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 宏觀政策的影響下，整個房地產(chǎn)市場的兩極分化程度逐漸增強(qiáng)，大量核心競爭力較低的企業(yè)面臨破產(chǎn)或倒閉的命運。隨著政府樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向去行政化、以市場調(diào)節(jié)為主導(dǎo) , 房地產(chǎn)市場將步入平穩(wěn)增長的新常態(tài)階段。因調(diào)控政策淡化，市場主導(dǎo)作用加強(qiáng)，住房制度改革完善和人口發(fā)展紅利帶來的需求爆發(fā)期已經(jīng)結(jié)束 , 房地產(chǎn)行業(yè)將步入理性發(fā)展階段。因此，要想在嚴(yán)峻的市場形勢下避免被市場所淘汰，就必須重視對財務(wù)風(fēng)險的管理與預(yù)防，并在此基礎(chǔ)上制定科學(xué)合理的經(jīng)營戰(zhàn)略。
一、 新常態(tài)下我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的現(xiàn)狀
在中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)時期的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了一個相對來說較為平穩(wěn)的階段，這里的平穩(wěn)是相對于房地產(chǎn)行業(yè)原來的持續(xù)飆升而言的。房屋價格將同其他商品一樣既有漲幅也有下跌，但是從整體上來看所有的市場波動都處于一種可控制范圍之內(nèi)。經(jīng)濟(jì)運行和發(fā)展速度將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的利潤被壓縮，在保證企業(yè)原有的品牌聲譽、產(chǎn)品質(zhì)量不下滑的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對創(chuàng)新越來越重視，更加注重市場需求分化，去主動完善、優(yōu)化、提高產(chǎn)品市場競爭力，不斷尋找新的利潤增長點。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身這些需要不斷適應(yīng)市場政策，與時俱進(jìn)，適時調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略的特性，導(dǎo)致其在生產(chǎn)經(jīng)營中存在很大的財務(wù)風(fēng)險，主要有以下表現(xiàn)。
（一）房地產(chǎn)行業(yè)的投資放緩隨著國內(nèi)樓市調(diào)控不斷升級，尤其是限售政策推出后，企業(yè)推盤速度減慢，資金回籠的速度顯著放緩，將導(dǎo)致房企運營層面資金緊張，未來拿地投資也將趨于平穩(wěn)，同時，十九大明確定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，確定了房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的總基調(diào)，房地產(chǎn)競爭格局將有所改變。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)的利潤被壓縮在新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)可以獲得大額回報的時代已經(jīng)過去，房屋價格趨于理性。而國家對于環(huán)保方面的重視將導(dǎo)致材料價格上漲，對的政策面的控制包括提高貸款利率等將導(dǎo)致企業(yè)資金成本的上升。

二、 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因分析
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因很多，下面從企業(yè)外部原因、企業(yè)自身原因兩個方面來進(jìn)行分析。
（一） 企業(yè)外部原因
面對國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新環(huán)境，“十三五”時期房地產(chǎn)企業(yè)依然面臨著由于融資等問題可能引發(fā)的財務(wù)風(fēng)險及由此而產(chǎn)生的財務(wù)危機(jī)，這是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最主要障礙。企業(yè)外部的影響因素主要包括兩個方面，一個是國家宏觀調(diào)控政策，另一個就是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。政策因素是影響房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的首要因素。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，極受政府關(guān)注。因此近年來國家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策。國家頒布的交易政策會直接造成房地產(chǎn)的需求下降，企業(yè)銷售業(yè)績下滑，影響資金回籠，可能產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。國家對理的政策進(jìn)行調(diào)整，也會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接的影響。宏觀經(jīng)濟(jì)方面，市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)即經(jīng)濟(jì)活動，供求的不合理必將影響市場。如今我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象。在“北上廣”等一線城市，房子明顯供不應(yīng)求 ；而在一些二三線城市卻供過于求。地域差異等原因造成房地產(chǎn)行業(yè)供求情況不合理，存在風(fēng)險隱患。隨著外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下滑，我國步入經(jīng)濟(jì)增速放緩的新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的市場分化愈加明顯，去庫存的壓力逐漸增大，在此背景下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展短時間內(nèi)難以快速反彈，從而造成了財務(wù)風(fēng)險的上升。

（二） 企業(yè)內(nèi)部原因
首先，資本結(jié)構(gòu)不合理。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資本的價值構(gòu)成及其比例關(guān)系。我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金 組 成 部 分 通 常 有 銀 行 貸 款、 預(yù) 售購房款以及自身的資金籌集。但是當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本金比重比較低，如果在運行過程中或房產(chǎn)銷售中無法按計劃取得相關(guān)的預(yù)期收益，對于銀行借款的預(yù)期支付影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險。此外還有很多房地產(chǎn)開發(fā)商由于受利益的驅(qū)使，在不考慮自身發(fā)展能力的情況下大規(guī)模進(jìn)行多渠道的融資活動，這也在一定程度上加大 了 企 業(yè) 的 債 務(wù) 負(fù) 擔(dān)。Wind 數(shù) 據(jù) 顯示，截至 2018 年 6 月 30 日，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為 79.46%，較去年同期上漲 1.44 個百分點，達(dá)到 2005 年來 的 新 高。 分 析 人 士 指 出，2015 至2016 年地產(chǎn)去庫存進(jìn)程加快，開發(fā)商補庫存意愿加強(qiáng)，進(jìn)行大規(guī)模融資，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債大幅增長。其 次， 投 資 決 策 上 把 控 難 度對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，所謂投資風(fēng)險， 就是在投資發(fā)生的實際利益低于預(yù)期 的利益，可能讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益受損 的幾率。其產(chǎn)生的原因可以概括為由 于投資比例分配不均而引起的投資風(fēng) 險或由于國家財政政策帶來的財務(wù)風(fēng) 險兩個方面。在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 中做出正確的投資決策，是房地產(chǎn)企 業(yè)抗風(fēng)險能力較強(qiáng)的直接原因。相反, 風(fēng)險決策能力較弱，則很有可能做出 錯誤決策，從而造成資金鏈斷裂等財 務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。
第三，財務(wù)管理能力的強(qiáng)弱。如 果一個企業(yè)的資金日常管控薄弱，則 很有可能會出現(xiàn)財務(wù)監(jiān)督失效，內(nèi)部 管理混亂，抗風(fēng)險能力差等現(xiàn)象。財 務(wù)部門是企業(yè)重要組成部分，要進(jìn)行 有效管理才能發(fā)揮出作用，創(chuàng)造更多 的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù) 計單位、企業(yè)職工等。如果不能處理 好各方面關(guān)系，很有可能會引發(fā)問題， 給管理增加難度。另外房地產(chǎn)資金量 大、來往頻繁、結(jié)算較多，過程中受 到不利因素影響，使得管理中會出現(xiàn) 漏洞，造成不利的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的 策略

（一） 外部層面的策略
對國家政策進(jìn)行及時的關(guān)注。房 地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行 關(guān)注和研究，預(yù)測和確定正確的投資 環(huán)境和政策，以便公司隨時調(diào)整自己 的經(jīng)營戰(zhàn)略，防范財務(wù)風(fēng)險。 通過政府購買服務(wù)的形式，放大 財政資金的“杠桿撬動”效應(yīng)，促進(jìn) 房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。利用財政引 導(dǎo)資金，搭建房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺、 房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新示范平臺、房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)品展示平臺、房地產(chǎn)企業(yè)融 資平臺等，為房地產(chǎn)企業(yè)提供政策咨 詢、人才培訓(xùn)、市場信息、創(chuàng)新示范、 新產(chǎn)品展示、專利申請、技術(shù)援助、 融資服務(wù)和市場開拓等方面的公共服 務(wù)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā) 展。各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，導(dǎo)致全 國的房地產(chǎn)市場形勢區(qū)域間差異較大。 目前國內(nèi)東部地區(qū)房地產(chǎn)市場飽和， 可供開發(fā)土地面積有限，房價較高;中 西部地區(qū)土地供應(yīng)充足，發(fā)展?jié)摿?大，房價較低。在這種情形下，房地 產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取戰(zhàn)略合作的方式，推進(jìn) 城市深度進(jìn)入的戰(zhàn)略，拓展市場，降 低成本，以有效防范財務(wù)風(fēng)險。

（二） 企業(yè)層面的策略
房地產(chǎn)行業(yè)本來就屬于一種風(fēng)險 極高的行業(yè)，在其進(jìn)入新常態(tài)發(fā)展的 過程中，政府每進(jìn)行一輪新的調(diào)控， 都將對一部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)造成 極大的生存挑戰(zhàn)。為了能夠有效地避 免房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金周轉(zhuǎn)等問題而 導(dǎo)致破產(chǎn)停業(yè)等情況的發(fā)生，我們將 從企業(yè)內(nèi)部層面考慮以下問題，以力 求使房地產(chǎn)企業(yè)安全平穩(wěn)地過渡到新 常態(tài)時期。 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。如今大部分房地 產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的增加主要是由于資 產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理。在我國房地產(chǎn)行業(yè)， 一般都是通過發(fā)放債券或者向銀行貸 款的形式籌集資金，這種方式所帶來 的財務(wù)風(fēng)險很大。 企業(yè)要想控制財務(wù) 風(fēng)險，就必須合理降低資產(chǎn)負(fù)債率， 利用先進(jìn)的技術(shù)，大力研究開發(fā)房屋 新的設(shè)計和建筑模式，增加效率縮短 開發(fā)周期，使房屋款項可以盡快回籠， 減少外部借款，使資本結(jié)構(gòu)得到合理 優(yōu)化。
強(qiáng)化投資決策。在進(jìn)行項目投資 決策中，采用分散投資策略，避免將 雞蛋都放在同一個籃子里，從而達(dá)到 降低財務(wù)風(fēng)險的效果。分散投資的方 式主要包括投資地區(qū)分散、投資時間 分散以及聯(lián)合投資等。 企業(yè)通過使單 個項目在時間、區(qū)域上的錯位和合作 開發(fā)等手段，有利于資金的統(tǒng)籌安排， 整合有限的資源，最大限度降低投資 財務(wù)風(fēng)險。
加強(qiáng)預(yù)算管理，建立財務(wù)預(yù)警機(jī) 制。企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)預(yù)算時，企業(yè)應(yīng) 該在編制準(zhǔn)確的現(xiàn)金流預(yù)算前對企業(yè) 的各項收支經(jīng)營分配狀況以及資金的 投放收益等情況做出宏觀部署，對負(fù) 責(zé)項目的所有內(nèi)容做出全面系統(tǒng)的預(yù) 算管理，以此達(dá)到合理調(diào)控，規(guī)劃企 業(yè)的資金，提高企業(yè)的盈利能力，算確定后，相關(guān)部門要對預(yù)算的執(zhí)行 情況嚴(yán)格監(jiān)控， 面對預(yù)算出現(xiàn)偏差時， 要及時對問題進(jìn)行分析并解決，提高 企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng) 從及時有效防御財務(wù)風(fēng)險的角度出發(fā)， 構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險預(yù)警和監(jiān)控體系，設(shè)置 與財務(wù)風(fēng)險相關(guān)且體現(xiàn)企業(yè)財務(wù)狀況 和資本結(jié)構(gòu)的財務(wù)指標(biāo)，如資產(chǎn)負(fù)債 率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)凈利率等， 確保企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。并借助信 息化工具，制定各財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)的承 受范圍，做到及時觀察和預(yù)警。 完善管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部控制建 設(shè)。首先，更新企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)。 更新財務(wù)管理觀念，樹立全員風(fēng)險意 識，加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)知識和 相關(guān)政策培訓(xùn)，提高管理者的財務(wù)管 理水平，提升管理輸出服務(wù)層次，完 善從策劃服務(wù)到整體商業(yè)運營的綜合 模式，以提高投資決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。其次，加強(qiáng)資金的管理，建立 與生產(chǎn)業(yè)務(wù)相匹配的資金管理系統(tǒng)。 根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點，采取以項目 預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的預(yù)算管理模 式，對企業(yè)資金收支、運用和分配進(jìn) 行統(tǒng)籌安排。先確定各層次責(zé)任中心， 將整體計劃與目標(biāo)分解至各層次責(zé)任 中心，再由各責(zé)任中心編制、組織和 匯總完成本責(zé)任中心的項目預(yù)算和資 金預(yù)算，從而保證預(yù)算總目標(biāo)得以實 現(xiàn)。 時代在不斷地進(jìn)步，政策在不斷 地更新，房地產(chǎn)行業(yè)也必將面臨新的 挑戰(zhàn)和機(jī)遇，基于此新常態(tài)，財務(wù)風(fēng) 險的防范策略仍然需要有關(guān)專家對其 進(jìn)行不斷地探索和研究。作者單位 天津合恒投資 發(fā)展有限公司