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成因分析
房地產(chǎn)業(yè)屬于受宏觀經(jīng)濟影響較大 的行業(yè)之一，內(nèi)外部因素的共同影響導(dǎo) 致案例公司具有較大財務(wù)風(fēng)險。
宏觀環(huán)境的變化。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā) 展與整個社會的聯(lián)系非常密切，住房問 題就是民生問題。通貨膨脹、城市人口 外流、人口激增等情況，都會對房地產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)生影響。而且，房地產(chǎn)業(yè)上下游行業(yè) 眾多。 當其他行業(yè)發(fā)生變化時，房地產(chǎn) 業(yè)也會受到影響，影響企業(yè)盈利。所以， 宏觀環(huán)境中各種因素都可能會影響案例 公司的經(jīng)營。
國家政策的影響。我國一直對房地 產(chǎn)業(yè)進行實時調(diào)控。2014 年出臺救市 政策，降低限購條件。2015年降低二套 房首付比例，央行下調(diào)存款準備金率， 對個人購買不足2年的住房對外銷售全 額征收營業(yè)稅。2016年房地產(chǎn)限購政策 在北京、無錫等地區(qū)相繼出臺。2017年 起，一二線城市持續(xù)升級限購政策，同 時，金融監(jiān)管調(diào)控持續(xù)加碼，房地產(chǎn)領(lǐng) 域去杠桿趨勢加速。2018 年中央再次 明確“房住不炒”定位，房地產(chǎn)限購政策 持續(xù)收緊。
同行業(yè)競爭。案例公司所處行業(yè) 中，很多大型房地產(chǎn)公司具有較強競爭 力，占據(jù)較大市場份額。 比如萬達、萬 科、碧桂園等，口碑良好、產(chǎn)品各有特色， 給案例公司的發(fā)展施加巨大壓力。
內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)的影響。案例公司近 5 年資產(chǎn)負債率持續(xù)偏高，2018 年資產(chǎn) 負債率約為 73%，2019 年資產(chǎn)負債率超 過78%。如果企業(yè)負債過大，可能無法承 擔沉重的借款利息，使企業(yè)發(fā)生籌資風(fēng) 險。此外，該公司融資總額的80%都來源 于銀行貸款，籌資方式單一，增加該公司 籌資風(fēng)險。
項目可行性分析不足，企業(yè)獲利能 力弱。房地產(chǎn)項目特點是投資總額大、
■ 馬宏飛/文 資金回收期長，因此，應(yīng)當謹慎施行，在 投資前進行全方位考察分析，盡量確保 產(chǎn)品銷售良好。企業(yè)獲利能力弱，可能 無法獲得足夠資金用于還本付息，使企 業(yè)面臨籌資風(fēng)險。案例公司的營業(yè)收入 雖連年快速增長，但是凈利潤表現(xiàn)不佳， 2017 年、2018 年之后持續(xù)虧損，表明該 公司獲利能力較弱，財務(wù)風(fēng)險較大。
成本費用管理效果不好，銷售策略 不靈活。案例公司在持續(xù)虧損情況下， 近5年管理費用卻持續(xù)增長，說明公司并 沒有非常重視成本費用管理。面對市場 環(huán)境變化時，缺乏靈活應(yīng)變的銷售策略， 資金回籠速度慢，大量依靠外部借款維 持企業(yè)經(jīng)營發(fā)展，導(dǎo)致該公司面臨較大 財務(wù)風(fēng)險。
企業(yè)獲取的凈利潤要先彌補以前虧 損，如何使企業(yè)經(jīng)營扭虧為盈，是企業(yè)目 前面臨的最大難題，只有解決經(jīng)營困境， 才能真正有效防范公司財務(wù)風(fēng)險。
財務(wù)風(fēng)險防范的建議
拓寬籌資渠道，籌資方式多樣化。 案例公司目前籌資渠道主要是預(yù)售房 款、銀行貸款，籌資方式較少，容易受國 家宏觀調(diào)控的影響。而且，銀行貸款手 續(xù)復(fù)雜，審查嚴格，并不能成為房地產(chǎn)公 司長期穩(wěn)定的籌資來源。所以，該公司 應(yīng)積極拓寬籌資渠道，重視發(fā)行股票、合 作開發(fā)項目等多樣化籌資方式，不僅有 利于優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，加強公司資金 來源的穩(wěn)定性，而且有利于企業(yè)的持續(xù) 發(fā)展。
重視資本結(jié)構(gòu)的影響，嚴格控制資 產(chǎn)負債率。案例公司應(yīng)合理確定權(quán)益 資金與債務(wù)資金的比重，加強資本結(jié)構(gòu) 管理。應(yīng)利用自身良好的信譽，發(fā)揮財 務(wù)杠桿效益，同時，把償債風(fēng)險控制在公 司承受限度內(nèi)。當公司財務(wù)狀況穩(wěn)定且 開發(fā)規(guī)模擴大時，若投資利潤率高于借 款利息率，則可以提高負債比例；若投 資利潤率小于借款利息率，則應(yīng)降低負 債比率。 同時，關(guān)注長短期債務(wù)的比例，合理 匹配債務(wù)期限。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周 期長，所以，適宜采取長期債務(wù)為主、短 期債務(wù)為輔的負債結(jié)構(gòu)。
關(guān)注政策變動，確認最佳融資機 會。我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，制度不夠完 善，容易受到利率等相關(guān)政策變動影響， 案例公司應(yīng)重點關(guān)注貨幣政策的調(diào)整趨 勢。政策變動具有滯后性，這要求案例 公司不僅要關(guān)注政策變動，還要預(yù)估政 策未來發(fā)展趨勢，并采用有效的控制措 施提前預(yù)防。
通過對相關(guān)政策的持續(xù)關(guān)注和深入 研究，可幫助案例公司合理預(yù)測籌資環(huán) 境，根據(jù)政策變動及時調(diào)整籌資決策和 籌資方式，以此來防范籌資風(fēng)險。
重視對投資項目的可行性分析。企 業(yè)投資應(yīng)盡量投向期限短、資金回籠快、 能夠帶來資金增量的項目。如果可行性 分析報告不準確、不全面，項目無法獲取 預(yù)設(shè)的收益，將會對資金回收周期產(chǎn)生 較大影響，從而影響還本付息計劃。
案例公司應(yīng)加強投資項目的可行性 分析，組建專業(yè)的市場調(diào)研隊伍，及時分 析房地產(chǎn)市場供需變化趨勢，關(guān)注競爭 對手動態(tài)，為項目投資獲取重要信息，降 低投資盲目性。財務(wù)部門要加強投資資 金預(yù)算審核，風(fēng)險控制部門合理預(yù)估風(fēng) 險，投資管理委員會進行綜合評價后，給 出審核意見，保證投資方案可行。
采用靈活的銷售方法。案例公司可 以采取靈活的銷售方法。在淡季時，可 采取預(yù)付金抵房款、贈送物業(yè)費等促銷 活動；在旺季時，應(yīng)放緩銷售節(jié)奏，合理 提高價格及利潤率。
彈性銷售模式能幫助公司把握銷售 節(jié)奏，減少資金鏈斷裂風(fēng)險。案例公司 應(yīng)充分利用品牌影響，創(chuàng)新銷售模式，擴 寬營銷渠道。項目開發(fā)前，做好市場調(diào) 研及產(chǎn)品定位，明確消費對象及需求。 銷售時，做好宣傳，運用多種創(chuàng)新模式和 手段開展銷售。 以此降低空置率，減少 資金占用，加快資金周轉(zhuǎn)，縮短投資回收 期，降低銷售風(fēng)險。 同時，建立完善的售后服務(wù)系統(tǒng)，使 客戶放心消費。
制定有效的成本費用管理方案。案 例公司在營運過程中成本使用效率低， 管理費用持續(xù)居高不下，主要是因為企 業(yè)管理不當，應(yīng)該把每項成本落實到人， 做好監(jiān)督，做到權(quán)責(zé)分明，權(quán)力相互制 約。同時，將管理費用增長幅度與收益 增長幅度掛鉤，大力壓減無效費用，避免 成本浪費，提高物資使用效率。
提升產(chǎn)品競爭力。案例公司要提升 產(chǎn)品核心競爭力，應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)驗優(yōu)勢、 開發(fā)地現(xiàn)有資源和當前市場需求，打造 出有特色的房地產(chǎn)項目，避免同質(zhì)化競 爭。此外，房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性很強，市場的 土地供應(yīng)量有限，案例公司應(yīng)積極尋求 與其他大型房企合作機會，共同開發(fā)，分 散投資風(fēng)險，共享投資收益，提高產(chǎn)品競 爭力。
同時，案例公司可以與設(shè)計單位、 廣告單位、物業(yè)單位等合作，增強公司 核心競爭力。應(yīng)對產(chǎn)品策略做出全方位 調(diào)整，尋求適合本單位的特色產(chǎn)品模式， 努力把客戶發(fā)展為長期用戶，不斷提升 客戶對公司及產(chǎn)品的滿意度和忠誠度。 在逐步打造具有代表性的產(chǎn)品與服務(wù) 過程中，提升利潤增長點和產(chǎn)品的市場 競爭力。
加強財務(wù)風(fēng)險管理意識。案例公司 可以定期開展有關(guān)財務(wù)風(fēng)險防范的教育 活動，并制定相應(yīng)考核機制，培養(yǎng)員工的 風(fēng)險意識。
財務(wù)風(fēng)險貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營的每一環(huán) 節(jié)，需要各個部門的員工全力支持與配 合 。公司要確保所有員工都了解公司 的財務(wù)管理目標，讓員工明確自身崗位 的財務(wù)風(fēng)險防范要求，便于更好地開展 財務(wù)風(fēng)險防范工作。
同時，要意識到獲取投資項目的收 益就必須承擔相應(yīng)的風(fēng)險，管理層要對 公司的重要投資決策進行合理評估，理 性選擇，合理權(quán)衡。
（作者單位：北京北控城市發(fā)展集團 有限公司）
馬宏飛/文