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 高瑤
隨著中國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展, 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，居民住房建設(shè) 需求不斷增加，房地產(chǎn)市場不斷擴 大，各類社會資本逐漸涌入，住宅 企業(yè)間競爭激烈。從現(xiàn)狀來看，房 地產(chǎn)業(yè)不僅關(guān)系到中國市場經(jīng)濟的 發(fā)展，也影響著社會的和諧穩(wěn)定， 成為民生問題。在此基礎(chǔ)上，中國 政府一貫采取相應的政策，宏觀調(diào) 控房地產(chǎn)市場，解決民生問題，進 —步減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利潤， 提高土地利用，加快土地資源改造 開發(fā)。房地產(chǎn)行業(yè)正逐步進入調(diào)整 期，市場發(fā)展較為平穩(wěn)，但也面臨 著更大的發(fā)展壓力，行業(yè)管理成本 不斷上升，利潤空間逐漸縮小。與 此同時，房地產(chǎn)項目規(guī)模不斷擴大， 風險日益增大。在這種現(xiàn)實情況下， —個重要的手段是提高房地產(chǎn)企業(yè) 的財務管理能力，從而提高內(nèi)部控 制的有效性，降低經(jīng)營風險，確保 企業(yè)在激烈的市場競爭中發(fā)揮作用， 穩(wěn)步增長。面對外部政治環(huán)境和內(nèi) 部競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須獨自 面對內(nèi)部財務管理和內(nèi)部控制的重 要性，創(chuàng)造良好的內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境， 優(yōu)化財務管理措施和方法，降低企 業(yè)經(jīng)營成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益， 進而提高市場競爭。
一、 房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制工作 的意義
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到許多外 部因素的影響。一個國家的總體經(jīng) 濟形勢、國家的政治規(guī)制、社會經(jīng) 濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變、企業(yè)的管理水平都 會影響企業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn) 公司的內(nèi)部控制是指與管理和控制 公司內(nèi)部運營相關(guān)的活動，包括風 險評估、工作監(jiān)督、工作聯(lián)系控制、 活動控制、信息和通信。伴隨宏觀 調(diào)控政策對經(jīng)濟的影響，內(nèi)部調(diào)控 在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著越來越 重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制 對企業(yè)管理至關(guān)重要，是企業(yè)持續(xù) 經(jīng)營增加企業(yè)風險和優(yōu)化人事管理 的可靠保證。
二、 當前房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制 中存在的問題
（一）內(nèi)部控制監(jiān)督與運行環(huán) 境缺失
公司內(nèi)部控制的運營環(huán)境取決 于許多因素，包括員工的能力、經(jīng) 驗和工作態(tài)度。但是，目前房地產(chǎn) 公司的內(nèi)部控制部門大多較為分散, 沒有專門的部門來全面管理支出、 財務管理、預算和業(yè)績。公司本身 不開展內(nèi)部控制管理的運動和培訓, 這可能導致員工內(nèi)部控制管理知識 不足，內(nèi)部工作環(huán)境缺乏，這是房 地產(chǎn)公司內(nèi)部控制管理實施受到影 響的主要原因。房地產(chǎn)企業(yè)高管認 為，內(nèi)部缺乏監(jiān)督管理意識，認為 沒有必要設(shè)立專職的內(nèi)部監(jiān)督部門, 使得企業(yè)財務預算管理無限，使法 規(guī)難以實施。
（二）預算管理體系不夠完善 房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國有前途的 產(chǎn)業(yè)，可以為中國市場經(jīng)濟的增長 作出貢獻。但是，目前我國房地產(chǎn) 企業(yè)預算管理體制一直不完善，這 不僅會影響項目的建設(shè)，也會破壞 整個行業(yè)的發(fā)展環(huán)境。預算管理具 有廣泛的功能，適用于建筑設(shè)計和 施工的各個方面。工程師通常在項 目的創(chuàng)建和構(gòu)建階段編制預算。但 是，由于技術(shù)限制，現(xiàn)階段許多技 術(shù)人員不注意預算的編制，因而缺 乏明確的工作職責，對費用預算管 理的效率產(chǎn)生嚴重影響。此外,技術(shù)、 材料和施工工藝在現(xiàn)階段發(fā)生了變 化，許多工程師繼續(xù)采用傳統(tǒng)的預 算編制方法，造成了管理上的缺陷，
難以把握時代發(fā)展的特點，對預算 成本管理和后續(xù)施工產(chǎn)生了影響。
（三）財務管理人員水平不足 在管理建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企 業(yè)參與了大量資金管理。具體來說， 在中國建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下， 房地產(chǎn)企業(yè)逐步形成了大規(guī)模發(fā)展 模式，在運營范圍和建設(shè)領(lǐng)域不斷 擴大。但是，一些房地產(chǎn)公司的財 務負責人，使公司的財務管理制度 不適合進行會計核算。企業(yè)只有結(jié) 合新的和改進的國家政策才能適應 發(fā)展形勢。其中，財務管理記錄更 為典型。當前，財務管理人員缺乏 有效的資金管理和會計工作模式， 許多財務交易記錄不良，可能對公 司內(nèi)部控制產(chǎn)生重大影響，導致公 司財產(chǎn)損失。
三、當前房地產(chǎn)企業(yè)財務管理 內(nèi)控工作的提升建議
（-）完善企業(yè)的財務管理體系 要對企業(yè)內(nèi)部的財務管理實行 內(nèi)部控制，首先要在企業(yè)內(nèi)部建立 健全的財務管理制度，為財務管理 的正常實施奠定基礎(chǔ)。對于房地產(chǎn) 企業(yè)，首先要建立財務管理中心， 由財務中心的管理者對企業(yè)分支機 構(gòu)或部門的財務管理進行集中控制。 同時，企業(yè)應建立適當?shù)墓芾碇贫?和機構(gòu)，為正確管理財務中心創(chuàng)造 充分條件，例如為企業(yè)總部建立集 中管理機制，明確界定財務管理中 心的所有位置及其內(nèi)容和職能領(lǐng)域, 企業(yè)應確保所有企業(yè)或下屬部門都 有統(tǒng)一的財務制度，包括會計制度、 利潤分配制度、預算制度、投資和 融資管理制度等。來調(diào)整和改進財 務數(shù)據(jù)。公司還必須制定工作流程、 規(guī)則和法規(guī)，以改進財務管理、財 務審批、財務報告等，從而確保財 務管理中心、企業(yè)管理中心、部門 或分支機構(gòu)之間的適當溝通，并確 保公司正常運行。
（二） 企業(yè)應當對預算實施全 面管理
全面的預算管理確保了預算及 其執(zhí)行的準確性，對于提高預算執(zhí) 行質(zhì)量和公司財務管理的內(nèi)部控制 至關(guān)重要。一方面，企業(yè)要完善項 目預算管理。企業(yè)中的房地產(chǎn)項目 通常規(guī)模大，周期長。財務管理人 員在確定項目預算時，為可行性研 究、項目設(shè)計成本、項目開發(fā)成本、 間接項目開發(fā)成本、與項目相關(guān)的 運營收入、繼續(xù)期貸款計劃等準備 項目。另一方面，在項目實施過程中， 財務管理人員根據(jù)項目的具體進展 情況（例如,關(guān)鍵節(jié)點，如報價階段、 施工階段等）審核預算指標。如果 在審查過程中發(fā)現(xiàn)預算執(zhí)行情況與 預期相差很大，就必須分析變化的 原因，并做出相應的修改。
（三） 將項目預算和資金預算 結(jié)合考慮
對于房地產(chǎn)公司，不僅應該為 工程項目編制預算，還應該為業(yè)務 運營編制預算。財務管理人員應根 據(jù)實際運營條件和資金現(xiàn)狀，結(jié)合 這兩個要素，確定公司的年度預算。 根據(jù)公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標和年度工 作計劃，可以將公司的年度預算進 —步劃分為責任中心，如業(yè)務實體 或子公司。預算執(zhí)行中心（如部門 或辦事處）還應定期編寫執(zhí)行情況 報告，以編寫適當?shù)膱?zhí)行情況報告， 使財務管理人員能夠及時準確地了 解預算的使用情況。如果在執(zhí)行過 程中發(fā)現(xiàn)預算需要調(diào)整，相關(guān)部門 將按金額、原因等向管理部門提交 數(shù)據(jù)。
（四） 建立有效的財務管理監(jiān) 督監(jiān)管機制
有效的監(jiān)督機制可以確保財務 管理內(nèi)部控制的有效性，降低財務 管理中的一些風險，最后實施內(nèi)部 控制制度。企業(yè)可以在多個層次上 管理財務經(jīng)理的任命。例如，總部 和辦事處或業(yè)務中心的管理人員任 命財務經(jīng)理，他們必須合作管理同 —個辦事處或業(yè)務中心的財務工作。 由于它們之間存在不同的個人關(guān)系 和薪酬關(guān)系，財務人員相互利益的 機會也減少了，財務管理本身的風 險也有效地降低了。
（五） 完善預算管理體系
由于房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的預算 管理制度不健全，企業(yè)應加強績效 考核管理，建立全面的預算管理制 度，將房地產(chǎn)企業(yè)的預算支出管理 與績效管理聯(lián)系起來。此外，房地 產(chǎn)企業(yè)應建立績效評估反饋系統(tǒng)， 使其能夠根據(jù)部門工作內(nèi)容和戰(zhàn)略 發(fā)展目標處理相關(guān)的評估時間和反 饋，從而解決時間問題，提高成本 管理。在績效考核制度方面，企業(yè) 應根據(jù)員工的實際工作條件，制定 科學合理的績效考核指標，考慮部 門的主要業(yè)務特點，提高績效考核 制度的合理性和科學性。此外，企 業(yè)應實施最佳評價管理做法，實施 評價細節(jié)，并激勵員工的行為。
（六） 提高內(nèi)控人員素養(yǎng)
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計人員的專
業(yè)素質(zhì)不夠，房地產(chǎn)企業(yè)首先要提 高內(nèi)部審計人員的專業(yè)素質(zhì)，定期 開展相關(guān)知識培訓活動，監(jiān)督內(nèi)部 審計人員的培訓。企業(yè)可邀請專家 進行培訓，整合內(nèi)部控制管理知識， 促進員工內(nèi)部控制管理思想創(chuàng)新發(fā) 展，提高企業(yè)內(nèi)部控制效率，實施 企業(yè)財務管理，加強房地產(chǎn)企業(yè)成 本管理，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，此外， 房地產(chǎn)企業(yè)應建立有競爭力的崗位 體系，最后，房地產(chǎn)企業(yè)應通過內(nèi) 部控制工作，完善企業(yè)文化精神建 設(shè)，增強員工歸屬感，使員工積極 開展內(nèi)部控制管理，充分發(fā)揮職業(yè) 效能，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
綜上所述，企業(yè)內(nèi)部控制管理 制度的發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有 重要意義。面對當前房地產(chǎn)內(nèi)部控 制工作中的各種問題，房地產(chǎn)企業(yè) 應加強管理人員的內(nèi)部控制意識， 為員工創(chuàng)造良好的內(nèi)部控制環(huán)境； 同時，加強項目預算支出管理，完 善企業(yè)績效評價體系，提高內(nèi)部控 制專業(yè)質(zhì)量，提高內(nèi)部控制管理效 率，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn) 企業(yè)想要穩(wěn)定發(fā)展，應當積極地建 立和完善自身的財務管理內(nèi)部管控 機制，有效地降低財務風險，保證 公司收益，從而得到持續(xù)穩(wěn)定的發(fā) 展機會，在激烈的市場競爭中保有 —席之地O
作者單位天津鼎誠置業(yè)有限公司