房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象的企業(yè)。在銷售方式上一般的工業(yè)企業(yè)以現(xiàn)銷、賒銷為主要方式，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式則包括現(xiàn)售、預(yù)售、分期收款方式銷售等，其中以預(yù)售方式為主。對于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售和收入的處理，《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售和收入的結(jié)轉(zhuǎn)在會計處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售和收入業(yè)務(wù)的會計處理
根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理為：當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項時，由于不符合收入的確認(rèn)原則，不確認(rèn)收入，而是作為負(fù)債計入預(yù)收賬款，待房屋交給購買方時，再確認(rèn)收入。
對于預(yù)售收入，按規(guī)定應(yīng)繳納的營業(yè)稅及土地增值稅等，房地產(chǎn)企業(yè)直接在應(yīng)交稅費的借方反映，銷售收入實現(xiàn)時，再將預(yù)繳稅費轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加。
例：甲房地產(chǎn)公司2008年開始在乙地級市開發(fā)A地塊，A地塊共計興建A1、A2房產(chǎn)。A1房產(chǎn)于2008年8月起開始預(yù)售，2009年10月份完工；A2房產(chǎn)于2009年2月開始預(yù)售，2009年未完工。2008年共計取得A1房產(chǎn)預(yù)售房款4000萬元，當(dāng)年發(fā)生管理人員工資支出50萬元、業(yè)務(wù)招待費支出90萬元、廣告宣傳費支出300萬元；2009年銷售A1房產(chǎn)取得收入2000萬元（假定為完工后實現(xiàn)的銷售收入），預(yù)售A2房產(chǎn)取得預(yù)售房款5000萬元，A1房產(chǎn)完工開發(fā)成本共計4000萬元，當(dāng)年發(fā)生管理人員工資支出55萬元、業(yè)務(wù)招待費支出60萬元，廣告宣傳費支出200萬元（營業(yè)稅及城建稅和教育費附加5.55％，土地增值稅按1%預(yù)繳，預(yù)計毛利率10%.例中未涉及因素假設(shè)不考慮）。
甲房地產(chǎn)公司對上述業(yè)務(wù)進行會計處理，編制會計分錄如下（單位：萬元）：
2008年度會計處理：
（1）2008年度收到預(yù)售房款
借：銀行存款4000
貸：預(yù)收賬款——A1房產(chǎn)4000.
?。?）預(yù)繳營業(yè)稅、城建稅和土地增值稅
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅——A1房產(chǎn)200
應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅——A1房產(chǎn)14
應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加——A1房產(chǎn)8
應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅——A1房產(chǎn)40
貸：銀行存款262.
?。?）支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費和廣告宣傳費
借：管理費用——工資50
管理費用——業(yè)務(wù)招待費90
銷售費用——廣告宣傳費300
貸：銀行存款440.
（4）年末對預(yù)收賬款根據(jù)賬面價值與計稅基礎(chǔ)的差異進行遞延所得稅處理，即[4000×10%－4000×（5.55%＋1%）]×25%＝34.5.
借：遞延所得稅資產(chǎn)34.5
貸：所得稅費用34.5.
