處置資產(chǎn)等重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)重新評(píng)估。
積極做好盡職調(diào)查、資產(chǎn)交付與持續(xù)運(yùn)營(yíng)管理工作。資產(chǎn)證券化管理人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，對(duì)有關(guān)交易主體和基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，確保符合相關(guān)政策和監(jiān)管要求。發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)切實(shí)履行資產(chǎn)證券化法律文件約定的基礎(chǔ)資產(chǎn)移交與隔離、現(xiàn)金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關(guān)義務(wù)，并積極配合中介機(jī)構(gòu)做好盡職調(diào)查。
有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收
所謂資產(chǎn)證券化，指基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過(guò)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)進(jìn)行信用增級(jí)，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券的過(guò)程。比如要投資建造一條高速公路，造完以后可以通過(guò)收過(guò)路費(fèi)收回成本創(chuàng)造效益，為了加速資金的支持，可以把這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)證券化。投資人可以先出資金給項(xiàng)目方，讓項(xiàng)目趁早建設(shè)運(yùn)行，項(xiàng)目方分期歸還本金再支付約定的利息給投資人。
資產(chǎn)證券化的核心就是未來(lái)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的能力和確定性。股票本身就是企業(yè)資產(chǎn)的證券化，企業(yè)的核心價(jià)值就是未來(lái)產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力和確定性，也就是利潤(rùn)。
住房租賃資產(chǎn)證券化，即投資人先出錢讓項(xiàng)目方去造房買房來(lái)出租，或者整租過(guò)來(lái)再裝修出租。當(dāng)然項(xiàng)目方會(huì)給予投資人分期歸還本金和約定固定或是浮動(dòng)的投資回報(bào)。
REITs是房地產(chǎn)投資信托的簡(jiǎn)稱，是以能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的租金收入為主要收入來(lái)源的信托基金，也是住房租賃資產(chǎn)證券化的主要形式。
住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場(chǎng)建設(shè);有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務(wù)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán);可豐富資本市場(chǎng)產(chǎn)品供給，提供中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。
“推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要內(nèi)容?！敝新?lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇接受媒體采訪時(shí)表示，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對(duì)于建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度具有重要意義。
何亮宇認(rèn)為，推出住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，既符合國(guó)家大力推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)的宏觀導(dǎo)向，也為資產(chǎn)證券化在各實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)重要組成部分的租賃市場(chǎng)成為推行住房資產(chǎn)證券化的試金石。業(yè)內(nèi)人士表示，租賃市場(chǎng)的改革有三大基石，分別為租售同權(quán)、住房租賃資產(chǎn)證券化和信用租房。此次住房租賃資產(chǎn)證券化的推進(jìn)有利于租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
投資住房租賃資產(chǎn)證券化需關(guān)注五方面風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
十九大報(bào)告提出加快建立租售并舉的住房制度，REITs是房地產(chǎn)企業(yè)由商品房開發(fā)銷售向輕資產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變的有效途徑。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化經(jīng)過(guò)近16年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，但市場(chǎng)上還未出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)REITs。目前，國(guó)內(nèi)發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)REITs遭遇的主要瓶頸有法律法規(guī)不健全、稅收政策缺失、監(jiān)管主體不明確、市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻高和收入覆蓋比例低等問(wèn)題。此次證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布通知推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作，明確了租賃住房作為首批標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別之一，為資產(chǎn)證券化在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。
住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)剛剛興起，市場(chǎng)上可借鑒案例較少，業(yè)內(nèi)人士提醒，考慮到住房租賃行業(yè)的特殊性，除了關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、常規(guī)產(chǎn)品條款外，還應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目土地使用權(quán)性質(zhì)、租賃備案情況、底層資產(chǎn)質(zhì)押登記情況等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量方面，正常情況下，房屋租賃合同一般含有押金條款，租房人違約風(fēng)險(xiǎn)整體可控，可以重點(diǎn)關(guān)注入池住房租賃資產(chǎn)的區(qū)域分布、租金水平、出租率等。對(duì)入池住房租賃資產(chǎn)的城市分布、街區(qū)分布及戶型進(jìn)行了解，優(yōu)選一線及主流二線城市主城區(qū)住房租賃資產(chǎn)占比高的資產(chǎn)池。對(duì)于租金水平，統(tǒng)計(jì)入池住房租賃資產(chǎn)當(dāng)前租約的租金水平，參照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況判斷合理性，謹(jǐn)慎判斷ABS存續(xù)期租金增長(zhǎng)率。對(duì)于整體出租物業(yè)，以棟為單位考察歷史月度房間出租率，并以平均水平為基礎(chǔ)對(duì)ABS存續(xù)期的出租率進(jìn)行預(yù)測(cè)。
產(chǎn)品條款方面，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注賬戶設(shè)置體系、信用觸發(fā)機(jī)制和增信措施安排三個(gè)方面。在常見的回收款賬戶、監(jiān)管賬戶、專項(xiàng)計(jì)劃賬戶體系下，現(xiàn)金流劃轉(zhuǎn)能否及時(shí)，回收款賬戶與上游賬戶是否對(duì)應(yīng)真實(shí)交易，計(jì)劃管理人對(duì)各賬戶是否具備有效的監(jiān)管手段或查詢權(quán)限等。加速清償條款、違約條款等信用觸發(fā)機(jī)制是否對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)或原始權(quán)益人信用惡化有足夠的靈敏度，相關(guān)條款觸發(fā)后的后續(xù)動(dòng)作是否具備可行性。如果有外部增信措施，需要評(píng)估差額支付承諾、第三方擔(dān)保等外部增信條款效力。
土地使用權(quán)問(wèn)題。住房租賃資產(chǎn)證券化，不論以何種業(yè)務(wù)模式，都以住房租賃為載體，則必然會(huì)涉及土地類型、土地使用權(quán)、租賃住房所有權(quán)以及租賃房屋來(lái)源合法性等問(wèn)題。對(duì)于收購(gòu)經(jīng)營(yíng)不善的酒店、城中村小產(chǎn)權(quán)房、老舊廠房并改造出租的租賃物業(yè)，須關(guān)注相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為是否符合相關(guān)法律法規(guī)及地方性規(guī)定。
租賃備案問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《商品房屋租賃管理辦法》等規(guī)定，明確需要簽訂書面租賃合同，且需要到租賃房屋所在地的房地產(chǎn)主管部門辦理房屋登記備案。住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，即使租賃備案不作為租賃合同的生效要件，仍然需要將租賃合同備案文件作為基礎(chǔ)資產(chǎn)材料清單審查的一部分，備案完備的住房合同相對(duì)于無(wú)備案的租房合同具有更高的可信性，且未來(lái)現(xiàn)金流會(huì)更穩(wěn)定。
底層資產(chǎn)質(zhì)押登記。投資者應(yīng)要求原始權(quán)益人將底層資產(chǎn)應(yīng)收賬款質(zhì)押予專項(xiàng)計(jì)劃或SPV，并在人民銀行動(dòng)產(chǎn)融資統(tǒng)一登記系統(tǒng)進(jìn)行登記;應(yīng)收賬款質(zhì)押登記具有“設(shè)權(quán)”的作用，未經(jīng)登記，不產(chǎn)生物權(quán)效力，不具備優(yōu)先受償權(quán)。
