市屬國有企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)中，有一些投資性房地產(chǎn)、閑置土地、碼頭、山林以及其他具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的資源（如水庫庫面、廣告位）等。為提高這些資產(chǎn)、資源的綜合利用價(jià)值，企業(yè)往往將這類資產(chǎn)予以出租以獲得收益。雖然這些收益在集團(tuán)的整體收入中占比并不大，但由于這些資產(chǎn)種類繁多、分布零散，出租的相關(guān)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生資產(chǎn)不能得到充分利用、出現(xiàn)國有資產(chǎn)流失的風(fēng)險(xiǎn)。本文擬以寧波 A 集團(tuán)三宗資產(chǎn)出租事項(xiàng)為例，在對資產(chǎn)出租相關(guān)環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理分析基礎(chǔ)上，明確監(jiān)督時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注的重點(diǎn)，在制度完善方面提出建議，以期促進(jìn)國有資產(chǎn)保值增值。
一、資產(chǎn)出租三個(gè)案例簡況案例一：2017 年 11 月，A 集團(tuán)董事會議案中，有一項(xiàng)其下屬分公司土地租賃事項(xiàng)，即擬出租土地面積約20畝，租期20年。本次議案租賃期限擬定為2018年1月1日至2037年7月31日，第一年土地租賃價(jià)格按寧波某評估有限公司評估價(jià)格 10.82 萬元，以后逐年遞增5%（遞增基數(shù)為前一年的租賃費(fèi)用），以租賃期總費(fèi)用346.38萬元為招標(biāo)控制底價(jià)進(jìn)行公開招租。
案例二：A 集團(tuán)下屬甲公司所開發(fā)房產(chǎn)的 1 幢酒店，由于前期銷售不暢，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，酒店擬以寧波某評估公司評估價(jià) 120 萬元人民幣（面積約15000 平方米）為基準(zhǔn)底價(jià)，通過委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)競價(jià)的方式公開招租（信息發(fā)布在公共資源交易中心網(wǎng)站、寧波國資委、A 集團(tuán)網(wǎng)站）。招標(biāo)競價(jià)控制條件如下：酒店總租期為20年，租金一年一付，合同簽訂日中標(biāo)者向 A集團(tuán)甲公司繳納 120 萬元人民幣押金；合同簽訂日起第一年免除租金（用于承租方對酒店裝修）；合同簽訂日第二年起以中標(biāo)價(jià)開始支付租費(fèi)，租費(fèi)每五年（從第一年開始計(jì)算）遞增15萬元人民幣。
案例三：A集團(tuán)委托其全資的乙公司所管理的位于寧波市高新區(qū)一塊場地（沒有土地證，為原來工程圍墾地，占地面積約 7185 平方米）于 2015 年 8月通過公開招租形式（公開信息發(fā)布在國資委及 A 集團(tuán)網(wǎng)站），與中標(biāo)方浙江某民營集團(tuán)簽訂20年期租賃合同（租賃期限 2015.11.2-2035.11.1），初始年租金 20 萬元（2015 年已經(jīng)收取租金20 萬元，押金 10 萬元），租金每 5 年遞增 10%。2016 年 10 月 31 日，經(jīng)承租方申請，乙公司與該民營集團(tuán)簽署解除合同協(xié)議書，并退還押金10萬元，租賃及解除兩份協(xié)議簽署人為蔡某某。2017年8月初，乙公司重新組織對該場地競價(jià)招租（信息發(fā)布在國資委及 A集團(tuán)網(wǎng)站），并于8月14日成交，承租方為寧波某民營有限公司，租期3年，每年租金 8.5 萬元。
二、資產(chǎn)出租相關(guān)環(huán)節(jié)分析（一）關(guān)于案例一及案例二出租事項(xiàng)，監(jiān)事會最初僅獲取議案報(bào)告，并無資產(chǎn)評估等支持性資料，經(jīng)溝通后，取得相關(guān)評估報(bào)告及評估說明，經(jīng)查核及與企業(yè)經(jīng)辦部門溝通，監(jiān)事會分析后認(rèn)為存在以下問題：1. 選擇的評估中介機(jī)構(gòu)不夠權(quán)威。經(jīng)監(jiān)事會了解，分公司土地出租委托的評估單位，相關(guān)資質(zhì)頒發(fā)部門為中國價(jià)格協(xié)會，不具有財(cái)政部門頒發(fā)的資產(chǎn)評估資格。其經(jīng)營范圍為價(jià)格評估及當(dāng)事人委托的涉訴財(cái)物價(jià)格評估，價(jià)格咨詢、投資咨詢、房地產(chǎn)測繪咨詢、工程造價(jià)咨詢、企業(yè)管理咨詢、財(cái)務(wù)咨詢、商品信息咨詢、市場調(diào)研、廣告服務(wù)、會展服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)開發(fā)。盡管目前相關(guān)文件對出租價(jià)格評估未要求必須具有財(cái)政資產(chǎn)評估資格機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但集團(tuán)對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)選擇應(yīng)確定標(biāo)準(zhǔn)，尤其是對資質(zhì)及規(guī)模、專業(yè)服務(wù)能力等應(yīng)有適當(dāng)規(guī)定。
2. 評估方法選擇及評估結(jié)果不夠合理。一是分公司擬租地塊，評估結(jié)果為租金 10.82 萬元 / 年，與該地塊 2017年實(shí)際租賃價(jià)格15萬元差距比較大，減幅達(dá) 28%，未給出合理的評估理由，按有關(guān)資料，該宗出租土地現(xiàn)市場價(jià)值約 800 萬元（評估單位按此收費(fèi)），按評估價(jià)格出租年回報(bào)率僅 1.35%。二是甲公司所屬酒店，根據(jù)評估報(bào)告及相關(guān)資料顯示，該次評估采用市場法評估，評估選取可比實(shí)例之一為公司暫租辦公地，系村民自建民居，無電梯等設(shè)施，作為酒店可比實(shí)例是否合適值得商榷。另外，擬出租酒店附近 A 集團(tuán)參股公司正在對地?zé)幔厝┣闆r進(jìn)行勘探，溫泉因素等有利于酒店發(fā)展的事項(xiàng)未見考國資監(jiān)管 GUOZIjIANGUAN國資監(jiān)管 UOZIjIANGUANG 慮到評估修正因素中。三是以上兩宗出租，評估結(jié)果作為重要的參考出租底價(jià)，且租賃期限較長，均為20年，A集團(tuán)未組織適當(dāng)?shù)膶徍思昂藴?zhǔn)。3. 資產(chǎn)出租信息公開的渠道不夠?qū)I(yè)。兩宗出租，對招標(biāo)（租）信息公開地點(diǎn)均未明確，如何選擇合適的渠道以增加潛在意向租賃人的關(guān)注度未在決策議案中提及。鑒于以上幾點(diǎn)，監(jiān)事會除口頭溝通反饋外，書面向企業(yè)出具工作聯(lián)系單要求 A 集團(tuán)上會前落實(shí)有關(guān)情況，并在董事會會議上表達(dá)意見和建議：一是評估結(jié)果必須審核其合理性后才可采用；二是信息公布應(yīng)盡量擴(kuò)大范圍，增加專業(yè)網(wǎng)站等發(fā)布渠道。
（二）關(guān)于案例三，由于租期未超過 5 年，出租議案未通過 A 集團(tuán)公司決策，經(jīng)集團(tuán)監(jiān)事會事后查核租賃合同、承租方公司背景資料、該地塊原租賃協(xié)議、解約協(xié)議等資料，注意到兩點(diǎn)：一是新承租方某有限公司法定代表人為蔡某某,與2015年11月該地塊出租給寧波某民營集團(tuán)時(shí)協(xié)議、解除協(xié)議簽約人姓名完全一致 ; 二是該地塊原公開招租租金為 20 萬元 / 年（租期 20 年，從2015 年 11 月 -2035 年 11 月），現(xiàn)租金8.5萬元/年，租賃期限3年，租金標(biāo)準(zhǔn)大幅降低 57.5%，未見租金標(biāo)準(zhǔn)確定的合理解釋。后經(jīng)監(jiān)事會追問，經(jīng)辦部門提供了一份資產(chǎn)評估報(bào)告，出租價(jià)基本貼近評估價(jià)。關(guān)于該出租案例，程序上未見明顯瑕疵，但邏輯上卻有諸多不合常規(guī)之處，是否存在違規(guī)或其他問題，從監(jiān)事會層面很難直接判斷。
三、資產(chǎn)出租監(jiān)督關(guān)注重點(diǎn)從對上述三個(gè)企業(yè)資產(chǎn)出租的案例簡要分析以及近幾年監(jiān)事會工作實(shí)踐來看，對企業(yè)資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)進(jìn)行有效監(jiān)督，可以從以下四個(gè)方面進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注：（一）出租業(yè)務(wù)相關(guān)法律問題。資產(chǎn)權(quán)屬清晰，法律關(guān)系明確是資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)正常進(jìn)行的前提。著重關(guān)注出租方擬租賃資產(chǎn)是否有權(quán)屬瑕疵或法律規(guī)定的限制條件，如土地出租應(yīng)首先考慮租賃土地來源是劃撥還是出讓取得，是否為合法權(quán)利人等因素，租賃期限是否有違反相關(guān)法律規(guī)定等方面。
（二）租賃方案的內(nèi)部決策程序是否到位。比如，年度資產(chǎn)出租計(jì)劃是否建立，是否發(fā)生了重大變化，變化原因合理性、出租方案是否按權(quán)限進(jìn)行適當(dāng)審批等。（三）租金水平及意向承租方確定方式合適性。除程序外，更應(yīng)關(guān)注租賃價(jià)格、承租方選取等實(shí)質(zhì)問題。一要關(guān)注租金水平的確認(rèn)方式是否合理，是否明顯低于公允價(jià)格。如，對底價(jià)合理性進(jìn)行適當(dāng)判斷，對通過中介機(jī)構(gòu)評估確認(rèn)底價(jià)的，對評估報(bào)告結(jié)果使用上，應(yīng)注意認(rèn)真審核，通過公開渠道查閱周邊市場價(jià)格等方式進(jìn)行比對，對評估方法選擇合理性多方進(jìn)行溝通交流。二是關(guān)注意向方確定是否通過公開渠道招租、合同談判以及簽約記錄是否完善、承租方的資格是否進(jìn)行適當(dāng)審查等方面。
（四）租賃業(yè)務(wù)后續(xù)管理及監(jiān)控措施是否到位。如出租臺帳是否完善、租金收取責(zé)任落實(shí)是否到位、是否有定期查看資產(chǎn)狀況機(jī)制。尤其是租期在 5 年或10年以上的長期租賃，存在承租戶擅自轉(zhuǎn)租、對資產(chǎn)擅自改建、擴(kuò)建、違規(guī)搭建風(fēng)險(xiǎn)較大的情況下，企業(yè)是否有預(yù)案和措施以有效規(guī)避產(chǎn)權(quán)糾紛等事項(xiàng)應(yīng)持續(xù)關(guān)注。 四、關(guān)于完善制度的建議關(guān)于企業(yè)房屋等資產(chǎn)、資源出租，市國資委下發(fā)過《關(guān)于加強(qiáng)市屬企業(yè)房屋出租管理的通知》（甬國資發(fā)[2011]15號）、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市屬企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)管理工作的通知》（甬資國發(fā)[2015]1號），兩個(gè)通知都只是在原則上要求資產(chǎn)通過競價(jià)、拍賣、招標(biāo)等方式公開招租，擴(kuò)大招租信息發(fā)布范圍，但是沒有規(guī)定對達(dá)到一定面積或金額的，需要公開的程度作進(jìn)一步要求，在市里沒有相關(guān)規(guī)定情況下，企業(yè)更沒有意愿通過制訂制度來約束自己，招租信息公開往往流于形式，公開范圍非常有限，不利于引起潛在租戶注意，無法形成有效的競價(jià)，不利于租賃資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)。另外，對企業(yè)資產(chǎn)出租底價(jià)或參考價(jià)格的合理性，也沒有相應(yīng)的規(guī)定，如果企業(yè)也沒有制訂相關(guān)制度，那么就存在較大的隨意性，操作彈性太大，存在一定尋租空間和國有資產(chǎn)流失的風(fēng)險(xiǎn)。再者，從實(shí)踐來看，企業(yè)對租賃期限過長的出租資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制相對薄弱。市屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)監(jiān)督是國有資產(chǎn)監(jiān)督的組成部分，進(jìn)一步健全企業(yè)資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)管理制度，同時(shí)強(qiáng)化管理與監(jiān)督，有利于充分挖掘資產(chǎn)價(jià)值，提升經(jīng)濟(jì)收益，有效防范國有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。建議市國資委出臺指導(dǎo)意見或提出明確要求，推動企業(yè)加快完善資產(chǎn)出租的管理制度，進(jìn)一步明確租賃評估中介機(jī)構(gòu)選擇標(biāo)準(zhǔn)、評估結(jié)果的認(rèn)定程序、信息發(fā)布渠道層級等方面的事宜等。( 作者單位：市國資委監(jiān)事會
